|
三、2011年7月15日，被告卢汉顺（乙方）与原告（甲方）签订《铺面租赁合同》，约定被告卢汉顺租赁原告位于普宁市流沙北街道兰花新村60幢铺面的房产，租赁期限为1年，即自2011年6月20日起至2012年6月19日止，年租金28200元，合同还对其他事项进行了约定，被告罗喜珍以“罗珍”在乙方的代表人处签名。合同签订后，原告依约将上述涉案房产交付两被告使用。2012年6月19日合同期满后，原、被告双方没有续签租赁合同，但两被告于2013年9月5日向原告缴付自2013年6月20日至2014年6月19日的涉案房产租金37800元，自2014年6月20日起两被告未再向原告支付租金，但仍继续占有使用涉案房产。 四、2014年6月23日，原告的社员卢友辉、秦育生等人联合普宁市流沙北街道司法所的工作人员刘晓珊到涉案租赁物的铺面张贴《通知》告知被告租期已超期，并限期要求被告到白沙陇村委办公楼办理相关手续，逾期将收回铺面另作安排一事。 五、本案涉案的2011年7月15日签订的合同是原、被告之间签订的最后一份书面租赁合同，在此之前，原、被告双方也有多次租赁本案涉案房产的行为。 另查明：涉案的普宁市流沙北街道赤华北路西侧兰花新村60幢铺面现都由两被告在使用并将该处作为某某普宁专卖店的经营场所。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告卢汉顺、罗喜珍于2011年7月15日签订的《铺面租赁合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应依约履行。租赁期满后，两被告继续使用所租赁的房屋并缴付租金至2014年6月19日，而原告对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。原告在2014年6月23日到涉案租赁物的铺面张贴《通知》告知被告在2014年6月26日前办理续签手续，逾期将收回铺面另行安排，属于在合理期限内通知承租人，而按约支付租金是承租人的根本义务，两被告应按《通知》要求全面履行义务，现两被告自2014年6月20日开始拖欠原告租金至今，已构成根本违约，因此，涉案合同在2014年6月27日便应当解除，故原告现起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告请求两被告腾退涉案租赁房屋并支付自2014年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占用费问题。因合同已于2014年6月27日解除，两被告应按合同的约定在租赁合同到期后履行返还租赁物的义务，现两被告自2014年6月27日起继续占用原告的上述涉案房屋，原告作为涉案房屋的使用权人，有权依照合同法第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定要求两被告腾退上述涉案房屋。至于房屋占用费问题。两被告逾期占用涉案租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“占用租赁房屋期间，应当支付占用费”的规定，两被告于2013年9月5日向原告缴付自2013年6月20日至2014年6月19日的涉案租赁房屋的租金37800元，故占用费可参照租金标准按37800元／年÷12月／年=3150元／月计算，从合同解除之日即2014年6月27日起计算至实际腾退之日止，因双方都确认租金交至2014年6月19日，对于合同解除前的租金，根据双方签订的合同约定，被告每逾期缴付租金一日，还应按照年租金的0.08%向原告偿付滞纳金，现原告主张对两被告逾期缴付的租金按房屋占用费处理，视为自愿放弃要求两被告偿付滞纳金，系原告对其诉讼权利的处分，本院予以照准。故原告请求两被告支付自2014年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占用费，理由充分，本院予以支持。 关于两被告辩称原告不是产权人，原告提供的《选址规划审批表》以及《集体土地使用证》不是房产证，跟本案租赁标的物不存在关联性，提供的《集体土地使用证》上载明的地址与本案租赁物地址不一致的问题。本院认为，《集体土地使用证》已明确涉案租赁物所属土地的使用权人为原告，且从普宁市城镇建设管理局、普宁市流沙北街道城镇建设管理所及普宁市流沙北街道白沙陇村民委员会出具证明可以确认《选址规划审批表》与涉案租赁物所属土地的《集体土地使用证》上的载明的地址是一致的。两被告的辩称缺乏依据，不符合客观实际，且未提供证据证实其主张，其意见本院不予采信。两被告另辩称本案租赁物系安置劳力的专用楼，原告无权主张房产权利的问题，因与本案不属于同一法律关系且不属于本案的审理范围，本院不予采信。 关于被告罗喜珍辩称其只是代为签名，没有承租使用涉案租赁物，承租行为是由被告卢汉顺实施并使用租赁物，其不应承担责任的意见，因被告罗喜珍、卢汉顺两人系夫妻关系，对夫妻共同财产或收益享有共同利益，相互享有家事代理权，故对其抗辩，本院不予支持。 原告自愿放弃两被告对拆除的铺面隔离墙等设施恢复原状的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社与被告卢汉顺、罗喜珍于2011年7月15日签订的《铺面租赁合同》于2014年6月27日解除。 二、被告卢汉顺、罗喜珍应自本判决发生法律效力之日起30日内腾退原告位于普宁市流沙北街道兰花新村60幢铺面首层及二层房屋给原告，并自2014年6月20日起至实际腾退之日止的按每月3150元的标准向原告支付房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280元（原告已预交），由被告卢汉顺、罗喜珍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。 审 判 长 黄春燕 代理审判员 钟武鑫 人民陪审员 郑丽虹 二〇一五年七月三十日 书 记 员 杨 瀚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 |
