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经审理查明：2008年10月28日，原告唐琼汉作为甲方，被告李卓成作为乙方，在见证人黄金汉、唐庆标、彭高贤的见证下，双方签订了《承包厂房合同书》，约定甲方将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理办香厂。合同约定付款方式为每年清明前乙方交清当年的承包款给甲方，甲方免收乙方第一年的承包款，其中从2009年10月28日起至2014年10月27日止，每年的租金是4300元，自2014年10月28日起租金提增一千元（即租金为每年5300元），如超期不交足承包款，甲方可按双倍计收乙方所欠承包款作为滞纳金，如乙方超期半年以上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则甲方可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。 双方签订的合同约定违约责任：1、甲、乙单方不得以任何借口中途终止合同，如甲方无理终止合约，则应赔偿乙方投入本厂的实际工本费用的拾倍，如乙方无理终止合同，也要无条件将此厂的全部固定产业无偿归甲方所有。2、承包期间乙方不得擅自改变转包他人。3、承包期间如上级政策变动或不可抗力因素，造成合同无法履行或者合同自然终止，双方不负违约责任。4、承包期间乙方必须做好防火措施，如失火损毁厂房，乙方自行负责。5、承包期满时，乙方完整将厂房归还给甲方。6、承包期间甲方无偿提供道路畅通以及场地的使用，并协助乙方搞好拉电设施。7、乙方在未进场时，乙方先交押金2000元（其中2000元押金甲方在最后一年乙方期满承包款扣除乙方给的押金2000元）8、承包期间，在上级政策允许炮竹生产时，乙方无条件归还厂房给甲方使用，同时甲方提供建好的同等面积厂房、场地给乙方继续办香厂使用，租金不变。 合同签订后，原告唐琼汉依约在2008年10月28日将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房支付给被告李卓成使用。2015年2月15日，原告称被告未经原告同意就将租赁房屋转租给第三人，违反合同约定擅自将租赁房屋作烟花爆竹经营，改变了租赁房屋的用途，且被告一直没有向原告支付过任何租金，原告遂诉至本院，要求处理。 另查明：被告李卓成向罗定市工商行政管理局申请个体户注册登记并于2013年1月21日经核准成立罗定市李卓成烟花爆竹店，经营场所是罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋，营业执照号码是：44538160019AAAA。经营范围是零售烟花（C级、D级）、爆竹（C级）。被告李卓成在涉案厂房（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）有经营烟花爆竹的行为。 再查明：原告称被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人朱良德，也违反合同约定改变房屋的用途变作烟花爆竹的经营场所，双方因此发生矛盾纠纷，于2014年12月31日邀请当地的村委干部及合同见证人唐庆标、范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖等人到原告的家门口主持调解，经调解双方草拟了一份附加合同，但双方均没有在附加合同上签字。 本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是厂房承包合同？二、被告在履行合同过程中是否存在违约行为？三、被告是否向原告付清了租金？ 对于第一个争议焦点即原、被告双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是承包厂房合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金给出租人的合同；而承包合同是主要是指为了促进农业建设，在发包方与承包方之间进行农村土地的土地承包经营权流转的合同。本案中原、被告在合同中约定由原告将位于白鹤嘴（即旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理香厂，在每年清明前由乙方交清当年的承包款给甲方，原、被告在2008年10月18日签订的承包厂房合同书中虽然使用如“承包”“发包”“转包”等字样，该合同在用语上不够准确，但事实上却符合了房屋租赁合同的实质要件。原、被告在合同中没有约定合同的履行期限，且在事后的调解过程中仍无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”综上，本案的合同纠纷属于不定期的房屋租赁合同纠纷，原、被告的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，本院予以确认。 对于第二个争议焦点即被告在履行合同过程中是否存在违约行为，根据原、被告双方签订的合同约定，被告承租原告的厂房用于办香厂，双方已就租赁物的用途有了明确的约定，双方应遵守合同约定。被告虽然有资质经营烟花爆竹生意，但其营业执照上的经营场所（罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋）与涉案房屋的地址（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）并不一致，但被告未经原告同意，就在涉案的租赁房屋经营烟花爆竹，已经违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”被告在承租期间，未经原告同意就将涉案厂房转租给第三人朱良德，该事实有证人朱良德的证言及原告方提交的结算清单予以证实，根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，被告在合同履行过程中未经出租人同意就改变租赁物的用途且未经出租人同意就将承租房屋转租给第三人，已然属于违约。 对于第三个争议焦点即被告是否向原告付清了租金，根据合同约定，原、被告在收付承包款时应立字为据。原告称被告一直没有支付过租金，并于2015年2月17日起诉到法院要求被告支付拖欠的租金23266.6元。被告辩称已经交清了租金给原告，只是看在大家亲戚一场，交租金的时候就没有立下字据，于2014年12月31日当地的村委干部及合同见证人的主持调解原、被告的合同纠纷，在调解人员的追问下原告也承认了被告交清了租金。原、被告约定自2010年开始清明节前被告向原告付清当年的承包款，被告超期不交足承包款，原告可按双倍计收被告所欠承包款作为滞纳金，如被告超期半年以上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则原告可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。原告称被告一直拖欠租金，但至今都没有收回厂房，且没有说明理由，本院不予认可。根据主持调解人员范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖的证人证言和调解过程的录音，可以认定被告已经履行支付租金的义务，上述证人与本案均没有利害关系，证人证言与录音内容可以相互印证，可以作为定案依据。原告应按合同约定的付款方式履行付款义务，在交付承包款时双方应当立字为据，但在合同的实际履行中，原、被告在交付租金时并没有立下字据，双方并未对此提出异议，也未提出解除合同。本院认为，虽然原、被告双方签订的合同约定在交付承包款时双方应当立字为据，但交付租金时没有立字为据的行为对整个合同的履行并没有实质性的影响，且原、被告均默认了在交付租金时不需立字为据的行为，视为原、被告双方对合同条款中付款条款的变更约定。综上，被告在合同履行过程中已经付清了租金。 |
