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因认为姜秀兰拒绝确认合同约定的房屋分区，在装修过程中破坏房屋结构，侯珀、王爱玲于2008年4月1日向人民法院起诉，请求：1、对涉案房屋的具体分区进行确认；2、判令姜秀兰将多占的房屋面积返还侯珀、王爱玲，或给予相应经济赔偿。姜秀兰提出反诉，请求：1、判令侯珀、王爱玲返还垫付购房款812.5万元，并承担银行同期贷款利息；2、判令侯珀、王爱玲恢复房屋的共有通道。 2009年3月5日，山东省青岛市中级人民法院作出（2008）青民一初字第60号民事判决认为，本案焦点有四个：1、侯珀、王爱玲与姜秀兰之间是二手房买卖关系还是共有关系；2、姜秀兰主张的垫付款关系是否成立；3、侯珀、王爱玲与姜秀兰应如何分割共有房产；4、姜秀兰要求侯珀与王爱玲恢复双方共有通道能否得到支持。 关于双方之间是二手房买卖关系还是共有关系的问题。根据证据并结合当事人的陈述，可以认定双方之间系共有关系。首先，双方作为共同买受人于2004年7月27日与开发商全统公司签订了《商品房买卖合同》。其次，从全统公司开具的销售不动产统一发票办证联记载的内容看，该发票记载付款方为王爱玲、侯珀、姜秀兰，收款方为全统公司。第三，从侯珀与王爱玲提交的声明来看，侯珀与王爱玲已经认可其与姜秀兰三人共同出资购买涉案房产。最后，2007年12月27日，王爱玲取得了涉案房产的房地产权证，侯珀和姜秀兰亦取得了相应的共有权证。 关于姜秀兰主张的垫付款关系是否成立的问题。该主张证据不足。首先，姜秀兰没有提交有效证据证明其与侯珀、王爱玲之间存在垫付款关系，也没有提交证据证明侯珀、王爱玲要求或同意为其垫付房款。其次，侯珀与王爱玲能够以相对较低的价格购买涉案房产，主要源于其与开发商全统公司之间存在其他业务（合作）关系。因而，在总房款已经确定的情况下，共有人之间另行协商约定各自出资额和各自房屋面积实属当然，至于每个共有人之间出资多少，可自由约定。第三，姜秀兰的陈述前后矛盾，存在瑕疵，不足采信。姜秀兰在反诉状中称其在总房款和面积不确定的情况下，于2004年6月29日支付1000万元，与常理有悖。更何况，其在已经支付1000万元的情况下，又于2004年11月13日支付150万元。 关于双方应如何分割共有房产的问题。双方在庭审中均同意以目前打钢梁和砌隔离墙为分界线不再变动，隔离墙以南的部分归姜秀兰所有，其他部分归侯珀、王爱玲所有。对于姜秀兰多占的0.73平方米，可通过其他途径予以平衡。 关于姜秀兰要求侯珀与王爱玲恢复双方共有通道的问题。姜秀兰的请求不能成立。首先，涉案房产的内部结构因双方投入巨额资金进行装修而改变，且双方的行为均未经过规划、消防等有关部门的审批。其次，庭审中双方对房屋分割进行了重新约定，以目前的隔离墙为界不再变动。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王爱玲、侯珀与姜秀兰就位于青岛市香港东路316号园内81号1单元101户房屋（权证字号：青房地权崂字第0031247号）的划分以庭审中双方重新达成的分割方案为准，即双方以界墙为准不再变动，界墙以南为姜秀兰所有，界墙以北为王爱玲、侯珀所有；二、驳回王爱玲、侯珀的其他诉讼请求；三、驳回姜秀兰的反诉请求。 姜秀兰不服上述民事判决，向山东省高级人民法院提起上诉。 2009年7月15日，山东省高级人民法院作出（2009）鲁民一终字第169号民事判决认为：本案争议的焦点是姜秀兰所支付的1150万元款项中是否有812.50万元为垫付款，应否由侯珀与王爱玲返还。该院认为，姜秀兰的主张不成立。理由是：一是姜秀兰未提交任何证据直接或间接证明双方之间存在垫付款关系，法院亦无法确定该种法律关系的存在。二是从双方签订的《补充合同书》第二条的约定看，“因乙方（姜秀兰）属于一次性付款，合同中的应付款由甲方（侯珀）负责”，姜秀兰的购房款是一次性交给侯珀，《商品房买卖合同》中所确定的购房款再由侯珀向开发商负责交纳。显然，姜秀兰交付侯珀的款项就是其购房所需的款项。三是从姜秀兰交纳1000万元和150万元收据所载明的内容看，收款事由为购买弄海园二期琴岛星网点和代收代缴弄海园房款，并不能看出是为侯珀垫付购房款。四是从房屋价格看，姜秀兰所主张的价格为6750元／平方米，而此处的住宅价格亦在20000元／平方米左右，显然与客观实际不符，事实上1150万元购买500平方米网点房，平均价为23000元／平方米，较为符合该处房价的实际。由此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 上述二审判决生效后，姜秀兰向本院申请再审。2010年10月9日，本院作出（2010）民申字第862号民事裁定，指令山东省高级人民法院再审本案。 2011年12月1日，山东省高级人民法院作出（2010）鲁民再字第67号民事判决（以下简称再审判决）认为，本案争议的焦点有两个：一是涉案房屋在签订合同时的实际市场价值；二是姜秀兰支付的房款中是否包含有为王爱玲、侯珀垫付的款项。 关于第一个焦点问题，该院再审认为，侯珀、王爱玲提交的两份购房合同签订日期分别是2006年5月16日和2006年8月16日，本案所涉合同签订于2004年7月27日，两年之后的房屋价格不能作为涉案合同签订时房屋交易价格的参考；且将侯珀所购房屋的交易价格与其所提交的合同中房屋的交易价格相比较可知，2004年的房屋交易价格远低于2006年的价格，故侯珀、王爱玲所提交的两份购房合同不能支持其主张，该院对其辩称不予采信。在双方均同意以该小区内房屋的价格作为涉案房屋交易价格参考的情况下，通过已查明的事实，可以认定全统公司出具的销售不动产统一发票上载明的涉案房屋单价6851.76元比较真实地反映了涉案房屋当时的市场价格，二审认定涉案房屋单价为23000元没有事实及法律依据，应予纠正。 关于第二个焦点问题，该院再审认为，姜秀兰2004年6月29日交给侯珀1000万元、2004年11月13日交给侯珀150万元，至此，姜秀兰将涉案房屋的房款已基本付清。但直到2005年12月7日，侯珀、王爱玲尚欠全统公司涉案房屋的房款493.5万元，即侯珀、王爱玲只从1150万元中拿出656.5万元作为涉案房屋的房款交给全统公司，剩余的资金被侯珀、王爱玲挪作他用。2006年10月，侯珀、王爱玲才将余款交足。根据上述事实，可以认定侯珀、王爱玲并没有将姜秀兰交付的房款足额上交全统公司，即没有履行其在给姜秀兰收据上所注明的“代收代缴”的义务。二审认定姜秀兰支付房款1150万元，占有500.73平方米，单价为23000元符合当时的市场价格，但如此方法计算，侯珀、王爱玲支付100万元，占有1323.62平方米，单价为755.5元。同一幢房屋的两部分单价相差如此之大，显然是不能成立的。该涉案房屋房款的92％由姜秀兰支付，其仅分得27％面积，侯珀、王爱玲出资8％，却占有73％的面积，在侯珀、王爱玲没有提供证据证明其占有该部分面积的合法性即支付相应对价或有其他可以无偿占有该部分面积的情况下，根据本案的实际情况，应认定双方存在垫付房款的关系。根据已查明的事实，姜秀兰占有部分的房款应为343.088178万元。侯珀、王爱玲应返还姜秀兰为其垫付的购房款806.911822万元。 |
