未办理不动产权证书的房屋买卖合同无效？
来源：深圳律师丁龙 作者：深圳律师丁龙 发布时间：2017-05-04
摘要：未办理不动产权证 买卖合同 无效 原创声明：本公众号文章均为原创，专注办案经验总结及实务分享，摘录请注明出处。长按文末二维码关注本公众号（dinglong0921）或添加本律师个人微信号（13760104456）。[题外话]:很多人认为律师具有超强记忆力，律师的工作无
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未办理不动产权证 买卖合同 无效 原创声明：本公众号文章均为原创，专注办案经验总结及实务分享，摘录请注明出处。长按文末二维码关注本公众号（dinglong0921）或添加本律师个人微信号（13760104456）。[题外话]:很多人认为律师具有超强记忆力，律师的工作无非就是背法条，然后咬文嚼字扣字眼，能读懂法条就能理解法律。如果你这样认为，只能说你对律师行业一无所知。法律规定白纸黑字，看似明明白白，但是应用起来则绝非易事。如果不具备丰富的办案经验、扎实的理论功底和卓越的法律智慧，或许只能机械地生搬硬套而不能正确适用法律。其实，律师从不背法条，至少我一条都背不出来。虽然不用背法条，但律师必备的技能之一是搜索能力，即应迅速判断并了解通过什么渠道查阅关联法条，必须在千千万万的法律、行政法规、部门规章、司法解释、各种批复&答复&回复、判例、甚至论文中找到对应的规定或理论依据。但是，法律规定经常被修订或者被替代，而且，新法颁布后，旧法往往没被宣布废止。律师应自行判断新法和旧法的区别，总结出新法旧法之间存在的冲突，根据新法优于旧法的原则适用法律。确定无疑的是，这比背诵法条更难，不仅考验的是律师的经验，更考验律师解决问题的能力。那些百度搜法条的，虽然搜出来的法条被冠以“2017最新XXX“等字眼，但我保证，你十有八九会搜到假法条。比如，2017最新婚姻法。所以，不要吝惜律师费。。。。近期，有人咨询我一个这样的问题“A从开发商处购买了一套期房，至今未交房、未办理不动产权证书。A现在又与B签订买卖合同将该套房产出售，问该买卖合同是否无效？”合同是否无效，应根据《合同法》第五十二条的规定进行判断：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，就是审查该买卖合同是否存在上述情形之一，确切地说是指是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定：下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案显然属于上述规定第（六）项“未依法登记领取权属证书“的情形，因此，涉案房产不得转让。那么，A和B签署的买卖合同转让房产是否就属于违反了”法律、行政法规的强制性规定“的情形？并因此导致买卖合同无效？法律法规中可以看到很多“不得如何如何”和“应如何如何”的表述，如果不得为而为之，应为之而不为，都属于违反了强制性规定。这时候，很多人就轻易得出结论，既然违反了强制性规定，就是无效。理论界对于《合同法》中的违反法律、行政法规的“强制性规定”分为“效力性禁止规定”和“取缔性（管理性）禁止规定”两类，司法实践中认为只有违反了第一类的合同才产生合同无效的法律后果。现在通说认为，《城市房地产管理法》属于行政法律的范畴，第三十八条则属于第二类即“取缔性（管理性）禁止规定”。该条第（六）项规定的立法目的在于确保房地产交易的安全，确保交易的房地产产权明晰，维护交易者的权利。违反该禁止性规定，应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是产生合同无效的法律后果。买卖合同有效的情况下，若有一方违反合同的约定，应根据合同约定承担相应的违约责任。《物权法》第十五条的规定对物权变动效力和合同效力也加以区分，未登记领取权属证书只影响物权变动而不影响合同效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外，《买卖合同司法解释》第三条也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因为A无法办理或者拒绝办理房产证，该买卖合同或许存在继续履行的障碍。在该障碍未排除之前，B可能无法实现其取得房产所有权的合同目的，最终也就只能要求A承担违约责任。在房价飙涨的时候，B可能会因此丧失及时购房的时机。 因此，即便合同有效，也并不等同于B就一定能依据买卖合同取得该房产的所有权，购买未办理不动产权证书的房产应慎之又慎。丁龙律师广东盛唐律师事务所地址：深圳福田区大中华国际交易广场写字楼西区15楼（会展中心地铁站A出口）电话：13760104456（微信号）原创声明：本公众号文章均为原创，专注办案经验总结及实务分享，摘录请注明出处。长按下文二维码即可关注本公众号。长按下文二维码即可关注丁龙律师个人微信号。
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