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二手房买卖中,签约时出卖人尚未取得产权证是否影响合同效力?

来源:北京德亮律师事务所 作者:北京德亮律师事务所 发布时间:2017-05-12
摘要:案情简介 原告:刘某 被告:韩某 2002年,韩某购买了某小区2201号期房一套(以下简称“该房屋”),并于2003年缴纳了该房屋的公共维修基金。由于该房屋尚未建成,韩某一直没有取得该房屋所有权证(以下简称“房产证”)。 2005年,因急于用钱,韩某考虑卖房
案情简介 原告:刘某 被告:韩某 2002年,韩某购买了某小区2201号期房一套(以下简称“该房屋”),并于2003年缴纳了该房屋的公共维修基金。由于该房屋尚未建成,韩某一直没有取得该房屋所有权证(以下简称“房产证”)。 2005年,因急于用钱,韩某考虑卖房,并开始以低于市场的价格寻找买主。一日,刘某找到韩某,表示愿意购买该房屋。韩某告诉刘某,自己尚未取得房产证,但是已在办理过程中。刘某表示愿意先付款,等韩某取得房产证后再办理过户手续。2005年2月,双方签订了《房屋买卖合同》,约定由刘某购买该房屋,韩某应负责办理房屋过户手续。合同签订当日,刘某支付了2万元购房定金。韩某的房产证一直未办妥。 2005年4月,刘某诉称:因韩某未取得该房屋的房产证,导致该房屋无法办理过户手续,请法院确认《房屋买卖合同》无效,判令韩某双倍返还定金。 韩某辩称:《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效;该房屋的房产证正在办理,办理周期不受韩某控制,不影响房屋交付使用,《房屋买卖合同》应继续履行。 审理结果 法院审理认为:韩某在签订《房屋买卖合同》时尚未取得房产证,双方签订的《房屋买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第38条关于“为依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制规定,属于无效合同。根据《合同法》第58条的规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此看所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,刘某已支付的定金应予返还,但鉴于合同订立时刘某已经知道韩某没有的房产证,刘某对于合同无效的结果也有过错,其双倍返还定金的请求缺乏法律依据,不予支持。 据此判决:韩某自本判决生效之日起5日内返还刘某支付的2万元定金。点睛时刻 本案的焦点是在二手房买卖中,签约时出卖人尚未取得房产证的,房屋买卖合同的效力如何的问题。 一、《城市房地产管理法》第38条规定:“下列房产,不得转让:1、以出让的方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、为依法登记领取权属证书的;7、法律法怪规定的其他情形。” 二、合同无效承担的责任 根据《合同法》第58条的规定,对合同无效后双方当事人的责任分一下几类:1、合同无效后,双方当事人应相互返还因合同取得的财产,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。这是合同无效后的基本处理原则;2、对合同个无效有过错的一方,应当承担缔约过失责任,赔偿对方的而损失;3、双方对无效都有过错的,应当根据过错程度各自承担相应的缔约过失责任。 综上,根据《城市房地产管理法》与《合同法》有关规定,在二手房买卖中,签约时出卖人尚未取得房产证的,房屋买卖合同无效,双方当事人应该互相返还合同取得的财产,有过错的当事人因=应承担缔约过失责任;无效合同约定有定金的,定金性质属于违约定金,不能适用定金罚则。
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