征地拆迁：每次沟通都是重要的机会

导读：征地拆迁案件中，诉讼并不是唯一获得利益满足的途径，当机会来临时，只有迅速把握沟通机会，而不去计较具体的方式。才能更充分地发挥律师的灵活作业，让维权更为顺畅。本文摘自杨在明律师著作《我是这样代理拆迁案的——民告官的行政诉讼》律师，经常会被人调侃地说成“大状”、“讼师”。按代理说，我们律师应该最看重诉讼。但我却有不同看法，行政诉讼，需要花费当事人的金钱、时间和精力，也需要牵涉到行政机关、企业等多方面的工作。如果任何拆迁矛盾都要以行政诉讼来解决，那么整个社会付出的成本太大。所以，我并不追求提起多少次行政诉讼、打赢多少次行政诉讼的“业绩”。相反，我追求的，是以合法手段为途径，实现法律应有的价值——表达双方主体权益诉求，促成双方的理解和宽容。这一切，都要以拆迁中不同利益方的积极沟通来开始。这就更需要律师在拥有扎实法律知识功底、丰富的诉讼经验技巧的同时，也要能够擅长观察、表达和沟通，成为在行政部门和拆迁当事人之间奔走以协调矛盾的“谈判专家”。2009年5月，在燕都市某区商业中心旁经营着一家餐厅的宋先生，遇到了人生中的大麻烦。他的这加餐厅建筑面积超过720平米，面临着拆除的命运。在附近的广场上，前几天贴上了一张通知单，说是该区的土地储备中心分中心决定，附近的诸多房屋即将被拆迁。面对拆迁，有些人喜出望外，他们早就希望能拿到不菲的拆迁款一走了之。还有些人没什么情感变化，他们并不缺少那些拆迁款，也没打算留下来做“钉子户”。而宋先生则是满心难受。因为整个餐厅的产权和他毫无关系。他甚至不是从产权人那里租赁的房子，而是从“二房东”陈先生手上转租而来。可想而知，当左右邻居开始手忙脚乱准备拆迁时，宋先生面对的景象又何等冷清。作为房子的使用者，他很想找机会同拆迁方谈谈，但拆迁方的人员太忙，没时间和他坐下来谈，他们只是按照工作程序找产权人谈。然后再有产权人同二房东联系、二房东再和宋先生联系。宋先生感觉，自己顿时陷入了无助的境地，连诉苦的对象都没有。在许多拆迁案例中，当时的困境也正来源于此。和宋先生一样，他们缺乏发声的机会，更找不到可以沟通的对象。就算找到拆迁办去谈补偿，也会因为种种问题而无法完全表达，加上自己身为拆迁对象存在权益需求，也无法站在真正公平的层次上去进行沟通。由于这一的困境，他们中许多人只能选择忍气吞声地拿最少的补偿走人。如果不是因为投入很大，宋先生大概也早就走了。餐厅早在2002年开始，7年来的苦心经营，投入了大量资金和精力，获得了合法的营业执照、税务登记证，并缴纳了应该缴纳的各种税收……宋先生原本以为可以到收获的季节了却偏偏迎来了拆迁，他无论如何也不愿意服输。随着房屋开始停水停电，餐厅正式停业了。宋先生只好又自己掏钱租赁装修了一家新餐厅。而原来的那家餐厅，宋先生却迟迟不愿搬出。他不愿意搬出也有自己的理由，宋先生找过二房东，但二房东不愿意掏钱补偿，说按照相关法规应该找拆迁方；而面对前来沟通的宋先生，拆迁方则不高兴的说，如果你老赖着不走，我就要找人直接拆房子了。说干就干，拆迁方干脆用铁皮把房子包围起来，一到夜里，则用砖块不断砸餐厅的玻璃窗和门，连住在店里的宋家老父，也因此突发心脏病，不治去世。难道就没有地方去说理了吗？宋先生全家悲痛难忍。他们原先打算和拆迁单位沟通的想法，已经完全破灭了。现在，他们将希望寄托到政府。全家人抱着父亲的遗像，涕泪交加的来到区政府信访办。但信访办不是法律机构，只有协调的能力。老父的去世，在医学上又无法证明和拆迁相关，沟通依然无法顺利进行。此时，二房东陈先生又提起民事诉讼，说是宋先生始终拖欠房租，要求解除合同、交出房屋、补交租金。想要沟通，找不到机会；想要坚守房屋，二房东又把自己告上法庭，在这样的情况下，宋先生找到了在明律师事务所。听了案情，我们简单分析就发现，整个事情的关键并不是宋先生想要“占便宜”，而是他的确根本就没有机会发声。想要抓住沟通的机会，首先就要让这次拆迁的局面变得平衡。我又重新仔细研究分析了案情中的法律关系，发现其中存在的问题，于是立刻向本区人民法院提起了管辖权异议，从而避免本区法院在审理过程中很有可能受到的行政部门的干扰。这样，对方原本计划好的步骤被打乱了！要进行管辖权异议程序，起码要经历比较唱的时间，而二房东陈先生等不起这样的时间！陈先生很快打通了我的电话。“杨律师，哎呀，这点小事，怎么还惊动了你？”陈先生的声音听起来格外热情。我知道他的意图，也不紧不慢的打起了哈哈：“是啊，这是我的工作职责，没办法。”“哪里，杨律师，我是×××的朋友啊。早就听他介绍过你，说你是律师界的良心，业务能力和职业操守都是一流的。这次不管怎么样，能不能赏个脸，我们在一起坐坐吃个饭，可以认识一下吗？”不用说，陈先生肯定在拆迁方那里拍过了胸脯。他没想到的是我作为律师介入，这样拖下去，估计他的损失就大了，所以，他是想通过“收买”我，赶紧打赢官司。但既然陈先生想要联系我，我为什么要拒绝呢？原本宋先生的目的也是不再打官司，而是想要获得应有的补偿。我当机立断，和陈先生约好了时间喝次茶。一见面没多久，陈先生就把话题转向案件：“杨律师，我知道你们特别不容易，为当事人和案件真是非常辛苦。我也知道，您一旦接手案子就不可能随便放弃。这样，一点意思，算是咨询费。您劝劝老宋，让他别闹了。”说着，陈先生把一个吼吼的红包放在我桌上的手提包下。我伸手提起包，放到椅子上，然后顺手把红包推了回去说：“陈先生，这样就不好了。其实，不管有什么矛盾，我觉得双方都可以谈，都可以沟通和商量。不用要么就去法院打官司，要么就来直接付钱的。”“这个……”陈先生一时语塞。接着说道：“可是，让的要求我满足不了啊。”“老宋到底什么要求，你听他说过吗？其实，他作为房屋租赁人这么些年，也花了装修的钱、停产停业之后也亏了不少，再加上搬迁的补偿等，按现在燕都的标准，每平米起码要一千多，我有没有说错？老宋如果要求这个数字，是不是不合理呢？”“合理倒是合理，只是……”陈先生开始顾左右而言他。我知道，他一定是在忌惮拆迁方那边的压力、于是我清了清嗓子说：“陈先生，其实你只是二房东，在你和老宋的房屋租赁关系解除以前，你不能单方面和拆迁方进行补偿协议签字，而且就算签了字，也是侵权的、不合法的。”言下之意，就是如果你签了字，我可以对你提出诉讼，也可以不提出。而如果你陈先生压制了我们和拆迁方沟通的渠道，我就会选择前者，你的败诉也就指日可待了。陈先生何其精明，马上听懂了话里意思，而且似乎我说中的，正是他的最大心事。他点点头，什么也没说，等着我的下文。我说：“不如双方还是能找机会，多谈谈，多接触一下。大家的路都能越走越宽，这样不失为上策。”在我的好言劝说下，陈先生撤回了诉讼。宋先生面临的压力得意解除。陈先生原来是想来“收买”我，没想到，我暗藏“杀机”的话语，反而打动了他，让他去主动奔走。这也正是多抓住机会沟通的好处。做拆迁相关的诉讼代理律师，最怕的不是诉讼对方采取的应诉措施，而是当事人不注重沟通的执拗态度。一些当事人，因为利益长期被忽视，甚至像宋先生这样出现了家庭变故，就只会将所有的注意力放在维权上，导致最终可能忘记自己为什么要维权，更不注意抓住沟通机会。如果是这样，想要获胜的困难自然比较大了。宋先生也不例外，他很快找到我，质问我为什么要“背着他”和陈先生接触。我非常理解宋先生的无奈和愤怒，但我也告诉他，我们是签订了协议的，只要我从事的是对你的利益有用的行动，就没有违法协议。再说，和陈先生接触，是为了拿到更多的沟通机会，并不是什么坏事。经过我一番开导，宋先生终于明白，满足自身拆迁权益的机会，就隐藏在接下来的沟通过程中。为了更好沟通，我接连提出了两次诉讼。一次是针对违法擅自停水停电的行为提起诉讼，被告是房屋所有权人之一的某投资公司。另一次是以国土资源部门下属的土地储备中心为被告，诉讼理由是给他们没有取得相关批准手续和拆迁许可证，就进行拆迁行为。当然，这两次诉讼都没有立案，其背后的原因不言自明——显然是因为法院受到了来自其他多方面的压力。单与此同时，法院也收到了来自我方积极持续要求立案的诉求。经过这样的积极努力，再加上二房东陈先生那边的多方奔走，我们终于为代理人宋先生赢来了谈判机会。在法院的协调之下，宋先生和拆迁方、陈先生终于能坐下来好好沟通。经过一连几天的谈判，他们终于达成了补偿条件——陈先生拿出了68万元的补偿，付给宋先生。按照当时燕都市停产停业参考标准，宋先生拿到的补偿标准是1100元每平米，也超过了他最初的60万元补偿要求。面对较为理想的结果，宋先生和家人签订了协议，退出了这场纷争。回顾本案，正是因为抓住了有限的沟通机会，我才打开了和对方对话的大门，获得了突破口。假设我们只愿意进行诉讼，而不愿意沟通，那么宋先生接下来的维权之路可能还要面对更多阻碍。诉讼并不是唯一获得利益满足的途径，当机会来临时，只有迅速把握沟通机会，而不去计较具体的方式。才能更充分地发挥律师的灵活作业，让维权更为顺畅。文章来源微信公众号：北京在明律师事务所微信号：zaiminglaw咨询电话：400-6835-600更多征地拆迁相关问题，请关注在明律师事务所微信公众号，观看在明拆迁视频，分享经典维权案例，了解最全面拆迁法律法规。

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