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当前，在城乡一体化进程中，限制城乡人口流动的初衷不再。宅基地作为农村住宅底下的地皮，在物理属性上属于人类居住所必须的客观存在。在法律上，取得宅基地使用权需具备以下三个条件：第一，具备一定主体资格，即成为某村民集体中的一员；第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第三，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。满足上述三个条件的农村村民，可以向村集体申请宅基地。并且需要经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准方可取得农村宅基地使用权。由此观之，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应对价，第二个条件与第三个条件均为限制滥用宅基地资源而设。城镇居民虽然可以享受经济适用房、公积金等住房保障政策，但仍需交纳土地出让金来换取住房（商品房）底下地皮的使用权。农村村民虽然享受不到城镇居民住房保障政策，但其可以无偿取得农村宅基地使用权。相比之下，依然可以得出农村宅基地具有保障村民居住功能的结论。 虽然根据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等法律规定，目前我国农村宅基地归集体所有，但法律上并没有关于宅基地使用权期限、回收条件、主体及程序的规定。也就是说理论上农村宅基地归集体所有，但只要村民的宅基地上存有房屋，根据地随房走的原则，村民就一直无偿享有该宅基地使用权，即村民就一直无偿享受农村住房福利保障。 另外，考虑到农村社会保险尚不发达，为了不让村民因眼前利益乱处分自己的宅基地而流离失所，国家发挥“法律父爱主义”，严格限制农村宅基地流转。比如《土地管理法》、《物权法》规定的一户一宅；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农村宅基地仅能在同村村民之间买卖、租赁等限制条件。在房地一体的原则下，农村房屋流转也就同样受到严格限制。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》又重申了加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房。 虽然法律严格限制农村宅基地及房屋流转，但现实中违规流转农村宅基地及房屋的现象仍然存在。通州区宋庄画家村系列案件中，拥有城镇户籍的画家购买通州区宋庄的农村房屋被法院认定无效。其裁判理由是：“由于该类房屋依托于农村居民的宅基地，在转让时，必然涉及到宅基地使用权的买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。如宅基地使用权人将宅基地出售给非集体经济组织成员，必将损害集体经济组织的权益。因而，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。” 从上述案例不难看出，限制农村宅基地流转不仅是为了保障农民个人的居住权，更为了防止集体经济组织中社会保障资源因村民个人处分不当而流失，以免最终损害村集体组织中更多人的居住权益。 （二）农村宅基地的扩展功能——增加收益功能 |
