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595号判决查明，粤通公司与赛博特公司对b区2-1号、2-3号、2-4号展厅签订商品房买卖合同。2004年4月b区2-1号、2-3号、2-4号展厅的房产证办理在粤通公司名下，2005年赛博特公司将粤通公司购买的展厅交付粤通公司使用。还查明：赛博特公司取得的位于鲤鱼山路20号的国有土地使用权目前尚未办理商业使用权出让手续，也尚未办理国有土地使用权转让手续，至今相关土地使用权证尚未办理在粤通公司名下。赛博特公司销售给粤通公司b区1、2、3号展厅的消防工程在新疆维吾尔自治区公安厅消防局未经申报验收，属不合格工程。该判决已生效。 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（以下简称达坂城区法院）于2010年3月22日出具《执行说明》，证明：2006年6月该院受理了申请人中国农业银行新疆建设兵团分行乌鲁木齐市奇台路支行请求强制执行新疆粤通公司、粤通公司的执行案件，并依法查封了被执行人位于赛博特汽车城b区2号的房产，在查封时厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具间。该院于2006年12月12日裁定解除了对b区2号房产的查封。 本案赛博特公司在一审起诉状中仅陈述了其向粤通公司交付赛博特汽车城b区2号展厅的事实，请求判令粤通公司赔偿其经济损失311万元，起诉状对具体赔偿范围和计算方式均未列明。一审审理中，赛博特公司提交损失计算表，将b区2-1、2-3、2-4及b区1号、b区3号的经济损失共同计算为3110437.85元。 二审法院认为，虽然赛博特公司在本案起诉状中仅陈述其向粤通公司交付赛博特汽车城b区2号展厅的事实，但根据其提交的损失计算表，其主张的311万元经济损失中包含了b区1号、3号展厅的使用费，该数额与其诉讼标的相符，故一审判决认定赛博特公司诉讼标的311万元包含了b区1号、3号展厅的使用费，并无不当。因赛博特公司在（2010）乌中民四初字第36号案件中亦主张了b区1号、3号展厅的使用费，故一审将该部分使用费在（2010）乌中民四初字第36号民事判决中予以处理并无不妥，二审法院对粤通公司的该项上诉主张不予支持。 在赛博特公司与粤通公司历次诉讼中，生效判决已查明赛博特公司将b区2-1、2-3、2-4号展厅的房产证办在了粤通公司名下，并将其购买的展厅交付粤通公司使用。粤通公司称赛博特公司不能提交工程验收及交付证据，不能认定展厅已交付，但其在二审中提交的发票等证据，并不能直接证明涉案房产未予交付。达坂城区法院出具的《执行说明》，证明该院因另案查封了粤通公司和新疆粤通公司b区2号的房产，查封时在厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具室。粤通公司提交该证据并不能证明其对争议展厅没有使用，反而证明了争议展厅已在粤通公司、新疆粤通公司名下，且安装了机械设备。在粤通公司不能提交有效证据推翻生效判决认定事实的情况下，认定赛博特公司已将涉案房产交付粤通公司。同时，因生效判决已查明粤通公司未参加2006年年检已停业，故即使粤通公司未在涉案展厅进行经营活动，其对不能经营亦承担相应责任。 经粤通公司请求，595号判决判令解除其与赛博特公司的商品房买卖合同，此系因赛博特公司对涉案土地未办理商业用地使用权手续，不能为粤通公司办理土地使用权证，消防工程也未经申报验收，在合同履行过程中存在违约行为所致，赛博特公司对此应当承担责任。合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质要求赔偿损失。本案中，粤通公司系因赛博特公司以上违约行为而行使合同解除权，赛博特公司对房屋闲置存在过错；粤通公司在合同签订五年后才起诉要求解除合同，亦造成房屋闲置损失不断扩大。因此，赛博特公司与粤通公司对本案房屋闲置造成损失均负有责任，按照公平、诚实守信的原则，对此损失双方应平等分担，一审认定粤通公司负主要责任不妥，二审法院对此予以纠正。本案现有证据证明争议展厅未取得商业用地使用权，所属土地使用权的性质为工业用地，工业用地土地出让年限为50年，一审照此计算房屋使用年限符合本案实际情况。赛博特公司称粤通公司使用房产年限为六年，但根据生效判决认定的事实，2004年4月赛博特公司仅将房产证办在粤通公司名下，交付展厅系在2005年，故一审从2005年4月粤通公司预埋设施起计算使用费用并无不当。赛博特公司上诉理由不能成立，二审法院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，但责任承担比例划分不当，粤通公司应支付50%的房屋使用费。新疆高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出（2011）新民二终字第25号民事判决：1、维持一审判决第二项；2、变更一审判决第一项为粤通公司给付赛博特公司赛博特汽车城b区2-1号、2-3号、2-4号的房屋使用费918115.37元（2005年4月至2010年4月共5年×18362307.4元（b区2-1号、2-3号、2-4号共5907.09平方米购房合同金额）÷50年×50%=918115.37元］；3、驳回赛博特公司的上诉请求；4、驳回粤通公司的其他上诉请求。二审案件受理费29349.4元，由粤通公司负担8804.82元，赛博特公司负担20544.58元，一审案件受理费按此比例由双方负担。 粤通公司不服，向本院申请再审称，赛博特公司在没有取得商业用地使用权的情况下，非法建设商业用地性质的汽车展厅出售，收取购房款和占有使用费，其实质是非法占有国家土地资源并非法谋取利益。赛博特公司将违法建筑出售，其主张房屋占用费没有法律依据。217号判决未涉及汽车展厅的交付问题，没有证据证明展厅已经交付。595号判决中关于赛博特公司将汽车展厅交付给粤通公司的认定，是根据217号判决作出的，但该案没有审理涉及交付的问题。粤通公司修理汽车的设备需要在工程全部完工之前进行预埋，粤通公司在预埋期间受消防部门检查告知不能使用，随即于2005年5月初退出，故不能将此行为认定是占有使用行为。涉案汽车展厅没有土建竣工合格验收手续，没有办理消防审批手续，更不可能验收合格备案，不可能交付。二审判决将涉案房屋交付的举证责任分配给粤通公司，认定已经交付汽车展厅错误。一审、二审法院均按照50年的使用期限计算使用费错误。粤通公司承担赛博特公司因根本违约而造成的后果不合理也不合法。故请求撤销一审、二审判决，驳回赛博特公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由赛博特公司承担。 赛博特公司答辩称，涉案房屋已交付，虽未交付交接单，但2004年赛博特公司即将涉案房屋登记在粤通公司指定的6名职工名下，2005年粤通公司在涉案房屋预埋了设施并进行装饰，达坂区法院出具的说明证明两公司在查封时已在涉案房屋中存储设备、配件及工具，217号判决、595号判决等生效文书亦确认两公司已实际占有了该房屋。涉案房屋自2005年以来在消防部门的监督下逐步取得了消防验收合格意见书，其他商户也一直在正常营业，粤通公司在使用时从未就消防验收问题提出主张。涉案房屋虽在消防验收方面存在瑕疵，但并不足以导致房屋处于闲置状态。粤通公司无法使用该房屋是由于房屋在2006年被法院查封导致，而法院查封的原因是其怠于履行借款合同约定的还款义务。粤通公司已实际占有案涉房屋，至2009年才提出解除合同，导致房屋闲置的原因在粤通公司。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，赛博特公司主张的数额已经放弃本应由粤通公司承担的部分，对两审法院未全额支持赛博特公司的诉讼请求，虽不予认可，但尊重法院的裁量。 |
