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综上所述，普利公司的诉讼请求于法有据，该院于2011年6月10日作出（2010）呼民初字第281号民事判决：一、《普利商城买卖协议书》及《补充协议》无效；二、《庭外和解协议书》无效；三、瑞德康公司向普利公司返还普利商城房屋（4507.63平方米）及该房产所占用土地使用权；四、驳回瑞德康公司的诉讼请求。 瑞德康公司不服上述判决，向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉。 内蒙古自治区高级人民法院确认一审判决查明的事实。另查明，呼和浩特市人民政府（2000）101号《关于在城市改造建设中所享受有关优惠政策的通知》，优惠政策的适用范围是：一、经市政府批准在城区范围内通过拆旧建新、成片平房改造开发的经济适用住房建设；二、城区范围内在小街小巷综合整治、城郊结合部改造、“城中村”改造中利用成片平房改造开发的住宅楼建设、办事处及居委会办公用房；三、城区范围内在小街小巷综合整治、城郊结合部改造、“城中村”改造中利用成片平房改造开发的各类便民集贸市场建设项目；四、城区范围内的总建筑面积在10万平方米以上的新建住宅小区。该通知所列优惠政策主要是免交、减交收取以及明确相关费用的收取比例，其中土地出让金一项为免交。该通知规定的享受优惠政策的执行时间暂定为2001年起至2003年底。 本案所涉项目位置与最高人民法院（2007）民一终字第110号民事判决审理的内蒙古铭优智能安防科技有限公司与呼和浩特市天时房地产开发有限责任公司合作开发房地产纠纷一案中双方合作开发的房地产项目均在呼和浩特市回民区文化宫街，均由呼和浩特市人民政府立项批准的，土地使用权均为划拨土地。该案查明如下事实：2007年8月13日呼和浩特市国土资源局向内蒙古铭优智能安防科技有限公司发出呼国土资函（2007）43号《关于旧城改造项目执行有关政策的复函》，该复函载明，为加快旧城区危旧房改造步伐，加大建设经济适用住房力度，降低建房成本，市政府出台了一系列优惠政策，如呼政批字（2000）5号、35号及呼政发（2000）10号，在供地方式上采取划拨方式，各房地产公司凡享受政府优惠政策且以划拨方式获得土地的，其土地使用权为划拨土地使用权，各房地产公司开发建设的住宅楼和商业楼均属于商品房性质。上述优惠政策在2003年11月21日已停止执行，其后各房地产公司除建设经济适用住房和廉租房外都是以出让方式取得的土地使用权。 内蒙古自治区高级人民法院审理认为，本案审理的焦点为双方所签房屋买卖合同效力及所涉土地过户的问题。 《普利商城买卖协议书》中明确约定了普利商城的售价为900万元人民币，包含土地出让金、大市政费和建设过程中的各项费用。《庭外和解协议》亦明确普利公司配合瑞德康公司办理土地证过户手续，所有过户费用由瑞德康公司支付。瑞德康公司依合同及庭外和解协议约定的内容，其义务已履行完毕。普利公司在获得合同及之后约定的权利后，应当依据诚实信用的原则履行合同及《庭外和解协议》约定的内容，积极履行义务。本案房屋买卖合同中，普利公司依据与瑞德康公司房屋买卖合同约定的义务已经办理了房屋产权过户手续，没有履行办理房屋所涉土地使用权的过户手续。普利公司应依据双方合同约定履行义务，积极配合瑞德康公司交纳土地出让金，消除涉案土地使用权过户在法律上不应该有的障碍，普利公司没有履行上述义务，而是将合同相对方瑞德康公司以双方买卖房屋所涉土地使用权为划拨土地为由诉至呼和浩特市中级人民法院请求确认房屋买卖合同无效。尤其是在瑞德康公司依据合同及《庭外和解协议》的约定已履行了义务的情况下，普利公司再次提起诉讼的行为，不仅违背了《中华人民共和国民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。诚实信用原则就是要求民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。普利公司的这种不履行合同约定义务，明显违反诚实信用原则的诉讼行为，属于恶意诉讼，其请求确认双方所签《普利商城买卖协议书》、《补充协议》及《庭外和解协议》无效的诉讼主张，该院不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条、第二十三条对划拨土地使用权的内容、性质及范围作了明确规定。本案房屋买卖所涉土地使用权即普利公司开发普利商城的土地使用权类型虽为划拨土地，但土地使用权证上土地用途明确载明为商业（综合市场），说明呼和浩特市国土资源局批准使用的土地使用权用途属于商业的性质，并且开发的主体为非国有的房地产开发公司。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该条中“有批准权的人民政府”对本案房屋买卖合同中所涉划拨土地虽未曾批准办理土地使用权出让手续，但对划拨土地使用权进行商品房开发建设的行为已批准，说明本案所涉划拨土地使用权已被“有批准权的人民政府”批准作为商品房开发建设用地进入开发市场。开发主体即普利公司所开发建设占用的土地属于呼和浩特市回民区旧城改造的一部分，该公司将本案所涉土地开发为普利商城后，办理了房屋产权登记。随后，普利公司又将本案所涉房屋与瑞德康公司签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权过户登记，瑞德康公司依法领取了《房屋产权证》。呼和浩特市房产管理局登记过户及瑞德康公司领取《房屋产权证》的事实说明该局对本案双方当事人进行房屋交易行为的认可，房屋产权过户登记亦证明瑞德康公司取得双方交易房屋的所有权，完成房屋物权的对外公示。我国现行房地产立法中实行的是房地一致原则即房随地走或地随房走。依据本案的实际，双方所争议的房屋已办理产权过户手续，本案房屋所占用的土地使用权应随房屋的处分而处分。因而，一审判决以双方当事人的行为违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，确认本案双方所签的《普利商城买卖协议书》无效不当，应予以纠正。 |
