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（2014）沪二中民二(民)终字第218号 上诉人(原审被告)贺四平。 委托代理人盛先磊，德恒上海律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)王骏杰。 委托代理人王黎进。 上诉人贺四平因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人贺四平的委托代理人盛先磊，被上诉人王骏杰及其委托代理人王黎进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2010年12月30日，法制网，贺四平经登记为上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称402室房屋)的预告登记权利人。2012年11月19日，贺四平与上海保利建霖房地产有限公司办理了402室房屋交接手续。2013年9月7日，贺四平(甲方)与王骏杰(乙方)及案外人中介公司上海平怡房地产咨询有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，贺四平将402室房屋出售给王骏杰，建筑面积84.63平方米，房价人民币(以下币种均为人民币)1,800,000元，首期房款690,000元，二期房款1,110,000元通过贷款方式支付。合同第六条约定，甲、乙双方同意在甲方签署本协议后25天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。该合同第十三条其他约定，载明①上述房价款1,800,000元为甲方净到手价格，交易产生的税费及佣金由乙方支付；②甲方办理此房产权证的费用由甲方自行承担；③甲方承诺甲方于2013年9月9日陪同丙方积极配合办理此房屋产权证，若因甲方原因导致产证办不出，则甲方违约双倍返还定金，不付首付款；④若甲方拿到产权证3天内，乙方不签订合同，则乙方违约，定金不予返还。上述协议签订当日，王骏杰支付贺四平定金50,000元。2013年9月10日，贺四平向相关部门提交查询其名下住房情况的申请。2013年9月17日，贺四平作为受让人(转让人为上海保利建霖房地产有限公司)向相关部门提交402室房屋的房地产登记申请书。后双方因故发生纠纷，王骏杰提起诉讼，要求贺四平双倍返还定金100,000元。 原审中，关于房屋买卖的其他情况，王骏杰表示，2013年9月7日签居间协议时，因贺四平尚未取得产证，故双方在协议其他约定部分做了约定。协议签订后，贺四平去办理产证。期间，王骏杰通过中介得知402室房屋被查封，经与中介、贺四平之姐贺秋燕联系后，最终约定在2013年10月9日见面，商谈协议的后续履行。10月9日当天，贺秋燕带了银行经理及其律师来商谈后续交易事宜，当时银行经理称，现402室房屋不能交易，让银行在三日内处理相关事宜。然过了两天，银行经理反馈称，解封的事情不是小事，且贺秋燕不肯配合，要解封的话需要很长时间，故王骏杰提起诉讼。同时，王骏杰表示，在房屋买卖过程中，王骏杰只和贺四平在签居间协议时见过一次面，由贺四平在居间协议上签字，有关房屋买卖的其他事宜都是贺秋燕操作的。贺四平对王骏杰的上述陈述予以认可。同时，王骏杰与贺四平一致同意不继续履行买卖合同。 原审法院另查明，2012年11月，上海保利建霖房地产有限公司经核准登记为402室房屋的权利人。2013年9月6日，402室房屋被上海市宝山区人民法院轮候查封。 原审法院认为，贺四平与王骏杰等签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，各方均应恪守履行。依照协议约定，双方应在签订协议后25天内签订《上海市房地产买卖合同》。现因贺四平原因致402室房屋被司法查封且致无法继续履行合同，贺四平的行为构成违约，王骏杰要求双倍返还定金，符合协议约定，应予准许。贺四平主张居间协议无效、司法查封构成情势变更等辩称意见，依据不足，对此不予采信。据此，原审法院作出判决：贺四平于判决生效之日起十日内双倍返还王骏杰定金100,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由贺四平负担。 贺四平不服原判，向本院提起上诉称，402室房屋只办理了房产初始登记，权利人为上海保利建霖房地产有限公司，贺四平还未办理该房小产证。根据相关规定，未依法登记领取权属证书房地产，不得转让。因此，本案中，贺四平与王骏杰签订的《房地产买卖居间协议》应为无效。402室房屋于2013年9月6日被宝山法院因其他案件查封，根据相关规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产，不得转让。在双方都不知情的情况下，贺四平与王骏杰于2013年9月7日签订的《房地产买卖居间协议》违反了强制性规定，也应为无效。原审法院判决贺四平承担定金责任，系适用法律错误，且显失公平，故上诉要求撤销原判，依法改判驳回对方的原审诉请。 被上诉人王骏杰辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，贺四平与王骏杰等签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，与法不悖，各方均应恪守履行。依照协议约定，双方应在签订协议后25天内签订《上海市房地产买卖合同》。现因贺四平原因致402室房屋被司法查封导致《上海市房地产买卖合同》不能签署，原审法院确认由贺四平承担相应的违约责任是适当的，对王骏杰要求贺四平双倍返还定金的诉求予以支持亦无不当。贺四平的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人贺四平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周刘金 代理审判员 高 胤 代理审判员 刘 郡 二○一四年三月二十四日 书 记 员 姜 瑶 |
