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本案双方当事人均认可A、B座在竣工交房之日已完成100％销售，即翼虎公司获取奖励的条件之一“在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％”的条件已经成就。但另一个条件“乙方在本项目封顶时完成70%”未能满足。翼虎公司在2007年3月2日封顶时，售出房屋面积为32448.1㎡（包括金旺角公司自行销售的3285．27㎡），未达A、B两座楼房50884㎡可销售面积70％的奖励条件。A座楼房在本案项目封顶前没有开盘销售，开盘销售的仅是B座，面积为42577.2㎡。虽然A座在本项目封顶前没有开盘销售是事实，但责任并不在于金旺角公司。（1）本案合同约定，项目开盘前需双方协商，由翼虎公司调研后提出项目价格体系及销售控制计划，由金旺角公司批准后执行。封顶时间是2007年3月2日，这一时间在双方签订合同时并不确定，也并非双方当事人所能决定或左右，而是取决于施工方的工程进度。翼虎公司第一次提出推盘建议时间为2007年1月23日，距项目全面封顶不到两个月时间，而依据合同约定：“对于本项目住宅的市场销售价格，甲乙双方将在项目正式推盘销售前两个月根据市场情况进一步协商，另行签订补充协议以明确销售价格。”可见，A座在合同约定的两个月协商期内未开盘，并不违反合同约定，而在此期间项目封顶的事实出现并不是金旺角公司的过错。（2）在本项目封顶前早已经开盘的B座面积占整个项目约定可销售面积的78.5％，从可行性来讲，翼虎公司的销售完全有实现“在本项目封顶时完成70％”的客观条件。（3）金旺角公司自行销售A座，并不影响翼虎公司完成奖励条件。因为根据合同约定，金旺角公司自行销售部分也视为翼虎公司销售，只是基本代理费有所不同。而且，由于本项目全面封顶时，项目封顶前的销售情况已经确定，而金旺角公司自行销售A座是在项目封顶后进行，并不对翼虎公司实现“在本项目封顶时完成70％”条件产生影响。故本案不存在金旺角公司的“为自己的利益不正当阻止条件成就”的情形。 原审判决认定：“B座楼房的销售量在本案项目封顶前已超过B座楼房面积的70%，在本案项目竣工交付前已100%销售，因此，对于翼虎公司获得代理权的B座楼房而言，翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的‘乙方在本项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90%’奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金。”原审判决将已售面积与B座楼房总面积相比，而不是与双方明确约定的本项目A、B两座楼房的面积相比，而本案双方当事人在合同中根本未单就B座或A座面积的销售设立奖励条件。原审判决变更了双方约定的奖励条件，缺乏合同和法律依据，应予纠正。最高人民检察院抗诉理由成立，本院予以支持。 综上，双方合同约定取得奖励金的条件及“本项目”的内涵明确具体，翼虎公司在项目封顶时，售出房屋面积未达到本项目70%的面积，不符合双方约定的奖励金支付条件，原审判决认定翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金，属认定事实错误，亦缺乏合同和法律依据，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2012）桂民提字第7号民事判决和南宁市中级人民法院（2009）南市民二终字第309号民事判决第（二）项、第（三）项； 二、维持南宁市中级人民法院（2009）南市民二终字第309号民事判决第（一）项、第（四）项和南宁市青秀区人民法院（2009）青民二初字第102号民事判决第（二）项。 一、二审案件受理费各58190元，共计116380元，由南宁翼虎房地产顾问有限公司负担109166元，金旺角实业发展集团有限公司负担7214元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何 抒 审 判 员 王云飞 代理审判员 杨心忠 二〇一三年十二月二十日 书 记 员 许冬冬 |
