房价上涨、卖家悔约，买家怎样选择最有利的维权方案？_北京杨文战律师(2)

这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。

所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。

六、卖家毁约，买家想要房，就不要指望银行贷款了。

坦率地说，并不是所有的守约买家想得到房产都能得到法院的支持！当客观情况造成合同确实不能履行时，法院就不能支持守约的买方要得到房产的诉求了。

其它可能性我们暂且不说，当买家需要通过贷款购买二手房时，如果在贷款手续没有办理好之前卖家毁约了，买家可能面临无法获得贷款的情况。

办理二手房贷款是需要买卖双方配合办理的，如果卖方不配合，银行不可能放贷。即使诉到法院，法院也不可能判决卖方配合去银行贷款，那个行为法院没法强制执行！这中间的道理杨律师不过多分析了，只告诉大家一个结论：如果合同约定买方通过贷款方式购房，卖方毁约不配合贷款，买方想要得到房产，必须自行筹备剩余房款，并在诉讼时向法院证实自己的付款意向和能力。

有能力支付剩余房款，法院可判决履行、过户。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时，买方恐怕只能选择解约，并要求卖方承担违约责任了。

七、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？

当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。

如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：

1、要求双倍返还定金。

双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。

2、要求赔偿约定违约金。

目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。

但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。

关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。

但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。