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（2013）沪二中民二(民)终字第2161号 上诉人(原审原告)陈忠国。 委托代理人王静，上海文勋律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)官后伟。 被上诉人(原审被告)官秀萍。 被上诉人(原审被告)上海仁丰房地产经纪有限公司。 法定代表人高杰。 委托代理人莫晓明。 上诉人陈忠国因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人陈忠国的委托代理人王静，被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。被上诉人官后伟、官秀萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市万安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为官后伟。2012年2月4日，官秀萍出具承诺书，承诺其受官后伟全权委托代理签订出售系争房屋的相关协议和合同；官后伟也出具同意书，同意系争房屋的定金由官秀萍代收。同日，官秀萍以官后伟的受托人身份就系争房屋与陈忠国及仁丰公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定陈忠国在签订本协议的同时支付意向金人民币(以下币种均为人民币)1万元，此意向金若官后伟在本协议上签字后即转为定金，陈忠国还应在官后伟签字后4日内补足定金总数至10万元整；补收定金在仁丰公司收到后即生效，具备法律约束效应；若官后伟违约不出售该房地产，则应向陈忠国双倍返还定金；若陈忠国违约不购买该房地产，则已支付官后伟的定金不予返还；陈忠国委托仁丰公司的期限为本协议签署后10日，若官后伟在本协议上签字，仁丰公司则不受以上日期限制；本协议书上所列陈忠国购买条件如不为官后伟所接受或已过上述期限，陈忠国可以即无息收回所支付之意向金，若陈忠国未收回所支付之意向金，则视陈忠国继续委托居间方与卖出方洽谈；若官后伟在本协议上签字对陈忠国具备法律约束效应。 同日，双方还签订了《房地买卖协议》，约定，为办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后15日内到仁丰公司签约地凉城路XXX号签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为陈忠国、官后伟双方签订买卖合同示范文本的日期；付款方式为：陈忠国在双方签订该房屋买卖合同时支付首期房款80万元整(此金额包括已付的定金)，于2012年4月30日前支付房款80万元，于房地产交易部门收受双方产权转移申请文件之日(即买卖双方在订该房屋的“买卖合同示范文本”后100日内共同前往房地产交易中心办理产权过户的当日)支付房款102万元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。现陈忠国以官后伟未按约签订正式买卖合同为由起诉至原审法院，要求判令官后伟、官秀萍双倍返还定金共16万元；要求判令仁丰公司承担返还定金8万元的连带责任。 原审法院另查明，2012年5月，法制网，官后伟通过仁丰公司的居间，将系争房屋出售于案外人李某、沈某。同年10月17日，仁丰公司以(2012)虹民三(民)初字第1865号案起诉陈忠国，以其曾为陈忠国居间介绍购买系争房屋，而陈忠国未支付佣金为由，要求陈忠国支付佣金52,600元。该案在审理过程中，双方达成调解协议，由陈忠国支付仁丰公司佣金8,000元。 原审审理中,仁丰公司表示,买卖双方未签订《上海市房地产买卖合同》的原因系陈忠国未凑足房款；陈忠国则表示，系官后伟、官秀萍未在约定的时间前来与其签订《上海市房地产买卖合同》，且官后伟等在售房过程中,未向其提供过系争房屋的产权证，而其已在约定的时间内凑足了购房款，但对此未能提供相应的证据予以证明。 原审法院认为，陈忠国与官后伟签订的《房地产买卖居间协议》、《房地买卖协议》系当事人真实意思表示，合法有效。陈忠国除未按约补足定金10万元外，还未能证明其在约定的期限内足额凑齐首期购房款，而官后伟另行出售房屋系在上述期限届满后，故陈忠国以官后伟未签订《上海市房地产买卖合同》及擅自将系争房屋出售给他人为由，要求官后伟、官秀萍双倍返还定金及要求仁丰公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。官后伟、官秀萍经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、对陈忠国要求官后伟、官秀萍双倍返还定金共16万元的诉讼请求不予支持；二、对陈忠国要求上海仁丰房地产经纪有限公司就定金8万元承担连带责任的诉讼请求不予支持。本案受理费3,500元、公告费560元，由陈忠国负担。 陈忠国不服原审法院判决，向本院提起上诉称，官秀萍代表官后伟与陈忠国签订居间协议及买卖协议，约定双方应于2012年2月19日到仁丰公司签订正式买卖合同，当日陈忠国去了，但官后伟、官秀萍却没有去；陈忠国在协议签订后已经支付定金8万元，而官后伟在既未书面催告也未通知解除合同的情况下就将系争房屋另行出售，致一房二卖，已构成违约，仁丰公司未组织买卖双方进一步协商，促成一房二卖，存在重大过错，原审法院认定官后伟再次出售房屋时间为2012年5月有误，且以陈忠国未足额支付定金为由认定陈忠国违约，适用法律错误，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，依法改判支持陈忠国原审中的诉讼请求。 被上诉人官后伟、官秀萍未作辩称。 被上诉人仁丰公司辩称，不同意陈忠国的上诉请求，由于资金问题，陈忠国连定金都没有补足，导致房屋买卖不成功，官后伟才将房屋另行出售，陈忠国已构成违约，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院审理中，陈忠国提供了《上海市房地产买卖合同》、居民户口簿、结婚证，证明陈忠国因出售其他房屋，有能力支付购买系争房屋的首付款。仁丰公司称，陈忠国提供的买卖合同签订日期是2012年4月6日，可以印证陈忠国在当时是没有能力支付购房首付款的。 本院另查明，陈忠国于2012年2月4日支付购买系争房屋定金1万元，2012年2月14日，陈忠国又支付定金7万元。系争房屋现登记在李某、沈某名下，交易中心受理日期为2012年5月24日，核准日期为2012年6月21日。 本院认为，2012年2月4日，官秀萍代表官后伟与陈忠国签订的居间协议及买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行。协议约定陈忠国应支付定金10万元，但实际履行中陈忠国仅支付定金8万元，未按约履行。之后双方未能在协议约定日期签订买卖合同，而官后伟在既未催告陈忠国履行付款义务也未通知解除合同的情况下，将系争房屋另行出售，亦不符合协议约定。鉴于系争房屋已经实际出售他人，陈忠国与官后伟签订的上述协议已无履行可能，故本院认定陈忠国与官后伟签订的居间协议及买卖协议已实际解除。由于协议双方在履行约定过程中均有不当之处，协议的解除不能仅归责于一方，从公平原则出发，本院认定协议解除后官后伟负有返还陈忠国已付定金8万元的责任。官秀萍系官后伟的代理人，其以官后伟的名义实施的民事法律行为，相应后果应由官后伟承担。陈忠国上诉要求官后伟、官秀萍承担双倍返还定金共16万元，缺乏依据，本院不予支持。仁丰公司作为专业的中介服务机构，在已为陈忠国与官后伟买卖系争房屋提供居间并签订居间协议及买卖协议后，在陈忠国与官后伟的买卖协议尚未解除的情况下，又为官后伟另行出售系争房屋给他人提供居间服务，而官后伟通过仁丰公司居间另行出售系争房屋后直接导致本案居间协议及买卖协议无履行可能，陈忠国据此主张仁丰公司在居间过程中存在过错，理由成立，仁丰公司应对其过错承担相应责任。陈忠国现上诉以仁丰公司居间存在过错为由要求仁丰公司承担返还定金8万元的连带责任，本院予以支持。仁丰公司认为陈忠国曾表示因资金不足不再购买系争房屋、因陈忠国违约已通知解除买卖协议，但未提供确实充分的证据予以证明，本院不予采纳。原审法院对陈忠国相关诉讼请求不予支持欠妥，所作判决本院予以调整。官后伟、官秀萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条之规定，判决如下： 一、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第618号民事判决； 二、被上诉人官后伟应于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈忠国定金人民币8万元； 三、被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司对上述第二项承担连带责任； 四、对上诉人陈忠国要求被上诉人官秀萍双倍返还定金人民币16万元的诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币3,500元，公告费人民币560元，共计人民币4,060元，由上诉人陈忠国负担人民币1,750元，由被上诉人官后伟负担人民币1,750元，由被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司负担人民币560元，；二审案件受理费人民币3,500元，公告费人民币500元，共计人民币4,000元，由上诉人陈忠国负担人民币1,700元，由被上诉人官后伟负担人民币1,700元，由被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司负担人民币600元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海邑 代理审判员 刘 郡 代理审判员 高 胤 二○一四年三月二十日 书 记 员 朱丹丹 |
