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综上所述，张建锋、杨淑敏、乔明齐请求法院判令陈洪亮履行合同义务，证据充分，理由正当，应予支持。山东省济宁市市中区人民法院以（2006）济中区民初字第2274号民事判决书判决：（一）陈洪亮应继续履行与张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的“房地产转让合同”；（二）陈洪亮应于判决生效后二个月内协助将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户到张建锋、杨淑敏、乔明齐的名下。案件受理费50元，由陈洪亮负担。 陈洪亮不服上述判决，提起上诉称：1、其与张建锋签订合同时尚未取得土地使用权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关“未依法领取权属证书的”不得转让的规定，该合同无效；2、张建锋等未能出示有效的资金证明，严重违约，致使双方签订的合同无法继续履行；3、双方签订的合同因未能载明土地使用权取得的方式违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，合同无效；4、双方约定的定金为成约定金，张建锋等仅交纳定金6万元，未交足约定的20万元，故转让合同不成立；5、张建锋等未交纳土地出让金，其交纳的170余万元为“房地产款”，而非土地出让金；6、郑本芹给付张建锋的26万元实质上是退回的转让金，陈洪亮也已将6万元定金退给杨淑敏和乔明齐，双方解除合同的行为已在履行中。 张建锋等答辩称：1、陈洪亮在起诉前已取得本案争议土地的土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，应当认定合同有效；2、虽然双方在合同中约定的定金是20万元，但在张建锋等交纳6万元定金的情况下，陈洪亮收取了张建锋等170余万元转让金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，视为双方变更了定金数额，不影响合同的效力；3、不存在陈洪亮向张建锋退款的事实，张建锋2005年7月11日向案外人郑本芹借款26万元不可能是陈洪亮退回的房地产款，陈洪亮支付给杨淑敏、乔明齐的6万元是代翁宽银、卜庆霞偿还的借款，翁宽银、卜庆霞曾向杨淑敏、乔明齐借款6万元，因陈洪亮与翁宽银有合伙生意未清帐，陈洪亮承诺如翁宽银、卜庆霞不能还款则代为偿还，事实上也是陈洪亮代翁宽银、卜庆霞偿还的，故双方没有协商解除合同。 山东省济宁市中级人民法院二审认为，陈洪亮与食品公司签订的合同合法有效，正在履行中，陈洪亮已取得该宗土地的使用权证（使用权类型为出让）。陈洪亮与张建锋签订合同中约定的价款包含土地出让金，说明双方约定转让的土地使用权性质为出让；虽然陈洪亮与张建锋签订合同时尚未取得权属证书，但陈洪亮此前已与权利人食品公司签订转让合同，在张建锋起诉前陈洪亮也已取得该宗土地的使用权证（使用权类型为出让），故陈洪亮关于与张建锋签订的合同无效的上诉理由不能成立，不予采纳。 虽然陈洪亮与张建锋在合同中约定定金20万元，张建锋仅交纳6万元，但双方并未约定以交付定金作为主合同成立或生效要件，且陈洪亮又收取了170余万元的房地产转让款，根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更定金合同”的规定，应视为陈洪亮与张建锋变更了定金合同。根据双方的约定，在双方办理土地过户手续完毕后，张建锋才需要出示资金证明，现在陈洪亮尚未为张建锋办理土地过户手续，故陈洪亮关于因张建锋未出示资金证明而造成合同无法继续履行的上诉理由，亦不能成立。 陈洪亮主张已与张建锋协商解除合同，并已退给张建锋32万元，提供的证据为：张建锋2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条、乔明齐2006年4月10日出具的2万元的收条、杨淑敏2006年4月26日向陈洪亮出具的4万元的收条。而张建锋2005年7月21日才向陈洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条显然不能证明陈洪亮向张建锋退款。杨淑敏和乔明齐出具的收条上未写明收回定金或房地产款，二人主张该6万元是陈洪亮代翁宽银偿还的借款，并提供了代为还款的相关证据及杨淑敏与陈洪亮还存在其他经济往来的证据。陈洪亮已收取张建锋1832520元，其主张协商解除合同并退款，而截止到张建锋2006年10月25日起诉时，陈洪亮提供的退款证据仅是双方存有争议的2006年4月的6万元的收条，其主张也不符合常理。综上，陈洪亮关于双方已协商解除合同的上诉理由，亦不能成立，不予支持。山东省济宁市中级人民法院以（2007）济民三终字第835号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 陈洪亮申请再审称，2005年6月6日与张建锋签订的房地产转让合同，原审认定有效属主观臆断，继续履行缺乏相应的证据。且双方在签订该合同时，恰在其与济宁市国土资源局订立的租赁合同正在履行期间，未经国土局同意，租赁的土地不得转让、转租和抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得对外转让。陈洪亮与张建锋签订房地产转让合同时，尚未取得权属证书，故双方签订的房地产转让合同是无效的。双方所签合同的标的物，已由济宁市主管部门以济建拆管冻字（2007）10号文予以冻结，属政府行政行为，不可抗力，故不能依据双方所签合同再进行房地产转让。原判对此置之不理，仍判继续履行，两个月内过户，与济宁市政府10号文相违背。原判决认定定金变更，而实际是定金交纳违约，请求撤销原判，判令被申请人赔偿因违约造成的损失460万元。 被申请人张建锋、杨淑敏、乔明齐答辩：原判正确，应予维持。 山东省高级人民法院再审认为，陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的标的物，即济宁市市中区车站东路46号的房地产，是食品公司的财产。陈洪亮于2002年11月29日和食品公司签订了该房地产的转让合同，根据该合同的约定，陈洪亮已于2006年9月29日取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为济中国用（2006）第0802062167号。鉴于陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同是双方的真实意思表示，亦不违反法律的禁止性规定，依法应认定有效，双方均应恪守履行。陈洪亮为了表示履行该合同的诚意，于2005年7月21日向张建锋出具了承诺书，如违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。虽然张建锋根据合同约定应向陈洪亮支付20万元定金，其仅支付定金6万元，但双方并未以支付定金作为合同成立或生效要件，且陈洪亮在此期间收取了张建锋1772520元的房地产转让款，依法应视为变更定金合同，主合同应继续履行。杨淑敏、乔明齐并未在张建锋和陈洪亮于2005年6月6日签订的房地产转让合同中签字或盖章，原一、二审分别将其列为原告和被上诉人，一是张建锋称他与杨淑敏、乔明齐是合伙人，是杨淑敏、乔明齐委托张建锋与陈洪亮签订的房地产转让合同，对杨淑敏、乔明齐参与诉讼，张建锋不持异议；二是即使杨淑敏、乔明齐参与诉讼，也不损害陈洪亮的利益，故原一、二审将杨淑敏、乔明齐列为当事人参与诉讼并无不当。 |
