买二手房上家毁约频发 购房者须警惕四大借口
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-05-08
摘要：二手房交易近几年来成交量屡增不减，房地产纠纷也在增加。房地产纠纷类型往往与房地产市场行情有很大关系，市场形势不好，则下家拒绝购房的纠纷比较多；如果市场形势好，则上家拒绝卖房的纠纷比较多。在此结合这些案例提醒购房者，警惕上家毁约四大借口。借
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二手房交易近几年来成交量屡增不减，房地产纠纷也在增加。房地产纠纷类型往往与房地产市场行情有很大关系，市场形势不好，则下家拒绝购房的纠纷比较多；如果市场形势好，则上家拒绝卖房的纠纷比较多。在此结合这些案例提醒购房者，警惕上家毁约四大借口。借口一：上家后悔不卖房 房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。 受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。借口二：卖房家庭意见不一 买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。 律师提醒：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。 但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。最后提示广大朋友在购买二手房时一定要看清产权性质一栏和共有人一栏，有多个共有人的，在签订合同时一定要全部到场，不能全部到场的，要求对方出具《同意出售证明》。借口三：定金收取不足，所收定金无效 王先生在中介处看中一套房子，签署了中介公司提供的一份房地产居间协议，其中约定定金5万元，先付2万元。两天后，王先生接到中介通知，说上家已经签收了2万元定金，让其再付3万元。然而当王先生到中介处补交定金时却被告知，上家改变主意，不打算出售该房给他，要退回2万元定金，理由是约定5万元，在补足之前定金不成立，所收定金无效。 律师提醒：依据法律规定，定金只有在交付后才能成立，双倍返还或者没收的定金罚则才能发生作用。本案中，定金约定为5万元，购房者只交付了2万元，很显然5万元的定金是不成立的，但是已经交付的2万元仍然有效，仍可适用定金罚则。也就是说，上家如果拒绝卖房，则应当把2万元定金双倍返还，即定金总额为4万元。本案中介公司在具体操作时，应当取得上家授权；由中介代为收取后续的3万元定金，从而防止上家毁约。借口四：做低房价违法，所签协议无效 吴先生购买一套房屋时，为了避税，上下家在中介处签订了两份阴阳合同以求做低房价。．没过几天，上家来电话说，由于做低房价逃税违法，所以他们签订的阴阳合同都是无效的，不同意出售房屋。 律师提醒：为逃税而做低房价的做法违法，但是并非该类合同就一定无效。为逃税做低房价的合同无效，主要是指价格条款无效。比如原本房价为100万元，双方为逃税约定进交易中心价格为80万元，另外20万元作为补偿，一旦双方发生纠纷，该80万元房价和20万元装修补偿是无效的，双方按100万元的价格继续执行。本案中吴先生完全有权利要求上家按照双方实际买卖价格进行交易，上家拒绝交易就是违约，应当承担违约责任。以上是北京德亮律师事务所为您提供的关于买卖二手房时，卖方毁约的情况及相应对策。希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注官方微信“北京德亮律师事务所”。
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