|
陈洪亮关于双方签订房地产转让合同时，恰在其与济宁市国土资源局订立的租赁合同正在履行期间，未经国土局同意，租赁的土地不得转让、转租或抵押，再就是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得对外转让，故双方签订的房地产转让合同是无效合同的再审申请理由，一是虽然双方在签订房地产转让合同时，涉案房地产正在租赁期间，但该房地产已在2002年11月29日即与食品公司签订了房地产转让合同，且现已取得涉案土地的使用权，根据双方签订的房地产转让合同的约定，判决陈洪亮将涉案土地使用权过户到张建锋名下并无不当；二是涉案房产虽然还未取得权属证书，但陈洪亮应根据与食品公司签订的房地产转让合同的约定办理过户手续；三是虽然未取得权属证书的房产不得对外转让，但涉案房产与陈洪亮和食品公司签订的房地产转让合同及陈洪亮与张建锋签订的房地产转让合同是同一标的物，如果陈洪亮未与食品公司签订房地产转让合同，张建锋即不会与陈洪亮签订房地产转让合同；四是陈洪亮为了保证将涉案房产过户到张建锋名下，向张建锋出具了承诺书，如果陈洪亮不履行与张建锋签订的房地产转让合同，也与陈洪亮的承诺相悖，故该申请再审理由不能成立，不予支持。 关于双方所签合同的标的物，已由济宁市主管部门以济建拆管冻字（2007）10号文予以冻结，属行政行为，不可抗力，不能依据所签订合同再进行房地产转让的再审理由，一是该10号文未涉及房地转让的问题；二是该10号文的有效期至2008年8月14日止，现已过期，故该申请再审的理由亦不能成立，不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，应予维持。山东省高级人民法院以（2008）鲁民提字第230号民事判决书判决：维持山东省济宁市中级人民法院（2007）济民三终字第835号民事判决。 陈洪亮不服山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决，向本院申诉称：（一）原审法院利用虚假事实判决早已解除终止了的房地产转让合同继续履行错误。 2006年3月份，张建锋等便提出解除合同，要求其退还交纳的定金和土地使用权转让金。在被逼无奈的情况下，其同意了张建锋等解除合同的要求，双方形成了解除合同的口头约定。陈洪亮遂于2006年4月10日和26日分两次将6万元定金向乔明齐、杨淑敏予以退还。至此双方的《房地产转让合同》即为解除终止，同时，双方也认可张建锋等交付的土地转让金扣除陈洪亮的26万元后剩余的151.252万元由陈洪亮尽快筹款逐步退还。这一部分事实清楚、证据充分，张建锋等已无要求继续履行合同的权利。 张建锋等为了否定合同已解除和定金已退还的事实，便假借与本案毫无关联的翁宽银的一张6万元借条，谎称是翁宽银欠杨淑敏、乔明齐两人6万元款，陈洪亮支付给杨淑敏、乔明齐的6万元是替翁宽银偿还的借款。现有证人翁宽银2011年5月26日的证明，他根本就不认识杨淑敏、乔明齐，更不欠两人的钱，也从未让陈洪亮替自己偿还过债务。证人郑本芹亦能进一步证明陈洪亮和张建锋之间的合同已经解除，定金已经退回之事实。不仅如此，即便是从原审判决使用的证据借条本身也能得出原审判决观点错误的结论。1、如果翁宽银真的曾向杨淑敏、乔明齐借过6万元款，也不会把借两人的款不加区分的写在一张借条上；2、更不会发生偿还借款后，原借条仍由债权人保存而不收回的情况。总之，既然翁宽银不欠杨淑敏、乔明齐任何款项，陈洪亮也不欠该两人借款，那么陈洪亮给予杨淑敏、乔明齐的6万元明显就是双方合同的定金。 （二）有新的证人证实陈洪亮与张建锋之间的《房地产转让合同》已经解除。 张建锋和陈洪亮解除《房地产转让合同》后，不断威逼陈洪亮退还合同定金和转让金，依仗家中势大人众，经常纠集一些不三不四的人对陈洪亮殴打谩骂，对陈洪亮经营的招待所扰乱破坏，致使陈洪亮无法正常生活和经营。当陈洪亮借钱退还定金和部分转让金后，张建锋等为了追讨剩余的151.252万元转让金，对陈洪亮依然不依不饶，步步紧逼，多次殴打陈洪亮，致其轻伤，无人敢管。现有两份《接处警登记表》、一份伤情《鉴定书》和孔德鹏、胡传秀、刘培苓、熊继莲、李兆娟、李建、谢少堂等人的证言予以佐证。 综上所述，原审判决违背事实、不做调查、利用虚假证据，明知陈洪亮和张建锋之间所签订的《房地产转让合同》已经解除，故意判决双方继续履行合同，其行为已侵犯了陈洪亮的合法权益，致使陈洪亮财产受损，为维护法律的尊严和陈洪亮的合法利益，请求撤销原判，予以改判。 张建锋、杨淑敏、乔明齐答辩称：仅凭证人证言等主观性证据不能推翻合同已经履行的事实。陈洪亮没有要求解除合同，其以各种理由拒绝办理土地出让手续，本身就是违约行为。被申诉人起诉是维护自身权益的行为，且已经支付了1772520元的土地转让款，涉案地块的土地使用权也已过户到被申诉人名下。陈洪亮想拿回土地使用权，又不退款，不符合公平原则。如果陈洪亮按承诺双倍返还转让款，可以解除合同。 本院认为，针对陈洪亮的申诉理由和原审裁判焦点，本案主要涉及以下几个问题：（一）陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的效力问题；（二）该合同是否已经解除；（三）该合同是否能够继续履行。 （一）关于陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的效力问题。 2002年11月29日，陈洪亮与食品公司签订了合同标的物为济宁市市中区车站东路46号的房地产转让合同，约定陈洪亮以现金形式付给食品公司房地产转让金420万元，合同签订时陈洪亮支付20万元，房地产过户手续办理完毕一个月内食品公司向陈洪亮移交房产、地产和房地产证时，陈洪亮一次性付清转让款项。后合同未能如约履行，陈洪亮为解决资金问题于2005年6月6日与张建锋签订房地产转让合同，将上述房地产以800万元价格转让给张建锋。2006年9月29日，陈洪亮取得了上述土地的国有土地使用权证。 |
