协议互换宅基地使用权但未办理权属登记，互换行为是否有效？
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-05-25
摘要：2004年5月，王某花15万元购得一块宅基地使用权。西临李某的宅基地，王某与李某的宅基地东西毗邻，面积相等。2006年2月，双方分别取得了某县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》。李某平时比较迷信，经所谓高人指点，李某一心想换取王某那块“风水宝
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2004年5月，王某花15万元购得一块宅基地使用权。西临李某的宅基地，王某与李某的宅基地东西毗邻，面积相等。2006年2月，双方分别取得了某县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》。李某平时比较迷信，经所谓高人指点，李某一心想换取王某那块“风水宝地”，王某对此一无所知。2009年5月李某如愿以偿，与王某签订了《宅基地互换位置协议书》（以下简称“《互换协议》”），约定双方互换宅基地。双方签订《互换协议》后并未到有关部门办理土地使用权转移登记手续。2011年9月，李某就在王某原位于东侧的宅基地上动工建房，至当年12月，已经建起一幢四层半高、面积576平方米的楼房。此时，王某听到村里有人议论自己把风水这么好的宅基地换给了李某，这才意识到李某互换宅基地的真正意图，难怪面积相同、位置相邻，李某还坚持和自己互换。王某心有不甘，多次找到李某，表示不愿意互换宅基地，希望李某返还。李某不允。 一气之下，王某把李某诉至法院，称：双方签订的《互换协议》后没有办理土地使用权正式过户手续，所以李某使用的宅基地还是自己的，李某在上面建造房屋侵犯了自己的宅基地使用权，请求法院判令李某拆除楼房、恢复原状、退出侵占的128平方米土地。在原审庭审中，王某变更诉讼请求，要求李某赔偿其购地款15万元和利息86535元。 李某辩称：双方已签订《互换协议》，宅基地已成功互换，自己已在其上建造了楼房。在建造过程中，王某还经常过来参观，从未提出过异议。如今楼房建好了，王某又主张要收回互换的宅基地，自己不可能接受这样的要求。 法院审理认为：王某与李某用于交换的宅基地均已取得《集体土地建设用地使用证》，因此双方对各自的宅基地都拥有合法使用权。双方通过协商签订《互换协议》，将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分民事权利的行为，是双方真实意思表示，未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故其行为是有效的民事法律行为，《互换协议》是有效的协议，应予履行，并应得到政府有关部门办理土地权属变更手续。 宅基地互换指宅基地使用权人经平等协商，相互交换宅基地使用权的民事法律行为。互换协议是双方变更物权主体的合意，从《合同法》角度审视，类似于买卖合同中的易货交易，差别在于后者转移标的物的所有权，而前者仅转移使用权，后者更多指向动产，而前者指向集体所有土地不动产。不过，《民法通则》关于民事法律行为的效力，《合同法》关于合同效力的规定均适用于宅基地互换协议，即行为主体具备相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，不具备《合同法》第52条规定的致使合同无效的五类违法情形。 本案王某与李某完全基于自愿原则，经平等协商，就面积相等、位置相邻的宅基地交换使用权达成《互换协议》，无损国家、集体或他人利益，无损社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议本身也无需办理批准、登记等手续；李某置换的动机在于相中王某宅基地的风水，虽无法律规定保护此类预期，但法律也未给予否定评价，按照没民法权利本位的思想，法无禁止即可为，故不能认定王某以合法形式掩盖非法目的。综上，《互换协议》合法有效。 以上是北京德亮律师事务所为您总结的关于宅基地使用权未办理权属登记，互换行为是否有效问题的梳理及总结，希望能为您提供帮助，更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
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