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成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武侯民初字第4993号 原告成都数码广场物业管理有限公司（以下简称数码广场公司）。住所地：成都市武侯区。 法定代表人刘某，总经理。 委托代理人任永茂，男，汉族，1973年12月3日出生，住四川省射洪县，系数码广场公司员工。 委托代理人钟传辉，女，汉族，1972年9月12日出生，住四川省资中县，系数码广场公司员工。 被告四川瑞德物业发展有限公司双流分公司（以下简称瑞德双流公司）。住所地：成都市双流县。 负责人王某某，总经理。 被告四川瑞德物业发展有限公司（以下简称瑞德公司）。住所地：成都市高新区。 法定代表人胡某，职务不详。 上述二被告共同委托代理人陈志宽，四川志宽律师事务所律师。 上述二被告共同委托代理人杨克莉，女，汉族，1957年7月13日出生，住成都市青羊区，系瑞德双流公司员工。 原告数码广场公司与被告瑞德双流公司、瑞德公司合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法由代理审判员闵筱适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告数码广场公司的委托代理人任永茂、钟传辉、被告瑞德双流公司、瑞德公司的委托代理人陈志宽、杨克莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告数码广场公司诉称，原告开发的位于双流县西航港机场路长乐二段111号“佰客郡”项目，于2011年10月交付使用。该项目地下负一、负二层共计296个车位未曾销售，为原告所有，瑞德双流公司非法占有。2014年1月，原告与瑞德双流公司签订《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》，约定原告将其所有的佰客郡地下负一层、负二层共296个车位承包给瑞德双流公司经营管理，合同期限从2013年9月17日起至原告将该停车位全部销售完毕或瑞德双流公司退出该楼盘物业管理时止，承包费为每月4000元，每季度的第二个月的15日前支付。承包合同签订至今，虽经原告多次催交，瑞德双流公司未曾向原告支付承包费。2014年12月2日，原告向瑞德双流公司发函，要求解除双方签订的承包合同，瑞德双流公司停止收取停车费用，对已收取但未使用的停车费予以退还，结清从2013年9月17日起至合同解除之日的全部承包费用，瑞德双流公司拒绝履行。原告诉至本院，请求判令确认原告与瑞德双流公司签订的《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》于2014年12月2日解除；瑞德公司向原告支付2013年9月17日至2014年12月2日期间的承包费47400元及违约金264012元；瑞德公司向原告支付2011年10月30日至2013年9月16日以及2014年12月3日至2015年3月9日非法占用地下停车场全部所得572424元，共计883836元。 被告瑞德双流公司、瑞德公司辩称，原告称瑞德双流公司非法占用296个地下车位无相应事实依据。未支付承包费，是因为原告开发的房屋存在大量问题，瑞德双流公司作为该小区物业管理公司，垫资支付了部分设施、设备的整改、完善费用，原告应该将上述费用支付给瑞德双流公司。双方承包合同是在2015年3月9日经房管部门协调后瑞德双流公司退出小区物业管理时解除，并非原告所称的2014年12月2日。要求要求支付违约金及要求瑞德公司向其支付所谓的非法所得没有相应法律依据，同时原告主张的2013年9月16日前的部分债权已经超过诉讼时效。 经审理查明，位于双流县西航港机场路长乐二段111号“佰客郡”项目系原告开发，该项目地下负一层、负二层车库共296个车位属原告所有。2014年1月18日，原告（甲方）与瑞德双流公司（乙方）签订《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》，约定甲方将“佰客郡”项目地下负一层、负二层车库共296个车位承包给乙方经营管理，承包方式为包干，合同期限自2013年9月17日起至甲方将该楼盘地下停车位全部出售或乙方退出该楼盘不再是该楼盘的物业管理公司时止，承包费用每月4000元，每季一付，每季度的承包费于当季度第二个月15日前支付。乙方负责车位吊牌的制作及安装到位，制作费由甲方支付。如乙方不按合同约定交纳承包费用，甲方有权单方面终止合同，并向乙方发出终止协议通知，通知书以书面形式送达。自终止协议通知送达之日起5日内乙方未向甲方办理相关手续的，协议自动终止，由此产生的经济损失和违约责任由乙方承担。合同执行过程中，若发生纠纷或异议，双方应友好协商。协商未果，可向甲方所在地人民法院起诉，败诉方除补偿相关费用外，并承担违约金20000元，还应承担胜诉方的诉讼费及聘请律师的费用。合同签订后，原告将地下停车场交由瑞德双流公司管理。 2014年3月17日，原告向瑞德双流公司发出《关于催收佰客郡地下停车场承包费的工作衔接函》，载明截止2014年3月16日，瑞德双流公司应支付原告承包费24000元，并要求瑞德双流公司于5个工作日内支付。瑞德双流公司未予支付。 2014年12月2日，原告向瑞德双流公司发送《关于终止佰客郡项目地下停车场承包管理合同的函》，载明因瑞德双流公司自2013年9月17日起未按约支付地下停车位的承包费，双方签订的《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》解除；并要求瑞德双流公司停车地下车位的收费，对合同解除前已经收取但未使用的停车费用予以退还，结清自2013年9月17日起至合同解除之日的全部承包费。瑞德双流公司应于收到该函件后5日内至原告处办理解除合同相关手续，若瑞德双流公司拒绝办理，不影响合同解除的效力。2014年12月4日，瑞德双流公司向原告发出《关于“终止佰客郡地下停车场承包管理合同的函”的回函》载明瑞德双流公司收到原告发出的解除合同函件，因佰客郡小区从交房至今存在许多质量问题未能解决，瑞德双流公司多次发函要求原告处理，原告均未处理，故瑞德双流公司垫付资金予以处理。因原告未向瑞德双流公司支付其垫付的费用，故瑞德双流公司未支付地下停车位承包费用。现原告单方面要求解除承包合同，瑞德双流公司不予认可。 另查明，一、经双方核对，瑞德双流公司垫付的地下停车场私家车位车牌制作费为11400元；二、瑞德双流公司于2015年3月9日退出对佰客郡小区的物业管理。 上述事实，有营业执照、《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》、关于催收佰客郡地下停车场承包费的工作衔接函》、《关于终止佰客郡项目地下停车场承包管理合同的函》、《关于“终止佰客郡地下停车场承包管理合同的函”的回函》及当事人陈述记录收集在案，予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》系双方真实意思表示，且无违反法律法规强制性规定的内容，合法有效，双方均应按照约定享受权利，履行义务。合同签订后，原告依约将地下停车位交由瑞德双流公司经营管理，瑞德双流公司应按照约定支付承包费用。瑞德双流公司以其垫付与本合同无关的其他费用为由拒绝支付承包费，于法无据。根据合同约定，瑞德双流公司不按约交纳承包费用的，原告有权解除合同。现瑞德双流公司自合同签订之日起未支付承包费用，原告于2014年12月2日向其发出终止合同函要求解除合同，与法有据。若瑞德双流公司对合同解除有异议，应依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。现瑞德双流公司未向人民法院或仲裁机构提出申请，故应认定双方签订的《佰客郡项目地下停车场承包管理合同》于2014年12月2日解除，解除前的承包费用，瑞德双流公司应依约支付。因此，瑞德双流公司应支付给原告的2013年9月17日至2014年12月2日期间的承包费为58000元。根据双方约定，车牌制作费由原告承担。现瑞德双流公司垫付11400元，应在承包费中予以扣除，故瑞德双流公司共计应支付给原告46600元。对于原告主张的违约金，根据承包合同约定，一方违约应该支付给对方的违约金为20000元。现原告主张按照瑞德双流公司的实际收益支付违约金不符合双方约定，本院不予以支持。对于原告主张的2011年10月30日至2013年9月16日期间瑞德双流公司占用地下停车场期间的收益，因无证据证明原告于2011年10月30日将地下停车场交由瑞德双流公司管理，同时原告主张的计算方式无法定及事实依据，本院不予支持。对于原告主张的2014年12月3日至2015年3月9日期间瑞德双流公司占用地下停车场期间的收益，本院认为，双方签订的承包合同于2014年12月2日解除后，瑞德双流公司并未将地下停车场的经营管理权交还原告，仍然对地下停车场进行管理，因此此期间瑞德双流公司仍应按照合同约定支付承包费。此期间的费用为12800元。原告主张按照实际收益支付占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，瑞德双流公司共应支付给原告的承包费为59400元，因其逾期付款应支付的违约金为20000元，共计79400元。由于瑞德双流公司系瑞德公司的分支机构，不具有民事责任能力，其应承担的支付义务应由瑞德公司代为承担，故上述费用应由瑞德公司支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告四川瑞德物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都数码广场物业管理有限公司支付承包费59400元，违约金20000元，共计79400元； 二、驳回原告成都数码广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12640元，减半收取6320，由原告成都数码广场物业管理有限公司承担5750元，被告四川瑞德物业发展有限公司承担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员 闵 筱 二〇一五年八月十八日 |
