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宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）甬镇民初字第864号 原告：陈爽。 委托代理人：王晓春。 委托代理人：汪永强。 法定代表人：马伟民。 委托代理人：周丽霞。 委托代理人：杨佳骐。 原告陈爽与被告宁波保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭停止审理，并于2015年7月20日地下闭庭停止了审理。原告陈爽的委托代理人王晓春、汪永强，被告保利公司的委托代理人周丽霞、杨佳骐到庭加入诉讼。本案现已审理终结。 原告陈爽起诉称：原、被告于2013年6月21日签署《商品房交易合同》一份，商定原告向被告购置位于镇海区新城外围区F2地块（即保利城2期）435住宅幢602号屋宇。原告在购房前，被告向原告出示了《万家灯火邀万家保利城2期》的宣传册（以下简称宣传册），宣传册中商定：被告应在保利城2期小区内树立500平米灵动水池；小区西面的河道应为死水；小区西面河道沿路线侧应树立绿化、劳动区、观景平台等；保利城小区配套一站式购物广场、影院、图书馆等八大商业、文明设备；小区绿化由贝尔高林国内（香港）有限公司设计等外容。同时，被告在网站中的宣传视频也有相干表述。原告以为，根据《最高人民法院对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干效果的解释》第三条规则，商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，然而出卖人就商品房开颁布局范畴内的屋宇及相干设备所作的说明和许愿详细确定，并对商品房交易合同的订立以及屋宇价钱的确定有严重影响的，应当视为要约。该说明和许愿即使未载入商品房交易合同，亦应当视为合同内容，当事人违犯的，应当承担守约责任。因此，被告宣传册及宣传视频中载明的内容均造成合同要约。合同补充协定第九条属于免责格局条款，根据我国合同法的规则，被告扫除原告相干权益，罢黜被告主要工作，未予说明和提示的条款应当是无效的，因此该条款对原告没有解放力。原告购置被告屋宇很大程度上是出于其宣传册及宣传视频上所展示的小区环境、小区周围的配套设备以及小区的地理环境，而被告也是基于买受人的预期才设定远高于其普通利润的房价。因此，宣传册及宣传视频中的内容已经对双方的合同目标构成了严重的影响，应作为合同的组成部分，对被告具备解放力。但至2015年1月9日《保利城2期入伙通知书》（以下简称《入伙通知书》）商定的屋宇交付日，小区内水池面积无余；小区西面河道未与箭湖连通，为活水；河道西面绿化及设备未能树立；小区的绿化面积缩水。保利城2期业主代表与被告协商时被告销售经理方建刚签字确认的会议记载，载明被告认可其作出过商业配套名目将与保利城2期一起交付利用的承诺，被告应当实行该承诺，但配套的商业、文明设备至今没有动工，景观设计公司也由贝尔高林国内（香港）有限公司变为浙江景森设计有限公司。被告的上述行为已造成守约。根据水池、小区西边河道开掘老本及小区绿化面积放大、改换设计单位给业主的带来的实践感触损失及设计施工老本损失、商业名目未动工或未完工给业主形成的经济损失（包含生存方便、休闲文娱以及房价升值保值的损失）计算，被告的守约行为形成小区每户业主约100000元的损失。为了保护自身非法权力，原告无法诉至法院，申请判令：被告抵偿原告损失100000元。 被告保利公司问难称：一、被告已实行了《商品房交易合同》及补充协定中商定的工作，并不存在守约行为。《商品房交易合同》第九条商定，被告应于2015年3月28日前向原告交付合乎商定条件的商品房。被告已实现商品房的树立与验出任务，于2014年12月23日前取得了《宁波市屋宇建筑工程竣工验收备案证实书》、《树立工程竣工验收消防备案受理凭证》、《所在地环境维护行政主管部门初步验收意见》、《镇海区树立名目交付利用验收合格意见书》及《镇海区房地产开发名目交付备案书》，并同时实现小区的交付备案手续。2014年12月29日，被告向原告等业主发出了《入伙通知书》，要求原告在通知的时间内实现屋宇交接手续。至此，被告已实行了合同商定的全副工作，并不存在守约行为。二、宣传册及宣传视频仅为要约约请，并非要约，不能以此推定被告存在守约行为。根据地籍图号为115.75-608.75的宗地图可知，宣传册、宣传视频中无关小区西面河道、小区西面河道西侧绿化及景观、保利城商业区（E1、E2、E3三大商业地块）等形容并不在保利城2期小区布局红线范畴内。宣传册、宣传视频中的内容形容仅为推介性质，主要引见了小区的位置、交通、镇海新城的概貌及未来开展趋向等，关于保利城周边的配套引见也是全体性的、微观的形容，对保利城2期红线布局范畴内的屋宇及相干设备没有详细的形容和承诺。水池仅仅是小区内的景观，既不是屋宇，也不是设备，且对水池的形容是用“约”数表述，而非确定的数字。三、宣传册的封底载明“本印刷品所载图文均为宣传需求，仅供参考。双方权益工作以最终所签署的商品房交易合同及政府批文为准”等字样。而《商品房交易合同》补充协定第九条中也明白商定被告“为该名目所制造的一切广告及宣传资料中的景观成果、建筑物外立面成果与实践建成后的景观、建筑物外立面成果能够会有差异，对此买受人赞同接受”。该条款并没有罢黜一方责任、加重对方责任或扫除对方主要权益的情景。该条款只是陈述性表述，且补充协定也已操持了备案手续。因此，不能实用《中华人民共和国合同法》第四十条而认定相干条款为无效条款。四、宣传册、宣传视频并没有对屋宇价钱的确定发生任何影响。原告在合同签署前已通晓宣传资料不能作为合同内容，且商品房的定价依据主要在于开发商的品牌、小区的规模、屋宇结构、套型、楼层、朝向等方面，宣传册、宣传视频并没有对屋宇价钱的确定发生任何影响，更何况如今执行的是一房一价的制度，原告也没有任何证据证实宣传册、宣传视频对屋宇定价发生了影响。原告诉请中主张的所谓守约内容，大部分均在小区布局红线范畴外，原告对此不享有任何的权益。小区内的水池为小区景观，系整体业主一切，原告无权代表整体保利城2期844户业主提起诉讼。原告以未施工老本作为损失计算模式也于法无据，更何况原告对老本预算均为客观臆断，没有任何理想依据。综上，被告已实行了《商品房交易合同》及补充协定商定的出卖人工作，不存在任何守约行为。原告无任何证据证实被告存在守约行为，更没有任何证据证实其因此而发生了实践损失。申请采纳原告的诉讼申请。 原告在举证期限内向本院提供了如下证据： 1.《商品房交易合同》复印件一份，欲证实原、被告之间存在屋宇交易合同关系。 |
