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为购买赛博特汽车城内展厅，粤通公司法定代表人江志生、新疆粤通公司法定代表人王勇作为借款人，分别于2004年3月24日与中国农业银行兵团分行乌鲁木齐市奇台路支行签订《商业用房抵押借款合同》，借款11000000元、11380000元，粤通公司、新疆粤通公司为担保人，并与中华联合财产保险股份有限公司乌鲁木齐市东山区支公司办理了《商品房抵押贷款合同履约保证保险》，由于江志生与粤通公司、王勇与新疆粤通公司未按期还款，保险公司依约支付了赔款，并分别诉至法院，要求江志生与粤通公司、王勇与新疆粤通公司支付垫付款本息。乌鲁木齐中院分别于2009年9月1日作出（2009）乌中民二终字第41号民事判决，判令粤通公司赔付保险公司本息，驳回了对江志生的诉讼请求；于2009年8月27日作出（2009）乌中民二终字第200号民事判决，判令新疆粤通公司赔付保险公司本息，驳回了对王勇的诉讼请求。 新疆粤通公司、粤通公司提交了新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安消防支队2013年7月4日做出的《关于赛博特国际汽车城火灾隐患举报投诉的调查答复函》，该函主要内容为：经核查，赛博特国际汽车城存在未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为；针对违法行为，该支队高新区消防大队历年来多次对单位进行了行政处罚并督促单位整改；2006年赛博特汽车城因未经审核、验收擅自投入使用，被处以责令停止施工、停止使用并处罚2万元的行政处罚；2010年新市区政府决定，由于赛博特国际汽车城涉及商户较多，停业整改社会影响大，同意该单位“边整改、边营业”；2011年至2013年间，在该支队督促指导下，该汽车城逐步完善了消防设施。 再审中，新疆粤通公司、粤通公司提交：1、履行职务行为证明书，证明王勇在案涉合同签订及诉讼中的行为系职务行为；2、请求不予执行申请书及（2014）乌中民监字第3号裁定书，证明217号案件已经被乌鲁木齐中院决定再审。赛博特公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为履行职务行为证明书与本案无关，裁定书只能说明案件进入再审程序，不能证明该案认定存在错误。赛博特公司提交公证文书，证明目前案涉b区展厅内有多家汽车销售店在正常经营，新疆粤通公司、粤通公司对该证据不予认可。新疆粤通公司、粤通公司主张于2005年4月开始进入房屋预埋件，2005年4月底或5月初因消防问题离开。 本院再审查明的其他案件事实与二审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：新疆粤通公司、粤通公司是否应当以及如何向赛博特公司支付案涉房屋使用费。 赛博特公司向新疆粤通公司、粤通公司主张房屋使用费损失，应当证明其已经将该房屋实际交付给新疆粤通公司、粤通公司。根据双方《商品房买卖合同》的约定，房屋达到交付使用条件后，赛博特公司应当书面通知新疆粤通公司、粤通公司办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单，赛博特公司在报纸上刊登入住通知即视为其履行书面通知义务。就已经书面通知新疆粤通公司、粤通公司交付房屋或者在报纸上刊登入住通知，以及签署房屋交接单的事实，赛博特公司均未举证证明，其作为房屋出售方，不能提供直接证据证明案涉房屋已经实际交付，应对此承担不利后果。虽然另案判决中，法院经审理查明案涉房屋的实际购买人为新疆粤通公司、粤通公司，该房屋由新疆粤通公司、粤通公司使用，但该案争议的焦点，并非房屋是否实际交付问题，新疆粤通公司、粤通公司在另案中对此未提出异议，主要是基于对购房主体的确认，而非房屋交付事实的认可。在本案新疆粤通公司、粤通公司对房屋实际交付的事实予以否认的情况下，不能仅仅依据另案判决的上述查明事实，认为案涉房屋已经实际交付给新疆粤通公司、粤通公司。退一步看，即使可以依据新疆粤通公司、粤通公司进入案涉房屋预埋、装修的行为，认定赛博特公司已经实际交付房屋，根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安消防支队的答复函，该房屋确实存在因未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为，被消防管理部门多次给予责令停止施工、停止使用、罚款等行政处罚并督促整改的情况。根据案涉订购合同及《商品房买卖合同》的约定，赛博特公司向新疆粤通公司、粤通公司交付的房屋，应当是经验收合格的工程，而案涉房屋在赛博特公司主张向新疆粤通公司、粤通公司交付时，并不符合上述合同约定的交付条件，赛博特公司的该交付行为，不能发生依约交付房屋的法律效果。 本院认为，在赛博特公司未依约向新疆粤通公司、粤通公司交付符合合同约定房屋的情况下，一审、二审判决以新疆粤通公司、粤通公司未及时行使合同解除权，造成房屋闲置价值贬损为由，判决新疆粤通公司、粤通公司向赛博特公司支付房屋使用费，属于认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。赛博特公司以新疆粤通公司、粤通公司解除房屋买卖合同给其造成损失为由，要求新疆粤通公司、粤通公司赔偿其房屋占用费损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新民二终字第26号民事判决、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2010）乌中民四初字第36号民事判决； 二、驳回新疆赛博特房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费32240元，二审案件受理费38220元，均由新疆赛博特房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 辛正郁 代理审判员 司 伟 代理审判员 沈丹丹 二〇一四年十月二十三日 书 记 员 唐 倩 |
