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（2013）沪一中民二(民)终字第2550号 上诉人（原审原告）上海某米业有限公司。 委托代理人郭立君，该公司员工。 委托代理人王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）上海某经济发展有限公司。 委托代理人张惠文，该公司员工。 上诉人上海某米业有限公司（以下简称“某公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第39274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人郭立君、王晓英，被上诉人上海某经济发展有限公司（以下简称“某公司”）的委托代理人张惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2011年11月30日，某公司（承租人、乙方）与某公司（出租人、甲方）签订《上海某居家商品交易市场租赁合同》，约定:甲方将某精品街区域，面积38.64㎡,编号精品街5号出租给承租人从事农用农产品的销售行业经营活动；租期三年，甲方从2012年1月1日起将出租房交付乙方使用，至2014年12月31日收回；租金为每日5.50元（人民币，下同）/平方米，共计每年77,500元;为确保甲方房屋在租赁期间的完好，乙方应向甲方交纳房屋租赁押金12,000元整。同日，某公司向某公司支付了房屋押金12,000元、2012年全年的租金77,500元、一次性店招店牌费5,000元及2012年全年的物业管理费1,200元。 2012年6月20日，某公司委托上海市锦天城律师事务所向某公司邮寄《律师函》，要求某公司就合同无效及未兑现承诺给某公司造成的损失进行赔偿。2012年6月28日，某公司回复某公司《通知》一份，表示希望与某公司协商处理此事。某公司认为，由于某公司的原因致使某公司订立合同目的无法实现，故诉至法院，要求：1、确认双方间签订的《上海某居家商品交易市场租赁合同无效》；2、判令某公司返还某公司已支付的房屋租金、押金、店招店牌费和物业管理费共计人民币95,700元，并赔偿某公司支付的转租费、中介费损失共计人民币26,000元，装修费损失人民币203,698元。 原审庭审中，某公司提供定金收条一份及中介费收条一份，用以证明系争房屋是某公司通过中介向案外人杨建锋转让过来的，某公司支付了中介费4,000元及转让费22,000元，之后杨建锋带领某公司与某公司订立租赁合同。某公司表示，不认可某公司的陈述。某公司方自行对外招租，不认识杨建锋，不认可上述两份收条且认为与本案无关。 原审另查明，系争商铺没有产权证亦未取得建设工程规划许可证。 原审审理中，经某公司申请，法院通过上海市高级人民法院依法委托了上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的装修情况进行审价。2013年3月15日，该公司出具了《上海市浦东新区高青路某精品街5号商铺装修情况司法审价报告》，评估结论为：工程造价69,837元。其中1、室内装修部分，评估造价为28,198元。2、室内电气部分，评估造价为6,639元。3、室外走视频，评估造价为35,000元。剩余残值未处理。4、其他部分不在装修范围内。本次鉴定费用3,000元，已由某公司预交。 某公司认为上述评估结论金额偏低，货柜展架、空调冰柜、发财猫等生财工具、商品报废情况等均没有包括进去。某公司认为，室外人行道装修不应当计入室内装修范畴；鉴定机构仅依据某公司提供的购销合同评估室外走视频的价格，且该部分属于可拆除物品，不应当作为装修评估范围；鉴定结论没有考虑折旧。鉴定机构意见为：本次鉴定只针对室内装修进行审价，货柜展架、空调冰柜、发财猫等生财工具不属于室内装修部分。室外人行道紧邻系争房屋，并非独立存在的，应当作为系争房屋装修的整体风格列入审价范围。关于室外走视频工程，鉴定机构经过实地测量，发现实际价值比购销合同中的35,000元还要大，所以就按照购销合同的价格确定金额。审价结论中的第三部分室外走视频35,000元，是针对整个走视频工程，虽然可以拆除，但拆除的话原物毁损很大，该工程中包括可移动部分如摄像机、录像机、硬盘及监控显示器，共计16,750元，是根据某公司提供的购销合同上的单项累加出来，是否列入最终工程造价由法院判断。鉴定结论是竣工实价，没考虑折旧，如果折旧的话，按照五年的租赁期限，使用一年，装修折旧率为百分之八十。某公司对鉴定机构的折旧标准无异议，某公司不同意对装修进行折旧。 对于合同无效的后果，某公司表示，诉请二中装修损失203,698元的构成为：要求某公司赔偿装修费116,698元，以及货品报废损失87,000元，上述两项共计203,698元。某公司表示，要求某公司支付自2013年1月1日起至某公司实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费，按照每年77,500元的标准计算；要求某公司支付自2013年1月1日起至某公司实际迁出房屋之日止的物业管理费，按照每年1,200元计算；要求某公司返还系争房屋；押金12,000元同意退还某公司；店招店牌费同意返还2,000元；中介费、转租费不同意支付；装修费同意按照评估报告室内装修部分、室内电器部分的价格按八折折旧后支付给某公司，但走视频工程中的35,000元不同意支付；货品报废损失87,000元不同意支付。 原审认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，双方之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，某公司应当自系争房屋中迁出，将房屋返还某公司。某公司实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费及物业管理费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准计算。某公司要求某公司返还某公司承租期间已经发生的租金及物业管理费，无事实及法律依据，不予支持。某公司同意返还押金12,000元，经查，并无不当，原审法院予以准许。某公司要求某公司赔偿转租费及中介费，该费用系某公司与第三人之间发生费用，且真实性无法确认，原审法院不予支持。某公司要求某公司赔偿货品报废损失，因本案的争议主要涉及合同无效的后果处理，某公司并未提供证据证明其经营不善的原因系合同无效所致，故该项诉请法院难以支持。 某公司对系争房屋进行的装修并支付的一次性店招店牌费，现合同无效，所造成的装修损失及店招店牌费应由双方根据合同无效的过错分担现值损失。某公司的装修及不可移动的设施设备经鉴定总造价为69,837元，该鉴定程序合法、结论客观，双方的异议也由鉴定人员当庭作出了合理说明，应可采纳。总造价中16,750元经鉴定人员解释，为走视频工程中可移动部分，应从装修总价中扣除。关于折旧摊销问题，因无效的租赁合同中约定的租期也属无效，严格按照双方约定的3年租期进行摊销对承租人明显不公平，故原审法院结合鉴定人的意见，确认按照总使用年限5年进行折旧摊销，并结合装修工程已由某公司自完工起实际使用至今的情况，确定现值。某公司将不合法建筑出租，应承担合同无效的主要责任，某公司在承租房屋时未尽审慎义务，应承担合同无效的次要责任。原审法院根据上述装修和不可移动设施设备的现值以及某公司已支付的店招店牌费和双方的过错程度，酌情确定某公司应赔偿的数额。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，于二○一三年七月五日作出判决：一、某公司与某公司签订的《上海某居家商品交易市场租赁合同》无效；二、某公司应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区上南路3521号某精品街5号迁出，并将该房屋返还给某公司；三、某公司应于判决生效之日起三十日内给付某公司房屋使用费，按每年人民币77,500元的标准，自2013年1月1日起计算至某公司实际迁出房屋之日止；四、某公司应于判决生效之日起三十日内给付某公司物业管理费，按每年人民币1,200元的标准，自2013年1月1日起计算至某公司实际迁出房屋之日止；五、某公司应于判决生效之日起三十日内返还某公司押金人民币12,000元；六、某公司应于判决生效之日起三十日内支付某公司店招店牌费人民币2,800元；七、某公司应于判决生效之日起三十日内支付某公司装修损失人民币30,000元；八、驳回某公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,180元（某公司预付），减半收取计3,090元，鉴定费3,000元，合计人民币6,090元，由某公司负担人民币3,530元，某公司负担人民币2,560元。 原审判决后，某公司不服，向本院提起上诉称：一审历时一年之久，但仍采用简易程序审理和判决，存在程序违法。双方签订合同时，被上诉人表示系争房屋系合法建造并经审批，合同无效的责任应全部由被上诉人承担。双方合同中载明系争房屋所在一条街为“精品街”，但被上诉人没有按照其承诺管理精品街，而是让一系列小吃店等在内开设，且很多店面未招商到位，不符合精品街的要求，影响上诉人商铺的经营效益。同时，合同中约定的租金标准过高，是不合理的。实际上，被上诉人在与精品街其他商铺签订的补充协议书中也延长了优惠期，对租金予以减免。因此，原审判决上诉人按照合同约定的租金标准支付房屋使用费错误，上诉人不应支付房屋使用费，即使支付也应按照每天每平方米1-2元的标准计算使用费。对于物业管理费和店招店牌费，上诉人未享受到系争房屋的物业管理服务，也未利用过被上诉人制作的店招，因此该两笔费用上诉人均不应支付。对于装修损失费，上诉人认为应以十年为准进行折旧，被上诉人应赔偿上诉人的全部装修损失。此外，被上诉人还应赔偿上诉人的经营损失。据此，要求二审法院撤销原审判决第三、四、六、七、八项，改判按照每天每平方米1-2元的标准，计算房屋使用费，时间从2012年1月1日开始计算至上诉人实际迁出；上诉人不支付物业管理费；被上诉人向上诉人返还店招店牌费5,000元；被上诉人赔偿上诉人装修损失69,837元；被上诉人赔偿上诉人经营损失87,000元。 被上诉人某公司辩称:原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审期间，被上诉人书面表示自愿将本案所涉房屋使用费按全额下降30,000元的标准计收。 本院认为，首先，上诉人所称原审存在程序问题，缺乏依据，本院不予采信。其次，关于房屋使用费，上诉人使用了系争房屋，应当支付使用期间的房屋使用费。上诉人所称鉴于系争房屋所在精品街的实际经营环境和氛围，房屋使用费应在租金标准基础上予以减免，有一定的依据。被上诉人自愿就上诉人应承担的房屋使用费在一审判决基础上减免30,000元，于法不悖，本院予以准许。第三，关于物业管理费，上诉人实际使用了系争房屋，其以从未享受过物业管理服务为由认为不应当支付物业管理费的主张，于法无据，本院不予支持。原审法院认定上诉人应按照合同约定承担物业管理费，并无不妥，本院予以维持。第四，关于店招店牌费，上诉人以其从未使用过被上诉人制作的店招为由，认为不应支付店招店牌费，缺乏依据，本院不予支持。但原审认定上诉人应承担店招店牌费的数额不妥，本院予以调整。第五，关于装修损失，上诉人所称被上诉人应对合同无效承担全部责任，故应赔偿上诉人全部装修损失的主张，缺乏依据，本院不予支持；上诉人认为应按10年租期对装修进行折旧，亦缺乏依据，本院不予采信。原审综合双方过错程度及装修工程的实际使用、折旧情况等，对被上诉人应承担的装修损失予以认定，并无不妥，本院予以维持。至于上诉人所称被上诉人应赔偿其经营损失，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第39274号民事判决第一、二、四、五、七、八项； 二、变更上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第39274号民事判决第三项为上海某米业有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付上海某经济发展有限公司房屋使用费，按每年人民币77,500元的标准，自2013年1月1日起计算至上海某米业有限公司实际迁出房屋之日止（扣除上海某经济发展有限公司自愿减免的房屋使用费人民币30,000元）； 三、变更上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第39274号民事判决第六项为上海某经济发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付上海某米业有限公司店招店牌费人民币2,000元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉案件受理费人民币6,180元，由上诉人上海某米业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 蒋辉霞 代理审判员 朱 瑞 二○一三年十月十七日 书 记 员 周璐珺 |
