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因汇泽公司未履行(2008)岳中民二初字第2号民事调解书所确定的还款义务，东茅岭支行向岳阳中院申请强制执行。岳阳中院受理后，于2008年6月19日作出(2008)岳中执字第92号民事裁定书。该裁定书查明：被执行人汇泽公司将其所有的、位于岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处东茅岭居委会、房屋所有权证号为134935号产权证项下的16,354.11平方米的房产抵押给了申请执行人东茅岭支行。2007年1月，经东茅岭支行同意并解除抵押，汇泽公司将上述房产中的374.47平方米房产出售给了他人，并办理了相应手续。因东茅岭支行享有抵押权的上述房产在汇泽公司整体房产中只占一部分，故对上述房产的处置不适宜拍卖。裁定：变卖汇泽公司所有的、房屋所有权证号为134935号产权证项下的15,979.64平方米的房产及相对应的土地使用权。2008年10月27日，岳阳中院又作出(2008)岳中执字第92-2号民事裁定书。该裁定书查明：岳阳市国资委依据2008年4月7日岳府阅〔2008〕22号“关于汇泽大厦资产处置问题的会议纪要精神”，委托岳阳市产权交易中心对被执行人汇泽公司所有的资产整体转让。岳阳市国资委于2008年6月19日函告岳阳中院“同意将汇泽大厦的抵押资产实行定向变卖”。岳阳中院于同日作出(2008)岳中执字第92号民事裁定，变卖汇泽公司所有的、房屋所有权证号为134935号产权证项下的15,979.64平方米的房产及相对应的土地使用权，并于2008年6月11日依法委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对拟变卖财产进行了评估，其评估价值为7,697.1789万元。岳阳市产权交易中心对汇泽公司所有的资产整体转让挂牌三次后，深圳中航公司以1.5亿元受让汇泽公司所有的“岳阳汇泽大厦”42,000平方米的产权，受让均价为3,571.43元／平方米。据此，汇泽公司所有的、已抵押给东茅岭支行的15,979.64平方米的房产及相对应的土地使用权变卖价值为5,707.0165万元。根据本案实际情况，决定对汇泽公司所有的上述抵押财产以5,707万元进行变卖，买受人深圳中航公司亦同意以5,707万元受让上述抵押财产。另在汇泽公司（甲方）与深圳中航公司（乙方）签订的2008-008号《岳阳市产权交易合同》中，双方约定“乙方在岳阳市设立全资或控股公司，并以新设立的公司直接承接乙方的全部权利和义务”，现深圳中航公司已在岳阳设立全资子公司—岳阳中航公司，该公司已向岳阳中院交纳全额变卖价款，即裁定：一、将汇泽公司所有的、房屋所有权证号为134935号产权证项下的15,979.64平方米的房产及相对应的土地使用权，作价5,707万元变卖给岳阳中航公司所有，上述抵押资产上的担保物权因变卖而消灭；二、岳阳中航公司应持本裁定书在30日内到岳阳市国土、房产部门办理土地使用权及房屋过户登记手续，在办理过户登记过程中应缴纳的税费，由汇泽公司及岳阳中航公司按照有关法律、法规的规定及双方约定负担。岳阳中航公司受让该部分房产后，于2008年11月3日办理了岳房权证岳阳楼区字第201505号房屋所有权证，取得了上述房产的所有权，1076号商铺亦包括在其中。 汇泽公司以及岳阳市文化局于2008年5月9日、2008年11月19日向田林佑等业主出具了承诺书，承诺在2008年12月份之前将所欠租金全部付清；业主如需退铺的，在2009年1月10日前退铺退款；保证在2009年8月31日前将房产证和国土证办至各位业主名下。 2008年11月3日，汇泽公司因资不抵债，无法清偿到期债务，遂向岳阳中院申请破产还债。岳阳中院受理后，于2008年11月6日作出(2008)岳中破字第10-1号民事裁定书，认为汇泽公司的资产总额为1.5亿元，负债总额为2.9326亿元，明显不能清偿到期债务，其申请破产还债的理由成立，裁定对汇泽公司破产还债的申请予以受理。 2009年2月24日，汇泽公司破产管理人与施特隆公司对田林佑发出“关于解除《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》的通知”，称：“汇泽公司已向岳阳中院申请破产还债并已受理，失去了履约能力，现决定解除《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》，在退还购铺款的同时，另按购铺款的9%给予补偿金，租金计算至2008年12月25日止”。 2009年3月5日，岳阳中院作出(2008)岳中破字第10-2号民事裁定书，确认汇泽公司与深圳中航公司于2008年9月25日签订的《岳阳市产权交易合同》合法有效；确认岳阳中航公司为汇泽大厦合法买受人，汇泽公司破产管理人应按合同约定将标的物交付给岳阳中航公司；深圳中航公司应按合同的约定及时将转让款支付给汇泽公司破产管理人。 此后，田林佑发现其购买的汇泽大厦裙楼一层1076号商铺的所有权已经登记在岳阳中航公司名下，遂于2009年10月23日向岳阳中院提起诉讼。 岳阳中院认为:田林佑与汇泽公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，田林佑虽然与汇泽公司签订了《商品房买卖合同》，并按照合同的约定向汇泽公司交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属登记，故田林佑并没有实际取得1076号商铺的房屋所有权。根据本案查明的事实，岳阳中航公司与汇泽公司就汇泽大厦裙楼一层1076号商铺并未签订书面的买卖合同，岳阳中航公司是基于人民法院执行程序依法受让1076号商铺，在支付了相应的对价后，岳阳中航公司就1076号商铺在房地产管理部门依法进行了登记，办理了房屋所有权证，已经合法取得了1076号商铺的房屋所有权，故田林佑与汇泽公司签订的《商品房买卖合同》事实上无法履行。田林佑提出应当确认岳阳中航公司与汇泽公司就1076号商铺签订的买卖合同无效、确认其拥有1076号商铺所有权的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。因汇泽公司的破产还债申请已被法院依法受理，对于汇泽公司违反与田林佑签订的《商品房买卖合同》，致使田林佑没有取得1076号商铺的房屋所有权，由此给田林佑造成的损失，田林佑可向汇泽公司破产管理人另行主张债权。综上所述，岳阳中院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十七条的规定，于2010年1月20日作出(2009)岳中民三初字第23号民事判决：驳回田林佑的诉讼请求。本案案件受理费7,350元，由田林佑负担。 |
