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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但本案的实际情况是，所涉土地的使用权登记在陈洪亮名下，而土地上所建房屋的产权却属于食品公司，即土地使用权和房屋产权的权属分离。陈洪亮2002年11月29日就与食品公司签订了房地产转让合同，2005年6月6日其又与张建锋就同一标的物签订房地产转让合同，张建锋、杨淑敏、乔明齐作为原告于2006年10月25日起诉至山东省济宁市市中区人民法院时，陈洪亮已经于2006年9月29日取得涉案土地的国有土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，陈洪亮与张建锋所签房地产转让合同中有关土地使用权的转让是有效的；由于土地上所建房屋的产权属于食品公司，食品公司早在2002年11月29日就与陈洪亮签订房地产转让合同，此后双方未能按约履行，陈洪亮无法依照合同约定及承诺将房屋产权过户至张建锋名下，从而导致本案的纠纷。 （二）关于陈洪亮与张建锋之间签订的房地产转让合同是否已经解除的问题。 陈洪亮称双方已经口头解除房地产转让合同，并退还定金6万元及张建锋借郑本芹的26万元，共计退还32万元，尚欠151万余元。其提供的主要证据为：张建锋2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条、乔明齐2006年4月10日出具的2万元的收条、杨淑敏2006年4月26日向陈洪亮出具的4万元的收条。但张建锋2005年7月21日才向陈洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条显然不能证明陈洪亮向张建锋退还房地产转让款，且张建锋向郑本芹出具借条的事实与本案纠纷属于两个不同的法律关系。 关于杨淑敏和乔明齐所出具收条的性质，因收条上未写明收回定金或房地产转让款，是否属于解除合同后退回的款项，双方当事人说法不一。杨淑敏和乔明齐主张该6万元是陈洪亮代翁宽银偿还的借款，陈洪亮主张是其退回的定金，截止到张建锋等2006年10月25日起诉时，陈洪亮提供的退款证据仅是双方存有争议的6万元收条。陈洪亮一方面主张所涉房地产转让合同无效，一方面又主张双方已经口头解除了房地产转让合同，在合同无效时当然不存在解除合同的问题，陈洪亮的主张自相矛盾，其没有提供充分的证据佐证双方当事人已口头解除房地产转让合同这一事实，一、二审及再审判决对陈洪亮提出房地产转让合同已经解除的主张不予认定亦无不当。 （三）关于陈洪亮与张建峰签订的房地产转让合同是否能够继续履行的问题。 陈洪亮与张建峰签订房地产转让合同的前提是陈洪亮与食品公司签订了同一标的物的转让合同，本案合同能否继续履行取决于前一转让合同是否如约履行。但从张建锋、杨淑敏、乔明齐在一审的诉讼请求来看，其要求山东省济宁市市中区人民法院判令陈洪亮履行的是部分合同义务，即将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，诉讼费用全部由陈洪亮承担。由此可知，张建锋、杨淑敏、乔明齐主张的是将涉案土地使用权过户至其名下，并没有主张将属于食品公司所有的房产过户至其名下，一审法院也未将食品公司列为本案当事人。但一审判决第一项：“被告陈洪亮应继续履行与原告张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的房地产转让合同”超出了当事人的诉讼请求范围，山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号判决维持一审判决，山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号判决又维持二审判决，显属不当，本院予以纠正。 根据陈洪亮2005年7月21日出具的承诺书，其承诺：“保证按时过户张建锋的名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。”如果陈洪亮不能按照房地产转让合同及承诺的内容履行合同义务，张建锋、杨淑敏、乔明齐可以另案起诉要求陈洪亮承担相应的违约责任。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决及山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号民事判决。 二、维持山东省济宁市市中区人民法院（2006）济中区民初字第2274号民事判决第二项。 三、撤销山东省济宁市市中区人民法院（2006）济中区民初字第2274号民事判决第一项。 一、二审案件受理费各50元，由陈洪亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张进先 审 判 员 吴晓芳 代理审判员 王毓莹 二〇一三年六月二十五日 书 记 员 王楠楠 |
