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原告主张的违约金远远高于涉案房屋同地段相同户型房屋每月租金损失的30%，属于约定违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失。《珠海市商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《珠海市商品房买卖合同》约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金，违约金以总房款654560元为基数，按日万分之五计逾期交房天数36天，违约金计为11782.08元。 三、关于原告是否逾期付款的问题。 根据《珠海市商品房买卖合同》附件《付款方式》第二条的约定，原告应于2013年5月12日向被告支付定金5万元，2013年5月25日前付清首期款（含定金）264560元，余款共计390000元最迟应于2013年6月1日办结银行按揭贷款手续。原告于2013年5月25日支付了264560元。双方争议焦点为如何理解合同约定的“办结银行按揭贷款手续”，以及原告是何时办结银行按揭贷款手续。《付款方式》约定，办结银行按揭贷款手续指的是按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件；《补充协议》5.2约定，办结银行按揭贷款手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。两份附件对“办结银行按揭贷款手续”的约定均有两层含义，一为买受人应在签订合同后20日内交清申请按揭的所有资料，二为买受人应在签订合同后20日内签署按揭贷款合同等按揭资料。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在庭审中称，其于2013年5月12日与被告签订购房合同当日就已将贷款全部资料与600元律师费交付给律师事务所，由其办理银行按揭贷款手续。本院认为，被告对此没有提出相反证据，应当认定原告在提交资料时已签署了贷款合同等申请按揭的资料，原告交清申请按揭资料即已履行完毕“办结银行按揭贷款手续”的义务，至于银行因审批原因导致借款发放迟延的情形，合同中并没有明确约定，亦属于原告不可控制的情形，被告认为银行放款为办结银行按揭贷款手续，显失公平，明显加重原告的义务，本院不予支持。经查，双方均没有提交证据证实原告交清申请按揭资料的日期，应当以工商银行审核资料后初次上报系统审查时间作为原告交清资料的界限，即2013年7月24日原告已办结银行按揭贷款手续。合同约定的办结按揭贷款手续日期为2013年6月1日前，原告实际于2013年7月24日办结，属于逾期付款，依法应承担逾期付款违约责任。综上，原告应当按照《珠海市商品房买卖合同》约定的违约金数额支付被告逾期付款违约金为10140元（以贷款总款390000元为基数，按日万分之五计逾期付款天数52天）。 综上，被告应付原告的逾期交房违约金为11782.08元，原告应付被告逾期付款违约金为10140元，二者相抵扣后，被告仍应支付原告逾期交房违约金1642.08元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告珠海市成泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马臣飞支付逾期交房违约金人民币1642.08元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告马臣飞的其他诉讼请求； 三、驳回被告珠海市成泰置业有限公司的其他反诉请求。 本案本诉受理费人民币150元、反诉受理费人民币375元，二项合计人民币525元，由原告马臣飞承担人民币109元，被告珠海市成泰置业有限公司承担人民币416元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员 罗英典 二〇一五年八月二十八日 书记员 赵思远 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 |
