宅基地房屋及宅基地使用权能否被继承？
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-05-03
摘要：一、宅基地房屋及宅基地使用权的继承问题 1、宅基地房屋可被继承，相应宅基地使用权随之继承 《继承法》第3条规定，公民死亡时遗留的合法财产属于遗产，可被继承。“合法财产”的范围在该条及《民法通则》第75条做了列举，包括公民的房屋、林木、生产资料等
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一、宅基地房屋及宅基地使用权的继承问题 1、宅基地房屋可被继承，相应宅基地使用权随之继承 《继承法》第3条规定，公民死亡时遗留的合法财产属于遗产，可被继承。“合法财产”的范围在该条及《民法通则》第75条做了列举，包括公民的房屋、林木、生产资料等。公民的房屋不仅包括城市建设用地上的房屋，也包括农村宅基地的房屋，《继承法》及其司法解释对后者没有做例外规定。从遗产范围来看，主要是被继承人享有所有权的物，对于建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权，可否纳入遗产范围，法律没有明确规定。 2、宅基地的使用权不能被单独继承 由于我国从事房地产开发建设或者进行乡镇企业建设需采组织形式，自然人不能称为建设用地使用权的初始主体，所以，不会发生仅有建设用地使用权而无房屋的继承问题。宅基地使用权以户为单位，只要未分户，即便户主死亡也不会发生房屋及其占用的宅基地继承问题；但倘若已经分户，在申请取得宅基地后和建造住房前该户消亡的，或者该户消亡后宅基地上的房屋灭失的，是否仅就宅基地使用权发生继承，就称为一个问题。宅基地使用权的继承与否，与其权利性质密切相关。宅基地使用权分配具有浓厚的社会保障性质申请人无偿取得，法律确保“一户一宅”，申请人仅限于本集体经济组织内部成员，宅基地使用权对村民身份具有强烈的依附性，这种依附性阻断了它向集体经济组织外部转让的链条，不管是通过继承、遗赠，还是采取出售、赠与等方式。在法律条文上，宅基地使用权的继承缺乏依据，因而不具有合法性。若宅基地上尚无房屋，或曾有房屋但房屋坍塌、灭失、被拆除，宅基地依附的房屋遗产不复存在，则宅基地使用权回归集体经济组织，而不能被继承。但在现实的农村中，传统继承观念仍起着主导作用，认为祖上的房屋及用地都属于继承人，村集体经济组织也多采取默许态度，除非继承人放弃主张。 二、宅基地房屋的继承方式及继承人范围 尽管申请宅基地使用权需要具有集体经济组织成员身份，但宅基地上建造的房屋并未限定只能由集体经济组织成员享有，法律也未规定丧失成员资格将导致房屋所有权消灭。当拥有宅基地房屋的村民通过招工、提干、考学、婚姻等方式落户城镇时，其仍然是房屋所有权主体，有权继续使用相应的宅基地；现实中，更常见的情形是，祖辈为农民，在农村申请取得宅基地并建有房屋，子女考学毕业在城市就业安家，对祖辈上的房屋是否有继承权？现行土地政策不允许城镇居民到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”，更严厉禁止非法租用、占用农民集体土地从事房地产开发，然而，并未否定城镇居民通过继承取得农民住宅的所有权，并进而使用宅基地。继承与购买时完全不同性质的两类法律关系，继承实际上基于特定资格享有的取得他们财产利益的权利，无需支付对价；而购买需要支付对价，且无特定资格要求。 三、《物权法》第6条、第9条确定了不动产须采用登记公示方式的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应依法登记，未经登记不发生效力，除非法律另有规定。建筑物及其占地属于最典型的不动产，宅基地房屋也不例外。那么，是否继承宅基地房屋后不登记就不发生权利转移的效力呢？答案是否定的。依照《继承法》第2条及《物权法》第29条的规定，继承自被继承人死亡时开始，而继承一旦开始，遗产物权即自动转移至继承人，不以登记为取得物权的生效要件 综上，宅基地的房屋属于遗产，可被继承，房屋占地范围内的宅基地使用权与房屋不可分割，一并由继承人享有，但宅基地的使用权作为一项用益物权被单独继承缺乏法律依据，也缺乏必要性。换言之，继受宅基地使用权是继承宅基地房屋所有权的结果，而非原因。法律未对继承方式及继承人范围作出限制。宅基地使用权人死亡后，房屋灭失或被拆除的，继承人无权主张继续使用宅基地，符合条件者可另行申请。
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