王才亮：扭曲的“拆危”--中国法律评论
来源：张春生 作者：张春生 人气： 发布时间：2017-04-16
摘要：转载研究 王才亮北京市才良律师事务所主任近些年来，拆迁领域出现了一股歪风，一些城市为避开房屋征收与补偿的法定程序，违法地将公民或企业所有的房屋作为“危房”予以拆除，制造了许多不应有的社会矛盾。2015年10月10日，董老汉位于xx市某区xx街道xx街社区
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转载研究 王才亮北京市才良律师事务所主任近些年来，拆迁领域出现了一股歪风，一些城市为避开房屋征收与补偿的法定程序，违法地将公民或企业所有的房屋作为“危房”予以拆除，制造了许多不应有的社会矛盾。2015年10月10日，董老汉位于xx市某区xx街道xx街社区的房屋被人拆毁。老汉求助于警方，而警方已接到拆迁办关于老汉阻扰“拆危"的报警，来到现场。结果是想得到的结局是在警察的眼皮底下房屋被拆了，老汉一家被送到过渡房内。于是老汉告公安不作为，被判败诉。转身再告区政府，还是败诉。此时，强拆者已经不是拆迁办，而是换成了经济适用房开发中心(这个中心在工商登记为区财政独资开办的企业)。老汉败诉当然上诉并撤销对原代理律师的委托，进京委托我们代理。显而易见的是，这个强拆是违法的，但董老汉的维权却仍然很难。我接受委托后，发现原因在于老司机们用上了三个老套路：一是程序设计上由开发商去对董老汉的房屋申请鉴定为危房，尔后政府来组织拆“危”。 二是引起诉讼后即把警察眼里的政府强拆偷梁换柱为企业拆迁。当然可以理解全中国的强拆中，直接扒房子的都是农民工。三是扯起地方性法规的大旗，喊着安全生产的口号，让人们觉得既然是危房必然威胁公共安全，似乎不强拆便是与人民为敌。类似董老汉的故事，我在近十年来听到遇到了两位数以上，故事的发生地遍及东西南北。然而，扭曲常识，并不能使谬论成为真理。公共利益也好，商业利益也黑，有理走遍天下，无理虽可能猖獗一时却难持久。以各种名义进行的拆“危”伤天害理应该全民共讨之。对此，我义务讲五点相关规定及常识，只是希望被捧为绝招的“拆危”能回到正常状态。第一，任何拆“危"活动的出发点必须真的是为了加强房屋安全管理，保障房屋使用安全，维护公共安全和公众利益。 有关拆“危”活动，应该尊重权利人的合法权益，应该严格根据国家有关法律、法规的规定进行。地方上制定有关条例、规章必须要在符合法律要求并限制适用于本行政区域内，范围主要是房屋的安全管理，包括房屋使用过程中的修缮、改造安全管理，房屋安全鉴定管理。其中法律、法规对军队、宗教团体和文物保护单位的房屋安全管理另有规定的，应遵守其规定。第二，权利义务关系明确。1、房屋使用安全的责任无疑首先是由房屋所有人、使用人承担。房屋所有人或者使用人未经市房产行政主管部门许可，不得从事下列行为：（一）拆改承重梁、柱、板和基础结构；（二）拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口；（三）超过设计标准增大荷载；（四）在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口；（五）为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高；（六）拆改商场、宾馆、饭店、影剧院、体育场馆等大型建筑中具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构。2、房屋流转中， 售房方应当将房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限等事项书面告知购房人，并按规定将房屋建筑资料移交前期物业管理企业。前期物业管理企业应当将房屋建筑资料妥善保管，并依法将房屋使用中需要经过许可的行为和注意事项告知房屋所有人或者使用人。业主委员会成立后或者物业管理企业发生更换时，应当依法将建筑资料移交。房屋再次转让或者出租时，转让人或者出租人应当将房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限等事项书面告知受让人或者承租人。房屋所有人或者使用人在改造、装修房屋前，有权向售房单位、物业管理企业、出让（租）人或者城建档案机构查询房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限，被查询人有义务配合查询。房屋产权单位应当对房屋及其附属设施的安全进行检查和修缮，做好房屋安全检查记录，建立房屋安全管理档案。3、物业管理企业或者居民委员会发现违法使用和装修房屋的，应当予以劝阻，并及时向所在地房产行政主管部门报告。房屋有幕墙的，其所有人或者使用人，应当按照国家规定定期对幕墙进行检查、修缮，并将检查修缮结果向房屋所在地的区、县房产行政主管部门备案。第三，行政机关负监督管理之责。 1、房产行政主管部门应当定期组织相关部门对学校、幼儿园、敬老院、医院等重点单位和商场、影剧院、娱乐场所等公共场所的房屋进行安全普查或者抽查。房产行政主管部门接到违法使用或者装修房屋的报告、投诉后，应当及时受理、查处，并将处理结果答复报告人或者投诉人。2、房屋安全鉴定和危险房屋管理分工明确，责任清晰。首先房屋安全鉴定应当由依法设立的房屋安全鉴定机构进行。从事房屋安全鉴定的机构应当具有相应的设施设备，鉴定人员应当具有国家规定的相关专业资格。其次，下列房屋，应当及时委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：（一）遭受自然灾害出现异常后仍需继续使用的房屋；（二）遭受人为破坏出现异常后仍需继续使用的房屋；（三）超过设计使用年限继续使用的房屋；（四）进行隧道和桩基工程，开挖深基坑、爆破等工程施工，施工区周边可能被损坏的房屋；（五）无报建手续或者无施工许可证已投入使用的房屋。前款第一项的鉴定由房产部门委托；第二项、第三项、第五项的鉴定，由房屋所有人或者使用人委托；第四项的鉴定由建设单位在施工前委托。经鉴定,施工影响周边房屋安全的，房屋安全鉴定机构应当及时将鉴定结论书面告知建设单位，建设单位应当采取安全措施，消除隐患。房产行政主管部门发现本条第一款第二项、第三项、第四项、第五项所列房屋，应当及时通知房屋所有人、使用人或者建设单位提出鉴定委托。房屋安全鉴定机构应当在合同约定的时间内出具鉴定报告。没有约定或者约定不明确的，应当在接受委托之日起二十日内出具鉴定报告。鉴定的程序、方法和鉴定报告的制作，应当符合国家、行业的标准和规范，鉴定结论应当客观、真实反映房屋安全状况。房屋安全鉴定机构及其鉴定人员对其作出的鉴定结论负责。房屋安全鉴定有国家标准的，执行国家标准；尚未颁布国家标准的，执行行业标准。对工业建筑、公共建筑、高层建筑、文物保护建筑等安全鉴定的，还应当参照有关专业技术标准、规范和规程进行。再次，被鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当及时将鉴定报告告知房屋所有人或者使用人，并同时将鉴定报告报送房产行政主管部门。房产行政主管部门接报后应当及时向房屋所有人或者使用人发出《危险房屋通知书》，并提出限期治理的意见。第四，治危责任有边界。治危责任首先是房屋所有人、使用人。鉴定报告确定是危险房屋后，所有人、使用人应该分别采取下列治理措施：（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（三）停止使用。适用于已无维修价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（四）整体拆除。适用于整幢危险且已无维修价值，需立即拆除的房屋。毗连危险房屋的各所有人，应当依法共同履行危险房屋的治理义务。其次， 房产行政主管部门应当督促房屋所有人、使用人及时治理危险房屋，并对危险房屋修缮加固和排险的结果进行检查、记录。房产行政主管部门应当加强对危险房屋防治的监督检查，对超过设计使用年限的成片房屋或者经鉴定为危险房屋并危及公共安全的，应当及时向房屋所在地的区、县人民政府报告，并提出具体处理方案，区、县人民政府应当及时组织排除险情。再次，房屋出现险情时，房屋所有人、使用人应当采取安全治理措施。房屋出现重大险情的，房屋所有人、使用人应当及时报告房屋所在地的区、县人民政府，区、县人民政府应当组织有关部门排除险情。最后，房屋所有人、使用人对危及公共安全的危险房屋拒不治理的，房产行政主管部门可以责令停止使用危险房屋，必要时可以作出强制治理决定，采取加固、修缮、拆除、改建等治理措施，相关费用由房屋所有人、使用人承担。从以上常识，我们可以清楚地看到眼下常发的以拆“危”代拆迁的做法，本质上是政府滥用职权，损害公民的房屋产权，应该像对待过街老鼠一样，人人喊打之。
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