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反诉原告代立峰诉称，因反诉被告杨华太交付反诉原告代立峰的租赁房屋不符合双方的约定和法律规定，在2014年3月15日反诉被告杨华太授权反诉原告代立峰办理消防通道事宜，说明反诉被告杨华太对消防通道不畅通是知情的，在反诉原告代立峰无法办理消防通道事宜的情况下，反诉原告代立峰如实向反诉被告杨华太进行了告知，无奈之下反诉被告杨华太对相邻方闻定军、杨彩霞夫妇提起了侵权之诉，由此可见，反诉原告代立峰所述消防通道被堵是事实，同时证明反诉被告杨华太交付的租赁房屋的第二、三、四层无法正常使用，存在违约行为给反诉原告代立峰造成多支出所租赁房屋的第二、三、四层租赁费、装修费和空调费应予以赔偿，并提出反诉请求：一、依法判令反诉被告杨华太采取补救措施解决租赁房屋的消防通道问题并继续履行合同；二、赔偿反诉原告代立峰多付房屋租赁费561240元、装修费用140000元、空调费155000元；三、反诉被告杨华太承担本案反诉费。 反诉被告杨华太辩称，根据双方签订的房屋租赁合同第一条第三款的约定，反诉原告代立峰同意对房屋的现状及周边状况和电梯等房屋内的设备的使用状况不再向反诉被告杨华太提任何异议和要求，且本条也可以体现，反诉原告代立峰在签订合同时已经充分了解了房屋的状况，因此，不存在其所主张的理由；反诉被告杨华太及其代理人从未向反诉原告代立峰作出过合同之外的任何承诺，反诉原告提供的2014年3月15日反诉被告杨华太授权反诉原告代立峰办理消防通道事宜的委托书不真实，该委托并未承诺租赁房屋没有消防通道，仅仅是办理有关事宜，而且根据租赁合同第11条第二款的约定，在租赁合同之外为办理经营相关手续所签订的文件并不能更改双方合同的约定，合同约定在租赁期内的消防事宜应由反诉原告代立峰负责；反诉被告杨华太并不存在违约行为，由于反诉被告代立峰违反合同的约定不支付租赁费，反诉被告杨华太才提出解除合同，双方已不存在继续履行合同的条件，反诉原告代立峰主张的各项经济损失也没有事实和法律依据，应驳回其反诉请求。 本案主要争议焦点为：一、原告杨华太主张与被告代立峰解除房屋租赁合同及补充协议有无事实及法律依据；二、被告代立峰应否支付原告杨华太房屋租金及延付租金的滞纳金及应如何计算；三、原告杨华太主张被告中国移动汤阴分公司、中国移动安阳分公司、王霞腾清房屋并支付房屋占有使用费有无事实和法律依据及应如何计算；四、反诉原告代立峰主张与反诉被告杨华太继续履行合同有无事实和法律依据及主张的经济损失有无依据应如何计算。 经审理查明，2012年8月1日，原告杨华太将其所有的汤阴县城关镇政通中路59号房屋租赁给被告代立峰，于当日原告杨华太委托张纯亮与被告代立峰签订了房屋租赁合同及补充协议，房屋租赁合同共约定11条，合同第1条第1款约定租赁房屋坐落：河南省汤阴县城关镇政通中路路南59号；第2款约定租赁房屋范围：房屋的负一层至四层全部面积；第3款约定甲方（原告杨华太）将租赁房屋、屋内设施设备状况及其周边环境对乙方（被告代立峰）进行了解释，乙方已经对租赁房屋、屋内设施设备状况的现状及其周边环境有了充分的了解。乙方同意按照现状来接收房屋，并同意对房屋及其周边状况和电梯等房屋内设备的使用状况不再向甲方提出任何异议和要求。合同第3条第1款约定租赁期限为10年，从2012年8月1日至2022年7月30日；第2款约定甲乙双方一致同意乙方享有免租金装修期30天，期限从2012年7月1日至7月30日；第3款约定房屋租金标准：2012年8月1日至2013年7月30日，年租金90万元；2013年8月1日至2017年7月30日每年租金96万元；2017年8月1日至2022年7月30日每年租金100.8万元；第4款约定租金支付时间：乙方应每年支付一次租金，合同签署当日乙方需支付给甲方第一年的房屋租金90万元，同时向甲方支付合同保证金50000元，乙方应当在距上一租赁年度期限届满日，提前三个月支付次年租金。合同第5条第2款约定本合同房屋内有电梯一部，在乙方合同使用期内应负责电梯的一切使用审验、维护保养等安全责任、确保电梯的正常使用并负担相关费用。合同第6条第1款约定乙方负责本楼房内部装修、改造所需相关审批、证照办理等手续以及相关费用的负担；第2款乙方对该房屋的装修改造必须以书面形式向甲方提出申请并提交装修方案、装修图纸，经甲方同意后方可动工；第3款乙方对房屋的装修、改造应保证房屋使用安全，不得改动建筑结构，不得超越楼层负重标准；第5款乙方承租房屋期间，因乙方对房屋的使用或因乙方装修改造造成房屋的损害及其他财产、人员的损害赔偿责任由乙方承担。合同第7条第3款约定大厦内的楼梯通道是该大厦的消防通道，乙方必须保证消防通道的随时畅通；第4款乙方应当妥善使用房屋电梯，因乙方的原因给甲方或任何第三方造成损失的，乙方应承当全部赔偿责任；第5款乙方承租本合同房屋未经甲方书面同意不得转租、转借、转让。合同第8条第5款约定合同解除或终止后，乙方对房屋内进行的装修、改造不得人为破坏或进行拆除，应无条件地与房屋整体交还给甲方，所有权归甲方所有。否则，甲方有权不退还乙方已交纳的全部保证金并有权向乙方主张赔偿责任。合同第9条第4款约定乙方不按时缴纳租金，每逾期一天按应缴纳年租金千分之五的比例支付滞纳金，延期付款30天，甲方有权解除本合同并且不退还乙方交纳的全部保证金。补充协议第二条约定甲乙双方同意将租金调整为：2012年8月1日至2013年7月30日每年租金为75万元；2013年8月1日至2017年7月30日每年租金80万元；2017年8月1日至2022年7月30日每年租金84万元。签订房屋租赁合同及补充协议后，原告杨华太按照双方的约定向被告代立峰交付了租赁房屋，被告代立峰支付了原告杨华太2012年8月1日至2013年7月30日第1年的租金75万元及保证金5万元，后被告代立峰不予支付原告杨华太2013年7月30日之后的租金，2014年3月15日双方再次达成补充协议，该补充协议第二条约定甲乙双方同意将以下租期内的年租金调整为：2013年8月1日至2014年7月30日每年租金55万元；2014年8月1日至2015年7月30日每年租金60万元；第三条约定因乙方未履行甲乙双方签署的租赁合同按期支付租金的约定，乙方的行为已经违反了合同的约定，甲方可依双方租赁合同约定条款终止租赁合同，考虑到乙方多次申请并存在的经营困难，甲方同意乙方在2014年4月30日前补交2013年8月1日至2014年7月30日的租金，交纳标准按一年租金55万元，乙方在2014年9月30日前支付2014年8月1日至2015年7月30日的租金，交纳标准按一年租金60万元，如果乙方未按以上约定的时间以及足额交纳租金的，甲方将按前期双方签署的租赁合同以及补充协议的约定租金标准以及交纳时间执行。原告杨华太提供了房产证、2012年8月1日的房屋租赁合同及补充协议、2014年3月15日的补充协议能够予以证明上述事实。被告代立峰对原告提供的2012年8月1日的房屋租赁合同及补充协议、2014年3月15日的补充协议均无异议，但认为原告杨华太的相邻方将租赁房屋的南门即该房屋的消防通道用砖堵死，致使被告代立峰无法正常经营使用，阻碍了被告代立峰对房屋第二、三、四层的使用，违反了双方合同的约定和法律的规定，被告代立峰有权行使先履行抗辩权，并反诉请求原告杨华太解决租赁房屋的消防通道问题继续履行合同，以及赔偿被告代立峰多付房屋的租赁费、装修费用和空调费，被告代立峰仅提供了2014年3月15日委托书、2014年9月21日原告杨华太的民事起诉状及装修施工合同、安装空调合同及装修款、装修订金收据、单据，其提供的证据不足以证明原告杨华太交付被告代立峰的房屋不符合双方租赁合同的约定而无法正常使用。 |
