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以上事实有商品房买卖合同、编号为“京房权证海其字第＊号”房屋所有权证书、（2007）门执字第66号民事裁定书、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、《重要通知》、3份租赁合同、《物业管理委托合同》、拍卖标的房地产说明、证人证言、《写字楼租赁合同》、企业营业执照、企业信息、企业变更申请书、公司章程以及庭审笔录等证据材料在案佐证。 本院认为，金悦公司在本院再审期间的请求是撤销北京市高级人民法院再审判决、维持一二审判决，即支持其一审中的全部诉讼请求，驳回长信公司一审中的全部反诉请求。金悦公司一审中诉请，依据合同法第二百二十九条规定判令长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，并基于此提出了其他诉请；长信公司一审中反诉请求确认该合同无效，并基于此提出了其他反诉请求。租赁物所有权转移时是否存在合法有效的租赁合同，是适用合同法第二百二十九条的基础，故本院在再审开庭期间将本案再审期间的焦点确定为：本案能否适用合同法第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。 金悦公司诉请依据合同法第二百二十九条由长信公司继续履行《写字楼租赁合同》，因金悦公司称该合同由其与置地公司签订，而诉争房产所有权发生了两次转移，即由置地公司转移到西单建行，再由西单建行转移到长信公司，故金悦公司诉请获得支持的前提有二：一是诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，该《写字楼租赁合同》合法有效存在；二是西单建行持有诉争房产至其将所有权转移到长信公司时，西单建行仍在与金悦公司继续履行该《写字楼租赁合同》，或者至少西单建行没有明确与金悦公司解除或变更该合同。任一前提不能成立，则金悦公司的诉请即不能获得支持。因金悦公司只起诉了长信公司和置地公司，未起诉西单建行，且各方当事人在原审期间只对第一个前提展开了诉辩，原审也只就第一个前提作了审理认定，也即当事人的诉辩和原审的审理均未涉及第二个前提。为减少当事人诉累，减少不必要的发回重审，本院再审先对第一个前提展开审理认定。 关于诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，金悦公司诉请继续履行的《写字楼租赁合同》是否合法有效存在的问题。首先，该《写字楼租赁合同》存在疑点，金悦公司未能给出合理解释。金悦公司提交法院、诉请继续履行的是其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，该合同记载了租赁房屋所有权证书编号，但租赁物所有权证书填发于2003年12月18日，明显存有疑点。针对这一疑点，金悦公司与置地公司解释称，原另有租赁合同，应西单建行办理抵押手续的要求，另行签订了注明所有权证书编号的本案合同，但其不能提供原租赁合同原件，也不能提交其他证据证明另行签订合同的事实或其必要性。其次，该《写字楼租赁合同》与《物业管理委托合同》内容存在较大冲突。长信公司再审中提交了北京海华宏业拍卖有限责任公司提供的《物业管理委托合同》，金悦公司与置地公司以其为复印件而否认其真实性，但该合同与证人王京平的证言能相互印证，而证人王京平的证言能与拍卖中的房地产说明、金悦公司作为出租人签订的三份租赁合同等证据相互印证，故《物业管理委托合同》可依法采信。《物业管理委托合同》约定，置地公司委托金悦公司收取租金，金悦公司需保证置地公司全年最低租金收入1060万元（每日每平方米2.8元）；而依《写字楼租赁合同》，置地公司将金洲大厦B座出租给金悦公司，20年租金共计5900万元，每日每平方米租金约为0.78元。对同一标的，《写字楼租赁合同》约定由置地公司直接出租给金悦公司，《物业管理委托合同》则约定由置地公司委托金悦公司代收租金并保障最低租金收益，两种模式不可能并存。《物业管理委托合同》签订时间在后，且由置地公司向拍卖公司提交并得以在两次拍卖活动中出示，其证明效力和可信程度明显高于《写字楼租赁合同》。再次，门头沟区人民法院委托拍卖时，置地公司是诉争房产所有权人，其与金悦公司存在关联关系，置地公司向拍卖公司提交了其他房屋租赁合同，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则置地公司不提交其与存有关联关系的金悦公司之间的《写字楼租赁合同》，无法令人信服。金悦公司系诉争房产物业管理人，应该知晓两次拍卖活动，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则其不向拍卖公司提交该合同也无法令人信服。综合上述情形，本院认为，诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，诉争的《写字楼租赁合同》并不存在，金悦公司诉请长信公司继续履行该《写字楼租赁合同》的诉讼请求无法获得支持，其基于这一诉请而提出的另外两项诉讼请求亦无法获得支持。 关于长信公司在原一审中要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求是否应予支持的问题。长信公司在本院再审期间请求维持北京市高级人民法院的再审判决，而该判决驳回了其要求确认该合同无效的反诉请求，但长信公司又同时主张该合同是虚假伪造的，属于恶意串通损害其合法利益，依法当属无效，其主张和请求之间存在矛盾。金悦公司与置地公司均认可该合同的真实性，即承认印章为其加盖，长信公司没有提交任何证据证明该合同上金悦公司与置地公司的印章不真实或存在其他伪造情形，故其关于《写字楼租赁合同》虚假伪造的主张无法获得支持。本院已认定诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，该《写字楼租赁合同》并不存在，长信公司参与拍卖时亦不可能知道该合同存在，长信公司通过竞拍依法获得诉争房产所有权后，金悦公司不能依据合同法第二百二十九条规定要求长信公司继续履行该合同，故该合同不存在损害长信公司利益的情形，长信公司关于恶意串通损害其合法权益的主张也无法支持。故长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求无法获得支持。 关于长信公司在原一审中要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求是否应予支持的问题。诉争房产第1层由金悦公司作为出租人与北京市弈奇特上网服务有限公司签订租赁合同，租期十年，自2006年7月3日起至2016年7月3日止；第2层由金悦公司作为出租人与北京醉乡餐饮有限公司签订租赁合同，租期十二年，自2004年7月25日起至2016年7月24日止。在西单建行委托拍卖的活动中，受托的北京海华宏业拍卖有限责任公司在《标的说明》中对诉争房产1-2层处于租赁之中的状态做了特别说明，长信公司参与竞拍时也签字确认亲自勘察和充分了解拍卖标的物，对标的的实际状况都完全清楚，上述两份租赁合同也系其向法院提交的。长信公司参与竞拍时即清楚诉争房产上存在上述两份租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议，而依据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故长信公司要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求无法获得支持。 |
