一房二卖属于诈骗吗？_中南河法制网-法学学习

前面我写过一篇关于“一房二卖”的文章，受到很多网友的关注，也收到了一些网友的疑惑：究竟“一房二卖”和合同诈骗有什么区别？在日常生活中，应该怎样去区别二者，以维护自己的合法利益？今天呢，我就用过一个案例来阐释二者的不同之处，希望能够让更多人了解法律细微差别所带来的奥妙之处。案例分析：被告余某、孙某二人系夫妻，婚后共同购买了位于延庆县某住宅小区内的房屋一套。2013年3月，余某、孙某二人与原告吴某签订了房屋买卖协议，在吴某履行合同义务付清全部购房款后，余、孙二人将各自的房产证交给吴某，并将房屋交付其使用。2013年6月，余某和孙某又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议，将已经卖给吴某的房屋再次出卖，二人在收取赵某15万元购房定金后不知所踪。吴某、赵某无奈将余、孙二人起诉至法院，吴某要求二被告继续履行合同，协助自己办理过户手续；赵某要求二被告继续履行合同，即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。本案为典型“一房二卖”类案件，即出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。“一房二卖”纠纷在司法实践中常表现出种类多样性的特点，针对不同的情况应予以区别对待。本文中，主要针对本案的“一房二卖”且均未完成过户登记的情况进行探讨。根据《物权法》的相关规定，我国不动产物权变动模式采用合意加公示主义，即房屋买卖不但需要签订买卖合同，还需要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。因此在一房二卖情况下，如果二次买卖均未办理过户登记，那么房屋所有权未发生转移，仍为出卖人享有，而两次交易的买受人均未取得房屋的所有权。因此截止吴某、赵某起诉时，涉案房屋的所有权仍为出卖人余某、孙某共同所有，且两份房屋买卖合同均属有效合同。因此根据我国《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴某和赵某均可以通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权处于平等地位，并无位序关系，合同效力也不因合同签订时间的先后而异，故前后两个买受人均得随时向出卖人请求履行债务。《刑法》第二百二十四条有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。第二百三十一条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直法接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。一房二卖行为是否全部都具有“欺诈”的成分呢？有“欺诈”成分的一房二卖中，哪些应定性为民事欺诈，而哪些应定性为合同诈骗罪呢？一、必须正确界分民事纠纷、民事欺诈与合同诈骗罪 1、一房二卖并非全部涉及“欺诈”，只是一般的民事纠纷。 2、民事欺诈与合同诈骗罪虽然同样有隐瞒真相或者虚构事实的行为，但前者隐瞒真相或者虚构事实的目的大多是为了促成交易，而后者则是为了非法占有他人财物。二、从交房意愿来推断非法占有目的是否存在如果说，我们能够证明一房二卖者事实上有向第二手买家交房的能力或者已经交房，最起码有交房的意愿，那么就能有力地说明出卖人并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。三、从一房二卖者有没有逃避责任的表现来确定是否有非法占有目的如果从一房二卖者的整个行为过程看，其并没有任何意图逃避责任的表现，一房二卖事出有因，所得价款也主要是用于维持经营或者偿还债务，只是因为经营不善而导致最终失去履约能力的，可以推断一房二卖者并没有非法占有他人财物的目的。综上，无论是辩护律师还是司法人员在经办一房二案引发的合同诈骗案时，都应审慎认真地思考手中的案子是否属于经济纠纷引发的“伪合同诈骗”。以免误判，给当事人带来难以弥补的损失。以上是北京德亮律师为您整理的关于“一房二卖”和合同诈骗的分析与区别，希望能为您提供帮助。获得更多法律信息请关注官方微信“北京德亮律师事务所”。

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