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同一天，维豪公司作为甲方、维夫公司作为乙方、上海德高资产管理有限公司(以下简称德高公司)作为丙方，签署了《补充协议》，表示同天甲方与乙方签订了《合作协议》，现甲乙方经商议，就该房屋的租赁达成补充协议，协议有效期为10年，约定：一、甲方在乙方组建的项目公司(树上春公司筹)中所占股份(干股)比例为10%，该项目公司的领导决策、经营管理的最高权利归乙方所有，甲方将大力支持、协调该项目公司的招商业务、经营管理等工作，对此丙方负有监督协调责任；二、甲方在该项目公司年终取得收益时，无论该项目公司经营状况是盈是亏，每年都将收取固定收益100万元，而放弃10%的按比例分红。如该项目公司年终不能兑现100万元收益，乙方及王惠福本人负责兑现。对此丙方负有监督协调责任。三方还对固定分红的支付时间、乙方装修开业的期限等等事项作了约定。 上海市高级人民法院认定一审法院查明的其它事实属实。 上海市高级人民法院认为：关于2006年12月16日新黄浦公司与维豪公司、开发公司订立的《房屋租赁合同》的效力问题。维豪公司先是主张因其未付550万元的押金，不符合合同约定的生效条件故租赁合同未生效，继而又主张其在该合同项下的全部权利义务已概括转移给维夫公司。该院认为，首先，关于押金的问题，根据维豪公司二审中提供的《合作协议》和《补充协议》，可见维豪公司承租系争房屋后，即与维夫公司进行合作，由维夫公司组建项目公司具体负责经营系争房屋，原新黄浦公司与维豪公司所签租赁合同中维豪公司应向新黄浦公司支付的550万元押金由维夫公司支付。有鉴于此，维夫公司支付了系争租赁合同约定的550万元押金，一审认定维夫公司支付的押金只能视作代维豪公司支付并无不当。维豪公司上诉称其未委托维夫公司支付，与事实不符。因此其关于未付押金，租赁合同未生效的理由不成立。其次，维豪公司与维夫公司在《合作协议》中还约定维夫公司组建的项目公司全权继承新黄浦公司与维豪公司所签租赁合同中维豪公司的全部权利义务，并与新黄浦公司签订新的租赁合同。现项目公司树上春公司并未就系争房屋与新黄浦公司签订新的租赁合同，新黄浦公司也未同意维豪公司转移其在租赁合同项下的全部权利义务，维豪公司关于其已概括转移租赁合同项下的权利义务，已非系争房屋承租人的理由亦不成立。因此，《房屋租赁合同》合法有效，对各方当事人均有法律约束力。签订租赁合同的同日，新黄浦公司与维豪公司签署了《租赁房屋及附属设施接受确认书》，维豪公司确认新黄浦公司向其交付了符合《房屋租赁合同》约定的租赁房屋及附属设备设施，现维豪公司上诉称新黄浦公司交付的房屋不符合合同约定的条件，与事实不符，该院不予采信。在履约过程中，维豪公司接收场地、出具授权书、递交开业策划书、参与欠租事宜的商讨，一审认定维豪公司始终以承租人的身份出现在履约的整个过程中，并未摆脱承租人的身份，新黄浦公司在催讨租金以及解约等影响合同履行的重大事项上也始终是向维豪公司主张权利，故维豪公司的承租人地位并未改变，理由正当，该院予以确认。 关于新黄浦公司、维豪公司与聚为公司于2008年1月22日签订的协议书的效力问题。维豪公司关于该协议是在公司法定代表人醉酒的情况下所签，不发生效力的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。至于维豪公司认为即便协议有效，系争房屋承租过程中产生的债务按约应由树上春公司承担的观点，由于树上春公司并未在该协议上签字，合同当事人为树上春公司设定的义务未经树上春公司确认，对其并不发生法律效力，故该观点亦不成立。新黄浦公司与维豪公司通过2008年1月22日的协议书就合同的解除达成一致意见，维豪公司理应支付欠付租金及相应利息，一审判令维豪公司承担的租金数额并无不当，该院予以维持。 关于清场费用的问题。根据2008年1月22日协议的约定，维豪公司委托新黄浦公司及其合作方聚为公司代为出资清退系争房屋一至四楼小商户已向树上春公司缴纳的承包金、管理费、押金、保证金等，代付树上春公司拖欠的装修工程款，与五、六楼承租户解决租赁合同的处置问题。现聚为公司已解决上述委托事项，按照新黄浦公司与聚为公司间的约定，对聚为公司代付的费用，新黄浦公司享有向原承租户，即维豪公司追索的权利。一审核查新黄浦公司提供的相应资料，确定相关的清场费用为8，655，845元，维豪公司、开发公司则表示有关清场费的证据材料未经质证，程序违法。经查，该主张与事实不符，该院不予采纳。鉴于维豪公司、开发公司及树上春公司虽对新黄浦公司提供的用以证明清场费用的相应证据及一审确定的清场费用不予认可，但无足以反驳的相反证据或理由，故该院对一审判令维豪公司向新黄浦公司支付清场费用8，655，845元予以维持。 关于开发公司的保证责任，其在租赁合同中承诺：对维豪公司在本协议项下的全部义务和责任提供连带责任保证，如维豪公司签订本合同后组建项目公司经营租赁房屋，且该项目公司将继承合同中维豪公司的全部权利义务并按照本合同的内容与新黄浦公司签订新的租赁合同，则对该项目公司在该新的租赁合同项下的全部义务和责任，开发公司仍负连带保证责任。一审法院鉴于树上春公司并未与新黄浦公司重新订立租赁合同，系争租赁合同并未被新的租赁合同所取代，维豪公司仍为系争合同的承租人，因而认定开发公司应对维豪公司在系争合同项下的债务承担连带清偿责任并无不当。开发公司以实际承租经营的是树上春公司，非维豪公司组建的项目公司为由，认为其承担连带保证责任的条件不成就，理由不成立。此外，开发公司关于维豪公司与新黄浦公司恶意串通，隐瞒了签订租赁合同的真实情况，骗取其提供担保的主张，缺乏事实依据，维豪公司承租系争房屋后，与他人开展合作经营系正常经营行为，不存在与出租方恶意串通损害第三人利益的问题，故对该主张该院不予采信。另，关于租赁合同履行过程中，新黄浦公司与维豪公司未经开发公司同意，协商变更合同以及擅自转让债务，故开发公司不再承担保证责任的主张，因无相应事实依据，该院不予支持。但是，就一审法院判令开发公司承担的连带清偿责任，开发公司提出租金方面，合同约定按月支付，先付后租，维豪公司欠付租金后，新黄浦公司未在保证期间内向开发公司主张保证责任，根据《担保法》第二十六条的规定应免除其保证责任的抗辩意见，对此该院认为，由于租赁合同约定租金的支付方式为按月支付、先付后租，每月5日之前支付下一期租金，亦即每月应付的租金是一个定期给付之债，到期未付，新黄浦公司应在6个月的保证期间内要求保证人承担保证责任，现因新黄浦公司未能证明其曾要求开发公司承担保证责任，故按其起诉之日2008年5月29日计算，尚有2007年12月5日和2008年1月5日应付的两期租金，共计2,321,721.31元还在保证期间内，对该欠款及相应溃连带清偿责任。一审判令开发公司对维豪公司欠付的全部租金及利息均承担连带清偿责任有误，该院予以纠正，其余维持原判。 |
