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在被告代立峰租赁房屋期间，将租赁房屋的第一层转租给被告中国移动安阳分公司，用于被告中国移动汤阴分公司在此开办营业厅，双方于2014年6月13日签订了汤阴分公司政通路营业厅房屋租赁合同，被告代立峰已将房屋第一层交付被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司使用，被告中国移动安阳分公司支付了被告代立峰租期5年的租赁费共计162.5万元，有被告中国移动汤阴分公司提供的2014年4月20日授权书、同意转租涵、2014年6月13日汤阴分公司政通路营业厅房屋租赁合同及支付被告代立峰租金的发票等证据能够予以证明上述事实。被告代立峰并于2014年6月13日就租赁房屋的第二、三、四层与被告王霞签订了房屋租赁意向书，约定每年租金25万元，但双方未签订正式的房屋租赁合同，现该租赁房屋仍有被告代立峰占有，对该事实被告代立峰和王霞予以认可，被告王霞提供了房屋租赁意向书和收到条予以证明。租赁房屋的负一层有被告代立峰占有。 上述事实，有当事人当庭陈述和原告杨华太提供的房产证、2012年8月1日的房屋租赁合同及补充协议、2014年3月15日的补充协议、被告代立峰提供的2014年3月15日委托书、2014年9月21日原告杨华太的民事起诉状、装修施工合同、安装空调合同及装修款、装修订金收据、单据、被告中国移动汤阴分公司提供的2014年4月20日授权书、同意转租涵、2014年6月13日汤阴分公司政通路营业厅房屋租赁合同及支付被告代立峰租金的发票、被告王霞提供的房屋租赁意向书、收到条等证据在案予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告杨华太与被告代立峰经过平等协商，双方自愿于2012年8月1日签订了房屋租赁合同及补充协议，租赁房屋的范围包括房屋的负一层至四层全部面积，租赁期限从2012年8月1日至2022年7月30日共10年，签订房屋租赁合同及补充协议后，原告杨华太按照房屋租赁合同第1条第3款的约定将房屋交付给被告代立峰，被告代立峰接收房屋后支付了原告杨华太2012年8月1日至2013年7月30日第1年的租金75万元及保证金5万元，根据双方租赁合同第3条第4款的约定被告代立峰应每年支付一次租金，于上一租赁年度期限届满日提前3个月支付次年租金，但被告代立峰未在双方约定的期限内支付原告杨华太2013年7月30日之后的租金，2014年3月15日双方第二次达成补充协议，同意调整2013年8月1日至2014年7月30日的租金为55万元、2014年8月1日至2015年7月30日的租金为60万元，原告杨华太并同意被告代立峰在2014年4月30日前补交2013年8月1日至2014年7月30日的租金，2014年9月30日前支付2014年8月1日至2015年7月30日的租金，签订补充协议后，被告代立峰仍未按照补充协议约定的宽限期限支付原告杨华太租金，已经违反了双方房屋租赁合同第9条第4款的约定及法定解除合同的条件，属于根本违约，故原告杨华太请求与被告代立峰解除房屋租赁合同及补充协议，本院应予以支持。对于解除租赁合同后被告代立峰欠付的租金应支付原告杨华太，根据2014年3月15日双方签订的补充协议，被告代立峰未在补充协议约定的宽限期内支付租金的，仍按2012年8月1日原告杨华太与被告代立峰签订的租赁合同及补充协议的约定支付租金，因此，原告杨华太主张按照2012年8月1日补充协议约定的每年租金80万元的标准，从2013年8月1日计算到双方解除合同之日止的租金，本院予以支持。对于原告杨华太诉请的滞纳金，根据双方租赁合同第3条第4款、第9条第4款的约定，被告代立峰应每年支付一次租金，于上一租赁年度期限届满日提前3个月支付次年租金，不按时交纳租金，每逾期一天按应交纳年租金千分之五的比例支付滞纳金，延期付款达30天，原告有权解除合同并且不退还被告代立峰交纳的全部保证金，上述条款是双方自愿约定的违约责任条款，被告代立峰的上一租赁年度期限届满日是2013年7月30日，提前3个月支付次年租金即应于2013年5月1日前支付下一年度的租金，但双方约定按年租金千分之五的比例支付滞纳金及原告主张按银行同期贷款利率的4倍支付滞纳金均过高，本院根据造成原告的损失情况及汤阴县当地房屋租赁的市场行情、交易习惯等综合因素，酌定被告代立峰按中国人民银行同期贷款利率的2倍，按每年租金80万元，从2013年5月1日起计算到实际给付租金之日止的滞纳金，但原告杨华太已主张了滞纳金，不能同时主张保证金，对于被告代立峰已支付原告杨华太的保证金5万元，在给付滞纳金时应予以扣除。原告杨华太与被告代立峰解除租赁合同后，出租人杨华太根据与被告代立峰签订的租赁合同，享有要求其返还租赁物的权利，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，本案中被告代立峰已将租赁房屋的第一层转租给被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司，原告杨华太与被告代立峰解除租赁合同后，必然导致次承租人中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司不享有以租赁权对抗出租人原告杨华太物的请求权的权利，因此，原告杨华太依照物的请求权要求被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司返还租赁物，本院应予以支持，如逾期腾房的，构成不当得利，次承租人应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按照被告代立峰与被告中国移动安阳分公司签订的租赁合同约定的每年租金32.5万元（折合890.41元／日）计算；对于租赁房屋的第二、三、四层，被告代立峰仅与被告王霞达成了房屋租赁意向，每年租金为25万元，该房屋的第二、三、四层仍由被告代立峰占有，所以应由被告代立峰予以返还租赁房屋的第二、三、四层，如逾期腾房的，应按每年租金25万元（折合890.41元／日）计算房屋占有使用费；对于因租赁合同的解除导致次承租人的相关损失，由于出租人杨华太并未直接与次承租人被告中国移动安阳分公司及被告王霞形成租赁关系，可以另案向被告代立峰主张权利。被告代立峰作为完全行为能力人，对租赁房屋的风险应有充分的认识，按照双方租赁房屋合同第1条第3款的约定，被告代立峰已经对租赁房屋、屋内设施设备状况的现状及其周边环境有了充分的了解，并同意按照房屋现状接收房屋，双方已按该约定履行了租赁合同，在履行租赁合同过程中，被告代立峰以原告杨华太交付房屋的消防通道不畅通为由不予支付租金并反诉请求继续履行合同及赔偿其经济损失，根据双方租赁合同第1条第1、2款的约定原告杨华太是将房屋整体租赁给被告代立峰，但被告代立峰租赁房屋后进行了转租，并将房屋的第一层及第二、三、四层分割后予以转租，导致在装修过程中对租赁房屋的电梯、楼梯的人为改造，对此可能造成消防通道不畅通的风险被告代立峰作为承租方应有充分的认识和了解，而且按照租赁合同第7条第3款约定租赁房屋内的楼梯通道是该房屋的消防通道，被告代立峰必须保证消防通道的随时畅通，该义务约定由被告代立峰予以承担，故被告代立峰以原告交付房屋的消防通道不畅通为由拒付原告租金，并提出反诉请求原告杨华太采取补救措施解决出租房屋的消防通道问题并继续履行合同的理由和证据不足，本院对此不予支持；对于被告代立峰反诉多付的租赁房屋的第二、三、四层的租金561240元，是被告代立峰根据双方租赁合同的约定应支付原告杨华太的租金，并未多付租金；反诉的装修费140000元、空调费155000元，根据原告杨华太与被告代立峰租赁合同第6条第1款的约定，应由被告代立峰负担租赁房屋内部装修的费用，而且因被告代立峰的过错导致双方解除租赁合同，故被告代立峰反诉请求原告杨华太赔偿多付的租金、装修费、空调费，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，通知解除是解除权人选择用私力救济方式解除合同的一种行为，无需再继续任何程序，不能因此而否认通过诉讼方式解除合同的效力，故被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司、王霞辩称原告未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向四被告进行通知，不符合解除合同程序的辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告杨华太与被告代立峰签订的2012年8月1日的房屋租赁合同、补充协议及2014年3月15日的补充协议； 二、被告代立峰于本判决生效之日起15日内给付原告杨华太从2013年8月1日起至双方解除房屋租赁合同及补充协议之日止的租金，按每年租金80万元计算； |
