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购房合同被确认无效之后，银行可以提起诉讼请求解除借款合同和抵押合同，具体而言，有两种法律途径，一是商品房买卖合同纠纷中，银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求法院解除与戊之间的借款合同和抵押合同；二是银行单独提起诉讼请求解除借款合同和抵押合同，银行单独起诉的，法院可以将此诉与商品房买卖合同纠纷合并审理。这也是此解释第24条及25条明确的方式。第25条同时明确，若在商品房买卖合同纠纷中，银行没有提出解除合同的诉讼请求，法院仅就买卖合同纠纷进行处理，不得径行对借款和抵押合同进行判决。根据此解释，借款合同及抵押合同被解除后，出卖人甲应当将收受的贷款本金和利息返还抵押权人即银行。通过以上两条款可以看出，解除权的行使需银行启动，银行行使解除权并或法院支持后，即可收回贷款本金及利息，权益得到了保护。 第二、抵押权因借款合同的解除而消灭。 根据《物权法》理论，借款合同和抵押合同解除后，抵押权将因主债权的消灭而消灭。所谓主债权消灭，系指主债权的全部消灭。因抵押权系为担保主债权而存在，具有从属性，故主债权一经因清偿、抵销、免除等原因因而全部消灭时，抵押权也就随之消灭。抵押权消灭后，所有权瑕疵消失。丁对于房屋的完整所有权获得实现。 综上，在虚假购房合同被确认无效后，由银行或作为独立请求权的第三人或独立提起诉讼行使对解除权而取回贷款本金和利息，避免因此造成银行的损失，同时，解除抵押借款合同后，由于主债权的消灭而消灭了房屋上的抵押权，从而使得所有权人获得完整的所有权，此即现行法律赋予善意第三人银行和真实买受人在此情形下的权利保护途径。 （三）银行不主动行使撤销权或解除权时，善意购房人的权利保障。 实践中，因为某些原因，银行并不主动参加诉讼向法院申请撤销或解除借款合同，善意购房人丁将会因房屋存在抵押权而无法取得所有权登记，此时，丁应当通过何种途径保障权利，取得所有权登记，现行法律并无明确规定，那么，在司法实践中如何解决，笔者提出以下两点建议： 1、在购房合同诉讼中，由当事人申请追加或法院主动追加银行作为第三人参加诉讼。此种方式的是要法院在庭审中主动行使释明权以确定银行是否行使撤销权或解除权，其最终仍然要依靠银行行使权力来完成消除抵押权的目的。故其实质上仅是督促银行启动撤销或解除借款合同的补充程序，若银行仍然坚持不行使撤销权或解除权，仍然无法达到消除抵押权的目的。 2、善意购房人丁直接提起诉求排除抵押权。善意购房人若想作为权利人直接要求排除抵押权，需要找到其请求权基础。请求权基础分为物权请求权和债权请求权。丁尚未取得房屋所有权登记，根据我国物权法及相关法律，丁尚且不是法律意义上的所有权人，其对此房屋不享有物权法理论上所谓的“对世权”，故其不能依据物权请求权排除抵押权的存在。那么，丁是否能依据债权请求权排除抵押权？首先，丁与银行之间不存在合同等债权关系，故丁缺乏依据债权请求权向银行主张权利的基础。但，丁与开发商甲之间存在以此房屋所有权为标的的买卖合同关系，根据双方的买卖合同，出卖人甲向买受人丁交付无权利瑕疵的标的应为甲之基本的合同义务，现甲因一房二卖行为使得标的物上存在他项权利，从而导致丁无法取得房屋所有权，甲应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任。笔者认为，依据此权利基础，丁得以承担违约责任为由要求甲偿还贷款，消除抵押权，此为采取补救措施的合理范围。故笔者的建议是，善意买受人丁得以依据买卖合同关系为权利基础诉请法院判令出卖人甲以偿还贷款的方式消除抵押权，同时，将他项权利人银行列为第三人参加诉讼。而此诉求与房屋买卖合同效力之诉同时提取，亦或确认买卖合同效力之后单独提取，均无不可。 诚然，此种方式固然可行，但仅是由于立法不完善而在司法实践中采取的权宜之计，长远来看，仍然应该通过完善立法，赋予买受人丁以明确的解除权或撤销权、亦或明确法院一并撤销借款合同的法律依据，从而达到同时保障银行及善意买受人合法权利的目的。 结 语 无论是因商品房开发建设中的以房顶账行为还是开发商为套取贷款而签订虚假购房合同引发的一房二卖纠纷，都会造成房地产交易市场的混乱无序，会侵害善意买受人的权益，也会增加原本不必的交易成本和风险，由于交易市场和交易方式的复杂性，本文不可能穷尽所有引发一房二卖的原因和情形，仅就近期审判实践中比较多发的典型情形作以初步探讨，以期为审判思路抛砖引玉。但司法审查毕竟只是事后救济，是填补损害纠正错误的补救途径，要彻底解决一房二卖纠纷，还应从预防和避免入手，加强商品房开发和销售过程中的制度建设，加大相关部门的监管力度，加重违规操作的处罚力度，从根本上杜绝一房二卖现象的产生，引导商品房交易市场回归良好有序的状态。 |
