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绣丰公司于2009年2月6日向慈溪法院起诉，请求机电公司、投资公司、汽配公司履行房地产转让协议，交付诉争房地产并办理过户手续，共同承担违约金3062700元（计至2009年1月底），孙跃生及一得公司承担连带责任。一审庭审中，绣丰公司将违约金变更为7046700元（计至2009年7月7日）。 慈溪法院审理认为：孙跃生代表机电公司与绣丰公司签订房地产转让协议，虽然协议中机电公司的印章经鉴定与其在工商部门登记的印章不一致，但由于该印章系机电公司的法定代表人孙跃生所盖，孙跃生亦以机电公司的名义向绣丰公司出具了委托书一份，委托书载有机电公司授权一得公司处理诉争房地产、签署转让协议、收取转让款等事项，孙跃生也在该委托书上签名，绣丰公司有理由相信孙跃生作为机电公司法定代表人身份签订房地产转让协议，且本案经慈溪市公安局侦查不存在犯罪事实。因此，绣丰公司在房地产转让协议签订过程中并无过失。孙跃生代表机电公司与绣丰公司签订房地产转让协议系其作为机电公司法定代表人的职务行为，故机电公司与绣丰之间的房地产转让协议成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案也无证据证明房地产转让协议存在《中华人民共和国合同法》）（以下简称合同法）第五十二条规定的合同无效情形，该房地产转让协议应依法认定为有效。机电公司在房地产转让协议订立后派生分立出投资公司和汽配公司，投资公司和汽配公司应对机电公司在房地产转让协议项下的债务承担连带责任。现房地产转让协议的部分标的物（即慈房权证2008字第012082号、012083号项下的房产）已设定了抵押权，抵押权人享有的是优先受偿权，而非直接占有、使用抵押物的权利，故绣丰公司要求机电公司、投资公司、汽配公司交付慈房权证2008字第004466号、慈房权证2008字第012082号、012083号项下房产的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在未经抵押权人同意、绣丰公司也不愿代为清偿相关债务以消灭该抵押权的情况下，绣丰公司要求机电公司、投资公司、汽配公司办理该部分房地产的权属变更登记手续的诉讼请求于法无据，该院不予支持。绣丰公司要求机电公司、投资公司、汽配公司办理慈房权证2008字第004466号项下的房产及该房产项下的土地使用权的权属变更登记手续的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。至于绣丰公司因部分房地产已设立抵押权而不能办理权属变更登记所遭受的损失，其可向机电公司、投资公司、汽配公司另行主张权利。机电公司、投资公司、汽配公司未能按照约定期限办理诉争房地产的过户手续，已构成违约，依法应承担违约责任。机电公司、投资公司、汽配公司认为协议中约定的违约金过高，应当予以减少，但未能提供相关证据证明协议约定日千分之一的违约金过分高于绣丰公司因此遭受的损失，该院对该项辩称意见不予采纳。根据协议约定，诉争房地产的转让款以孙跃生及其关联企业向绣丰公司及其法定代表人林维松所借的借款本息相折抵。该院认为，孙跃生、林维松分别为一得公司和绣丰公司的法定代表人，孙跃生在2007年11月9日至2008年6月30日期间向林维松大量借款并出具相应的借条，该借条反映的借贷关系的主体应综合实际出借人、实际借款人、借款用途、款项往来及借条出具人等因素加以认定。孙跃生向林维松所借款项中的部分借款由绣丰公司汇入一得公司等企业，部分借款由林维松出借给孙跃生，虽然所有借款均由孙跃生出具借条，但对于绣丰公司汇入一得公司等企业的款项而言，该部分款项的实际出借人应为绣丰公司，实际借款人应为一得公司，该部分借款应认定为企业间借款，孙跃生向林维松所借的其他款项可认定为两人之间的个人借款。经核实，绣丰公司共出借给一得公司借款2380万元，一得公司已清偿830万元；孙跃生于2008年5月30日向林维松重新出具的借条载明借款金额为800万元、已归还500万元、尚欠300万元，该800万元中部分借款系绣丰公司出借，部分借款系林维松个人出借，而已归还的500万元所清偿的借款不明，绣丰公司在其提供的“绣丰同一得往来转帐”清单中称绣丰公司于2008年8月27日出借的300万元尚未清偿，故该院认定该借条中尚未归还的300万元应为绣丰公司于2008年8月27日出借的300万元，并确认一得公司尚欠绣丰公司借款1450万元。该1450万元借款系企业间借贷关系，不属于合法的借贷关系，绣丰公司不能就此借款主张相应利息。林维松与孙跃生之间的借款系两人之间的个人借款，经该院核实，该借款金额为1040万元，林维松可就此借款向孙跃生主张相应利息。林维松与孙跃生在借款时就还款期限、借款利息、逾期还款的违约责任等事项进行了约定，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，超出此限度的，超出部分利息不予保护，故林维松与孙跃生约定的借款利率超出银行同类贷款利率4倍的部分，该院不予保护。根据孙跃生向林维松所借款项的金额、还款时间等，该院确认孙跃生须向林维松支付借款利息841617元。根据前述借款本金、利息及房地产转让协议对诉争房地产转让价款支付方式的约定，该院确定绣丰公司已支付的价款为25741617元，根据协议中约定的逾期办理诉争房地产权属变更登记的违约责任及绣丰公司已抵付的诉争房产转让价款，该院确定机电公司、投资公司、汽配公司应支付绣丰公司2009年7月7日前的逾期办理诉争房地产权属变更登记手续的违约金7207652. 80元，现绣丰公司主张违约金7046700元，该请求符合法律规定，该院予以支持。至于2009年7月7日以后的违约金，绣丰公司可另行主张。孙跃生与一得公司自愿为机电公司与绣丰公司之间的房地产转让协议提供担保，并明确担保方式为连带责任担保，该担保系孙跃生、一得公司的真实意思表示，应当有效，其应对机电公司、投资公司、汽配公司应承担的责任承担连带责任。综上，该院依照合同法第四十四条、第四十五条、第五十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、机电公司、投资公司、汽配公司应于判决生效之日起三十日内将慈房权证2008字第004466号、慈房权证2008字第012082号、慈房权证2008字第012083号项下的房产交付给绣丰公司，并将慈房权证2008字第004466号项下的房产及该房产项下的土地使用权变更至绣丰公司名下；二、机电公司、投资公司、汽配公司应于判决生效之日起十日内支付绣丰公司2009年7月7日前的逾期办理诉争房地产权属变更手续的违约金7046700元；三、孙跃生、一得公司对判决确定的机电公司、投资公司、汽配公司应承担的义务承担连带责任；四、驳回绣丰公司的其余诉讼请求。一审案件受理费212034元，由机电公司、投资公司、汽配公司、一得公司及孙跃生共同负担。 机电公司不服慈溪法院一审判决，向宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）提起上诉。 宁波中院确认慈溪法院一审查明的事实。 |
