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经审判委员会讨论，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决：一、维持青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第60号民事判决第一、二项；二、撤销该院（2009）鲁民一终字第169号民事判决和青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第60号民事判决第三项；三、王爱玲、侯珀返还姜秀兰的垫付款806.911822万元，并承担相应的银行利息（自2004年11月14日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。 最高人民检察院抗诉认为，再审判决认定案件的基本事实缺乏证据证明。（一）再审判决认定的“根据本案的实际情况，应认定双方存在垫付关系。……侯珀、王爱玲应返还姜秀兰为其垫付的购房款806.911822万元”，系认定案件的基本事实缺乏证据证明。首先，姜秀兰关于其应当承担购房款337.5万元，多支付的812.5万元属于替侯珀、王爱玲垫付的款项，侯珀、王爱玲应当返还的主张，证据不足。其次，新证据青岛盈泰投资咨询有限公司（以下简称盈泰公司）与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》，可以证明姜秀兰支付的1150万元属于购房款，其与王爱玲、侯珀之间不存在垫付关系。 （二）再审判决将“涉案房屋在签订合同时的实际市场价值”作为本案争议焦点，并认定房屋单价6851.76元为姜秀兰购房的真实价格，系认定案件的基本事实缺乏证据证明。首先，“涉案房屋在签订合同时的实际市场价值”并非当事人的诉讼请求，“事实上1150万元购买500平方米网点房，平均价为23000元／平方米，较为符合该处房价的实际”系二审法院根据事实作出的认定，不是当事人自行主张的。其次，关于涉案房屋在签订合同时的实际市场价值，双方虽在山东省高级人民法院再审时同意以该小区内房屋价格作为参考，但仍应考虑该房屋有别于其他网点的特殊性，从而确定其合理价格。 申诉人侯珀、王爱玲同意检察机关的抗诉意见。 被申诉人姜秀兰答辩认为：（一）涉案房产是违章建筑，商业价值低，价格相应的应比小区其他房产低；（二）侯珀、王爱玲提交的盈泰公司与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》是伪造的，不符合新证据的要件，与本案也没有关联；（三）姜秀兰所付1150万元款项的性质属于垫付款，在涉案房产单价及共同购买人之间产权面积确定后，侯珀、王爱玲应将姜秀兰帮其垫付的812.5万元返还。 另外，侯珀、王爱玲不服再审判决，向本院申请再审。2012年5月8日，本院作出（2012）民再申字第69号民事裁定，驳回侯珀、王爱玲的再审申请。 本院认为，本案的争议焦点包括两个方面：一是合同签订时涉案房屋市场价格的认定问题；二是姜秀兰支付的1150万元中是否包含有为侯珀、王爱玲垫付的款项。 一、根据《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票，涉案房屋在合同签订时的市场价格应认定为6851.76元／平方米。 本案中，由于在《补充合同书》中没有对涉案房屋的市场价格作出约定，导致双方当事人对该房屋在合同签订时的价格存在较大争议。根据相关证据，涉案房屋在合同签订时的市场价格应认定为6851.76元／平方米。首先，根据本案的《商品房买卖合同》，涉案房屋建筑面积为1800平方米，总价款为1250万元，折算后单价应为6944元／平方米。其次，全统公司开具的销售不动产统一发票（自开）办证联记载，涉案房屋建筑面积为1824.35平方米，单价为6851.76元／平方米。该两份证据可以证明，涉案房屋的最终销售价格是6851.76元／平方米。本案合同签订在2004年，侯珀、王爱玲主张以两年后签订的该小区别墅房购房合同的价格2万余元每平方米作为涉案房屋市场价格的参考，不符合房地产市场的实际情况，对其主张，应当不予支持。另外，侯珀、王爱玲关于涉案房屋可以改造为地上五层、地下一层，所以应考虑该房屋有别于其他网点房的特殊性，不能按照普通网点房计算其价格的主张，也不能成立。因为房地产权证（青房地权崂字第0031247号）记载，涉案房屋的建筑面积为1824.35平方米，并没有记载地上一层改造成地上五层可以增加的面积。由此，即使涉案房屋地上一层可以改造为地上五层，改造增加的面积也不应计算为销售面积。另一方面，虽然涉案房屋存在地上一层改造为地上五层的可能，但不符合规划部门关于容积率的要求，未经批准的改造行为属违法行为。违法改造的面积，不应被计算为销售面积，更不应据此折算销售价格。 二、姜秀兰支付的1150万元超过其所购买房屋价款，其余部分侯珀、王爱玲应予返还。 本案中，虽然双方当事人在《补充合同书》中约定，“乙方（姜秀兰）属于一次性付款，”但没有对房屋的单价以及姜秀兰应当具体一次性支付多少购房款作出明确。本院再审期间，侯珀、王爱玲提供盈泰公司与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》，用以证明姜秀兰支付1150万元是符合约定的，因为《合同书》约定“乙方（姜秀兰）支付甲方（盈泰公司）资金壹仟万元”、“该项目乙方属一次性付款”。但该证据不符合本案的情况，应当不予采信。一是《合同书》内容与本案的履行情况存在矛盾。本案姜秀兰实际支付的款项是1150万元，而不是《合同书》记载的1000万元。二是《合同书》的存在与侯珀、王爱玲在一审中关于双方合同签订过程的陈述矛盾。在之前的陈述中，侯珀、王爱玲没有提到盈泰公司与姜秀兰签订过《合同书》，也没有提到存在《合同书》。三是《合同书》的主体是案外人盈泰公司与姜秀兰，而不是本案争议的侯珀、王爱玲与姜秀兰。将盈泰公司与姜秀兰签订的《合同书》内容作为认定本案涉案房屋买卖价格的依据，证据不足。 |
