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合同效力直接关系到双方当事人对交易结果的合理期待，关系到市场交易是否稳定、有序和安全。认定合同无效主要依据为双方当事人的行为是否违反法律和法规的强制性规定，特别应审查双方当事人行为后果是否违反法律和法规的强制性规定，是否损害国家利益和社会公共利益。双方合同的履行后果没有违反法律和法规的强制性规定，在不损害国家利益的情况下，若法院支持不诚实的交易的一方，以违反法律和法规的强制性规定为由认定合同无效，将会产生不诚实的交易环境，损害交易主体的合理期待，制约市场主体的交易愿望，从而不利于市场交易秩序的稳定。就本案而言，双方签订房屋买卖合同中明确约定购房款中包括土地出让金，而普利公司未依据双方约定内容积极履行其义务，维护交易安全。在《补充协议》和间隔几年后双方签订的《庭外和解协议》又约定土地过户费用由瑞德康公司承担，在二审期间瑞德康公司就办理土地使用权过户费（包括土地出让金）由其承担再一次进行了承诺，这一系列的事实均可表明瑞德康公司以其积极的行为维护交易安全，稳定交易秩序。普利公司与瑞德康公司双方所进行的交易，未违反法律和法规的强制性规定，不会损害国家利益和社会公共利益。本案中的普利公司将其不作为或不履行合同约定义务，不维护交易安全的行为作为自己提起诉讼，主张其与瑞德康公司所签订的房屋买卖合同违反法律和法规强制性规定，请求法院确认合同无效的理由没有事实和法律依据。 综上，瑞德康公司认为其与普利公司签订的《普利商城买卖协议书》，其已履行了合同约定的义务，并已进行了房屋产权登记，主张双方所签订合同有效的上诉请求，该院予以支持。普利公司要求确认合同无效，因双方所签协议内容、履行承诺及其履行后果不违反法律和法规强制性规定，也未损害国家利益和社会公共利益，均不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形。普利公司不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，其请求确认合同无效的理由无法律依据，不予支持。普利公司应积极配合瑞德康公司办理土地使用权过户手续，办理手续所需要费用包括土地使用权出让金均由瑞德康公司依其承诺承担。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。该院于2012年1月16日作出（2011）内民一终字第131号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回普利公司的诉讼请求；三、普利公司协助瑞德康公司办理本案所涉土地使用权的过户手续。 普利公司不服上述判决，向检察机关提出申诉。最高人民检察院认为，内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民一终字第131号民事判决认定双方当事人签订的《普利商城买卖协议书》及相关协议有效，适用法律确有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项及第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，具体理由如下： 一、二审判决认定双方当事人所签的《普利商城买卖协议》、《补充协议》等合同有效，适用法律确有错误。根据相关法律法规和司法解释规定，转让国有划拨土地使用权或其上建造的房地产时，必须经有批准权的人民政府批准，未经批准的转让合同无效。普利公司向瑞德康公司转让普利商城时，对该房屋所属的国有划拨土地使用权一并转让，没有经过有批准权的人民政府批准。普利公司在涉案土地上进行商品房开发，并不等于批准普利公司将土地使用权转让给他人，批准在划拨土地上进行商业开发与批准划拨土地使用权进行转让是两个不同的行为。有权批准划拨土地使用权转让的应当是土地行政主管部门而不是房产管理部门，《房屋所有权证》不能证明涉案划拨土地使用权转让已经获得有批准权的政府部门的批准。 二、二审判决认为“双方所签协议内容、履行承诺及其履行后果不违反法律和法规强制性规定，也未损害国家利益和社会公共利益，均不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形”，适用法律确有错误。本案合同所涉转让国有划拨土地使用权房地产的内容未经有批准权的人民政府批准而无效，也不能因为普利公司存在不诚信的行为，就突破合同法关于违反法律强制性规定的合同无效的基本原则。不诚信的交易一方可以通过赔偿守约方的损失而得到惩处，与认定合同无效并不矛盾。 普利公司同意检察机关的抗诉意见。 瑞德康公司答辩称，《普利商城买卖协议书》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，合法有效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条适用的范围与本案不同，该条适用的标的是国有划拨土地的使用权转让，而本案是房屋买卖，涉案房屋的取得有房产主管部门颁发的房产产权证，房屋的交易也是符合交易惯例的。人民法院已有判例确认划拨土地使用权转让合同为有效合同。综上，请求维持内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民一终字第131号民事判决。 本院再审查明事实与原审查明的事实一致。另查明，本案二审中，2011年11月8日，普利公司向呼和浩特市国土资源局发函，请示对于未经审批就买卖转让划拨土地的行为，能够补办批转手续，可否进行转让的问题。2011年11月30日，呼和浩特市国土资源局以（呼国土资函字（2011）225号）回复普利公司：一、你公司2003年11月21日与北京瑞德康住房开发股份有限公司签订协议，约定转让划拨土地使用权及地上建筑物的行为，未经有批准权的人民政府批准，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，属非法转让。二、该协议经呼和浩特市中级人民法院（2008）呼民初字第216号、（2010）呼民初字第281号民事判决认定为无效协议，补办批准手续的条件不复存在。 二审过程中，内蒙古自治区高级人民法院于2011年11月16日向呼和浩特市政府法制办发函征求意见。呼和浩特市政府法制办于2012年1月5日回函（呼政法制函（2012）1号）第三条称，经呼和浩特市政府法制办与市国土局协商，若买受人缴纳土地出让金，经审核批准后可以办理土地过户手续。 本院经审理认为，普利商城是由呼和浩特市人民政府立项批准，在城市改造建设中享受优惠政策的项目。根据该优惠政策，各房地产公司以划拨方式获得土地，其土地使用权为划拨土地使用权，各房地产公司开发建设的住宅楼和商业楼均属于商品房性质。呼和浩特市批准在划拨土地上进行商品房开发建设，使得普利商城具备了进行房屋产权交易的法律条件。 |
