房地产是如何榨干中产阶层的？
来源：张春生 作者：张春生 发布时间：2017-05-15
摘要：转载研究 来源：骥观天下（ID：jiguantx）孙骁骥这一轮去库存，大部分三线城市已经把本地（包括下属县城）家庭几代人的收入掏空，接盘难以为继。一线城市和部分强势二线城市好一点，因为还可以不断吸纳外来资金。大概率来说，99%的城市已经不具备房地产投资空
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转载研究 来源：骥观天下（ID：jiguantx）孙骁骥这一轮去库存，大部分三线城市已经把本地（包括下属县城）家庭几代人的收入掏空，接盘难以为继。一线城市和部分强势二线城市好一点，因为还可以不断吸纳外来资金。大概率来说，99%的城市已经不具备房地产投资空间，纯投资性购房的，好自为之！一、房地产是如何榨干中产阶层的？中产这个词，今天已近乎一个笑话。前几年，当媒体上流行的中国“中产阶层消失”这样的说法时，笔者就指出过，其实中产阶层在当今的中国并没有消失，只是应该改换一个说法。把“中产”两个字改为“中惨”，即是中等程度的悲惨，或许更加符合现在中等收入阶层的真实情况。最近，国内某招聘网站发布了《2017中国新锐中产调查报告》，这份报告将年薪10到50万元人民币的人群定义为中产阶层。此举引来了网民吐槽。其实这几年经常会有一些机构隔三差五发布一些所谓的中产调查报告，基本上都把年收入几十万的人群定义为所谓中产。但每次发布这类榜单和调查报告，都会引起网上狂吐槽。归纳各方网友意见，大家吐槽的内容在于：如果这点收入就算是中产阶层，那么这个阶层的日子现在过得真是够苦够惨的。这种悲惨把我们引向一个更深的问题：在地产主导一切的中国，社会阶层是应该以工资划分，还是应该以持有多少不动产来划分？从“中产”到“中惨”，从当年的美滋滋阶层到现在的苦哈哈人群，这当中的急速变化发生在近十几年的时间里面。从当中可以看出我们这个社会变化之迅速，真令人赶不上趟。不知道各位上了年纪的读者是否还记得，很多年前当我们说到中产这个词的时候，其实是带着一种很小资、很高大上的感觉，仿佛中产是一个多么了不得的阶层。稍加分析就不难知道，前些年人们对于中产的正面形象是有经济上的原因的。我们从上世纪90年代以来的时间段来看，中国真正意义上的第一批中产阶层是由90年代的股市获得第一桶金的。对于老股民而言，中国早期的股市赚钱能力并不亚于后来的不动产。据媒体统计，从1996年开始到2000年结束的大牛市当中，股票经纪人的平均收入是当时公职人员工资的四倍以上，投资者中获利最多的，更是无法给出准确统计数字。当年敢于在股票市场投资的勇敢者有不少都赚到了人生的第一桶金。之后的股市进入长达五年的熊市，上证指数跌到998点。但是在这之前即撤离的人，又开始了他们的另一项投资行为——买房。1998年的商品房改革，令中国股民之前赚到的钱有了最佳的去处，为自己置产成为了当时世纪之交时期的一种流行风潮。从1998年下半年开始，国家停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。此举也令中国的中产阶层概念坐实，之前即便有再多钱，但没有购置不动产，那么也很难被归类为什么中产。中产最起码来说，应该是有房有车有事业。在1998年以后，不动产的选项成为中产阶层普遍的可能，人们购房的意愿也开始集中爆发。从房改起点到2008年北京奥运，一线城市的一套房子的总价基数远远超过中等家庭年收入基数高达8倍以上。房价在这段时期的暴涨，令之前投资购房的家庭财富总值暴增，拉开了与没有购置不动产的人之间的距离。“中产”阶层的财富值开始因为不动产而有明显的增加。在北京奥运那段时期，很多人都呼吁说房价涨得太离谱。不知大家还记不记得，就连著名的地产老板潘石屹当年也有类似言论。在2008年的时候，有一种所谓的拐点论甚嚣尘上，认为连涨十年的房价也该消停了。但事实却刚好相反，这十年的房价上涨只是一种“热身运动”，在2008年以后，中国房价的前所未有的价格暴涨才真正开始。伴随着2008年席卷全球的金融危机，各国政府开始搞货币扩张，在中国，则是著名的量化宽松计划，央行向市场释放天量货币信用，宏观调控这只看得见的手在大肆的呼风唤雨。据统计，2008到2012年，中国货币供应量激增50万亿元，几乎翻番。或者我们换个算法，来看看这些年我们多制造出了多少广义货币。如果我们按照M2与GDP之比大致维持在1.5倍的合理水平来计算，2009年开始，中国的货币供应就超过了这个标准，并且一年比一年超得多，也就是每年向市场投放的“多余”货币越来越多。2009年，中国的M2货币“多”了大约10万亿，到2013年，每年“多余”的货币增加到22万亿，再往后四年，到2016年底，每年“多出”的货币已经达到大约44万亿。把2008年以来“超出”的货币加在一起，多出来的广义货币总量超过百万亿。这些多出来的“钱”统统流进楼市，尤其是一线城市楼市，带来了近十年来的楼市第二波疯长。对照广义货币量，来看房价这些年的涨幅，发现房价完全反映出了宽松金融政策带来的后果，如同病人的心电图一样准确及时。据官方数字，从1998年住房市场化开始，到2015年，全国房屋均价上涨279%。而在一线城市，房屋均价上涨更快。北京房价在2000年平均不到5000元，2016年五环内均价超过5万，是房屋商品化初期的10倍以上。在这种高速增长中，尤其以2008年以后的涨幅最为剧烈。从2008年到去年的楼市暴涨，彻底拉开了一线和二线城市，以及二线和三线城市的不动产价格。不动产价格的巨大差距，造成了不动产持有者财富总量十倍甚至几十倍的差距。这带来两个不可逆的趋势：一是无房者和有房者财富差距不可逆转的增大；第二是一线城市业主与其他城市业主财富差距不可逆转的增大。如今，媒体上面爆炒的所谓社会阶层固化，本质上其实是近十年来天量M2悉数注入房地产从而造成的不动产价格增值过快，以及不同地区地产增值的严重不均。再强调一次，这个趋势不可逆转。不知你是否看懂了。这个财富增值趋势对于谁最有利？答案是中国最早的一批所谓的中产获益最大。换句话说，也就是在90年代到2008年以前炒股，2008年以后买楼的中间以及上层收入阶层。从时间上推断，他们应该以60后、70后居多。时间走到今天，更年轻的80后人群基本进入30岁，生活逼迫他们不得不具有置产、投资等等的实际需求，他们对于中产阶层的身份认同也是非常强烈。这群人，就是所谓的新中产。然而，当不动产价格很便宜，买房门槛低并且稳赚不赔的时候，今天的新中产还在上中学。等他们进入社会成家立业时，房地产门槛已经很高，整个社会已经完成了对于地产经济红利的“分食”，该赚钱的已经用不动产赚足离场，开始鼓捣更赚钱的金融工具了。换言之，肉已经被前人吃完，现在只剩下骨头，硬的很。在如今重重限购政策之下还坚持要买房的人，就是执着的啃骨头的人。勇气可嘉，但死的很惨。新中产的悲剧，其实就是地产经济带来的副作用。本质上说，依靠地产拉动的经济就是一种不可持续的发展，它依靠非理性的不动产增值，洗劫了全社会的财富，极大福利了当时的投机者，但却是提前透支了子孙后代的财富和购买力。当人们享受这种地产经济模式的好处时，大家浑然不知危机将至，只有等到下一代的人进入社会，这种跨越代际的财富差距才会以一种非常刺眼的方式进入人们的视野。而当人们发觉到这一点时，做任何补救都是无济于事。让我们回到开篇提到的“中产阶级财富调查”，为什么新一代的中产苦不堪言？并不是因为他们的收入问题，而是因为无论他们的收入情况如何，都不太可能追得上房价的增长。在九十年代以来形成的老中产和现在产生的新中产之间，有一场激烈的财富拉锯战。而在这场竞技中，今天的新中产们手中几乎没有任何筹码，无论你年收入十万也好、二十万也好，在前十年的天量M2与地产经济挖的坑面前，始终显得苍白无力。基本上来说，80后新中产们今天过得幸福不幸福，其实取决于你老爹在十年前有没有在核心地段多买几套楼。这就是事实，残酷得让人再也喝不下任何心灵鸡汤和成功学。还不死心的你会问：今天的年轻人还能不能赶上像是1990年代、2000年以来的股市、楼市那么好的财富机会呢？有人说，万众创业在今天就扮演着过去二十年股市、楼市带给普通人的财富神话。是的，或许通过创业从而直接与资本对话是新中产们发财的最后机会。但也请意识到，这座创业独木桥通过的难度已经远远超过了二十年前的股市和十年前的楼市。九死一生的创业，被资本的风吹飞起来的只是少数刚好走到风口的猪，然而只要风一停猪就会落下，回归混吃等死的猪的日常生活。所以，还是醒醒吧，起来继续搬砖。新中产变成了新中惨的过程，述说着中国的地产经济在今天如何榨干中间收入阶层的故事。可以说，高房价创造出了老中产，却又消灭了新中产。这个令人绝望的故事没有结局，正如财富滚滚看不到终点。你能为改变现状做点什么呢？嗯，除了接受现实、调整心情，你恐怕啥也做不了。延伸阅读：二、去杠杆的谬误作者：财爷 来源：财爷财经 有一组数据很让人吃惊！ 加上2016年数据，自1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元。单月超6千亿元。 而全国居民30年的积蓄不过是60万亿左右。按照地价占房价的比例在40%左右计算的话，全国居民的积蓄全部用来买房了，还倒欠银行很多钱。 最近一两年，有个名词很火，叫“去杠杆”。其实，这是一个天大的谬误！ 从最近一两年的情况看，不是去杠杆，而是在加杠杆，是给居民加杠杆，给一些地方政府减杠杆。 所谓杠杆，对应的其实就是债务，债务是没办法去掉的，只能转移。所以杆杆也不能说去，只能说从一个地方或某个群体，转移到另外一个群体。 举个简单的例子，500万的房子，你花了100万付了首付，向银行借贷了400万，这相当于你使用了4倍的杠杆把房子买了，房价一旦上涨10%，其实就相当于你100万的首付得到了40%的收益。 但是，如果这时候有人说要去杠杆，把你4倍的杠杆降低到1倍，这时候，本质上不是去杠杆，而是要求你把债务给还了。 所以，去杠杆的过程，其实就是还债的过程。这时候，有现金的可以还债，还不出的就要违约或者破产清算。 对整个国家经济体来说，所有的杠杆和债务都是刚性的，强行去杠杆就会导致很多经济部门和个人破产，或者违约。 所以，杠杆和债务是没办法去掉的，只能转移，即由杠杆低的部门承接杠杆高的部门。在目前的中国，本来应该由中央政府与居民部门承接杠杆高的地方政府和非金融企业部门的部分债务负担。 但现实是，杠杆大部分都转移到居民个人头上了。 经济增长的本质是——繁荣时期居民部门加杠杆，受到动物精神驱动;危机时刻则政府出马，通过财政收集垃圾资产和加大杠杆，货币部门则同样堆积垃圾资产，释放流动性维持广义资产价格，等待经济企稳和技术突破再度唤醒私人部门的动物精神，进入下一个景气循环。 去杠杆我们叫了一两年，迟迟未见动静，原因何在？因为本来就存在认识误区。所以一直以来，我们走的其实是一条放水加杠杆的道路。只有后来，决策层才被高人提醒，说杠杆是没办法去除的，只能转移，于是才有后来房价直线式上涨，地方债务危机才解除。 表面看，中国居民部门的杠杆率（债务占GDP比重）确实低，2014年的时候不过是36%。但是中国百姓的低杠杆，是以巨大的公共服务短缺为代价的。 无论是教育支出，还是医疗支出，还是养老服务，我们跟其他国家相比，都是天壤之别。在生老病死占据大部分开支的情况下，贸然发动房价上涨，把居民仅有的一点积蓄全部投入到房地产中，透支两三代人的开支和积蓄，将带来巨大的风险。 羊毛薅光了，真的好吗？未来，国家必须为此付出代价。
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