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（2014）沪二中民二(民)终字第134号 上诉人(原审被告)陈玉山。 委托代理人李东方，法制网，上海李东方律师事务所律师。 委托代理人陈登赢。 被上诉人(原审原告)陈登富。 被上诉人(原审原告)林民萍。 被上诉人(原审原告)陈易超。 上列三被上诉人的共同委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。 原审被告上海虹房(集团)有限公司。 法定代表人徐芬庆。 委托代理人沈健。 原审被告上海江湾物业管理有限公司。 法定代表人秦树华。 委托代理人秦维钧。 上诉人陈玉山因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈玉山及其委托代理人李东方、陈登赢，被上诉人陈登富及其与被上诉人林民萍、陈易超的共同委托代理人季克华，原审被告上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)的委托代理人沈健，原审被告上海江湾物业管理有限公司(以下简称江湾物业)的委托代理人秦维钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明：陈登富、林民萍系夫妻关系；陈易超系陈登富、林民萍之子；陈玉山与陈登富系父子关系。上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系陈登富承租的公房。2001年2月28日，陈玉山至江湾物业领取了《职工家庭购买公有住房协议书》，并填写：房屋承租人陈登富，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，房屋权利确定为陈玉山、陈登富按份共有，各占50%；经约定的所有权人同意，委托陈玉山代为办理购买共有住房一切手续。该协议书落款处的承租人陈登富、同住成年人林民萍及陈玉山妻子张根娣均由陈玉山代为签字盖章。同年3月15日，陈玉山与虹房集团依据《职工家庭购买公有住房协议书》，就系争房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，约定由陈玉山、陈登富购买系争房屋，建筑面积68.72平方米；房地产权利为陈玉山、陈登富按份共有，各占二分之一；房屋全部售价款为人民币(以下币种均为人民币)20,418元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,334元；陈玉山、陈登富还应缴付房屋首期维修基金1,237元、手续费102元、印花税等84元，于2001年3月31日前支付上述规定的费用合计17,757元。之后陈玉山支付了购房款1万元，余款7,757元由陈登富支付。2001年5月17日，系争房屋权利人登记至陈玉山、陈登富名下。2013年2月，陈登富、林民萍、陈易超以陈玉山未与陈登富、林民萍、陈易超协商一致，冒用陈登富、林民萍、陈易超的签名，擅自签署《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》为由，提起诉讼，请求法院判令：要求确认以陈登富、陈玉山为买方，虹房集团为卖方，于2001年3月15日就系争房屋所签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复系争房屋为公房状态。 原审法院另查明，陈登富先后于2000年12月30日、2001年2月至江湾物业支付了欠租。 原审法院审理中，陈登富表示，其只在购房前支付过欠租，未支付过物业管理费。陈玉山表示，当初购房时曾协商确定将系争房屋产权登记在陈登富及陈易超名下，并由陈登富去办理购房手续，后因陈易超还未成年，无法作为产权人进行登记而未去办理购房手续。嗣后，其向陈登富询问购房情况时，陈登富则表示让其去办理相关手续，故其领取了购房表格，并填写产权由其与陈登富各50%。事后，其领取了系争房屋的产权证。 原审法院认为，公民的合法权益受法律保护，法律没有规定的，应当遵守国家政策。职工家庭购买公有住房时，应协商一致，确定购房人，并由同住人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字确认。无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现虹房集团、江湾物业在未核实系争房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》、《购买公有住房委托书》的签名是否陈登富所为的情况下，与陈玉山签订《上海市公有住房出售合同》，违反了有关规定。陈玉山也认可在购买系争房屋时，陈登富、陈玉山曾达成合意，确定购买后的房屋产权人为陈登富、陈易超，因陈易超未成年，不具备购房条件，故权利登记才变更为陈登富、陈玉山各50%。现鉴于陈登富否认自己曾同意将购买后的房屋产权确定为陈登富、陈玉山所有，林民萍亦表示其从未签字同意购房，故陈登富、林民萍要求确认陈玉山与虹房集团签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复陈登富为系争房屋承租人的请求，应予支持。基于合同无效，对涉及的相关款项，法院依法作出处理。原审法院据此判决：一、陈玉山与上海虹房(集团)有限公司于2001年3月15日签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复公有住房性质并由陈登富承租，租金由陈登富负担，陈登富于判决生效之日起30日内支付陈玉山上海江湾物业管理有限公司自2001年3月起的租金；三、自判决生效之日起30日内，上海虹房(集团)有限公司返还陈登富购房款7,757元；四、自判决生效之日起30日内，上海虹房(集团)有限公司返还陈玉山购房款8,577元、房屋首期维修基金1,237元；五、自判决生效之日起30日内，上海江湾物业管理有限公司返还陈玉山自2001年3月至2013年12月的物业管理费1,179元。 原审法院判决后，陈玉山不服提起上诉称，因陈登富请求，陈玉山将其所承租的上海市虹口区东体育会路XXX弄XXX号房屋，交至陈登富单位，套配得到系争房屋，其对系争房屋是有贡献的，故当初产证登记在两人名下各方都没有提出异议。《职工家庭购买公有住房协议书》中虽然签字是陈玉山代签，但印章均是陈登富、林民萍本人加盖。当时与陈登富一家共同居住，所有事情均是与其商量后所作的决定。办理产证必须提供陈登富的身份证原件和复印件，若陈登富不同意购买系争房屋，则不可能提供身份证。产证领取后由陈登富保管，且陈登富在购买系争房屋后又在周围购买了新市北路房屋，直至2001年11月陈登富、林民萍、陈易超才迁至新市北路XXX弄XXX号XXX室居住。综合居住状况，陈登富、林民萍对购房事宜均是知情且同意的。由于近年房价急剧上涨，陈登富意图将系争房屋恢复成公有住房状态，以达到独占的目的，其行为不应得到法院支持。购买系争房屋至今已经十几年，原审法院判决不仅不保护老年人利益，也不利于社会的稳定性。请求二审法院撤销原审法院所有判决，改判驳回陈登富、林民萍、陈易超的原审诉请。 被上诉人陈登富、林民萍、陈易超辩称：系争房屋确实是陈玉山将其承租房屋上交单位套配而得。林民萍对整个交易过程并不知情，虽然印章确系陈登富、林民萍本人印章，但因共同居住，陈玉山有取得陈登富、林民萍印章的便利，所以《上海市公有住房出售合同》上的印章并非陈登富、林民萍本人所加盖。且陈登富、林民萍、陈易超自2001年11月就迁至新市北路XXX弄XXX号XXX室居住，对产证办理情况并不知情。陈登富同意将系争房屋购买为售后产权房的要求是要将陈易超的名字写入产权证，但因陈易超未成年，故陈登富要求将陈易超的份额计算在陈登富的产权份额内，才同意购买系争房屋。故陈玉山将系争房屋登记为陈玉山、陈登富各一半产权份额是无效的，请求法院驳回上诉，维持原判。 原审被告虹房集团述称：同意上诉人上诉请求。 原审被告江湾物业述称：《职工家庭购买公有住房协议书》上虽然不是林民萍本人签字，但其印章系财务印章，财务印章应由本人保管，陈玉山不可能取得该印章。同意陈玉山上诉请求。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院审理中，陈玉山表示，其在办理系争房屋购买手续时，告知了陈登富因陈易超未成年，产权证只能写陈玉山、陈登富两人名字，产权每人一半。陈登富从未表示因陈易超名字不能写入产权证而要求更多的产权份额。陈登富、陈玉山分别表示自购买系争房屋至今各自夫妻关系良好。 本院认为，公民的合法民事权益应受法律保护。本案所争议房屋为共有居住用房，陈易超在购买系争房屋时尚未成年，其无权对陈玉山于2001年购买系争房屋的行为效力提出异议，对其诉请，本院予以驳回。本案争议焦点系陈登富、林民萍对于陈玉山办理系争房屋产权证及产权份额的分配是否知情，对此，本院认为，陈登富、林民萍系知情。具体理由如下：首先，陈登富在明知陈易超名字在2001年不能写入产权证的情况下，依然缴纳欠付租金、对购买系争房屋进行出资，而又称对之后的产证办理情况不知晓，显然有违常理；其次，各方在购买系争房屋时共同居住，且之前各方已经就购买系争房屋进行过协商，购买房屋系家庭重大事项，常人理应对其已经进行出资，且由其承租的公房的购买事宜进行密切关注，陈登富、林民萍称对后续购房事宜并不知晓，显然有违常理。最后，陈登富、林民萍主张系争房屋应由其享有更多的产权份额，但未能提供证据予以证明，亦未能证明在购买系争房屋时曾向陈玉山提出主张，理应承担举证不能的不利后果。综上，陈登富、林民萍自购买系争房屋后至今十余年期间，均未提出异议，现在主张购买系争房屋不知情亦缺乏依据，均未能就其主张《上海市公有住房出售合同》无效提供充分的理由和证据，对其诉请，本院难以支持。综上，上诉人陈玉山的上诉理由具有法律和事实依据，对其上诉请求，本院予以支持。原审法院所作判决有所不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第479号民事判决； 二、驳回陈登富、林民萍、陈易超全部诉讼请求。 一审受理费208.35元，二审案件受理费208.35元，共计416.7元，由陈登富、林民萍、陈易超共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 范 一 代理审判员 王晓梅 二○一四年三月二十一日 书 记 员 陈 洁 |
