关于买卖违法建筑合同效力之裁判_中南河法制网-法学学习

房地产管理【遥远按】关于买卖违法建筑的合同是否有效，最高院认为，首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《城乡规划法》第六十四条规定，已经过行政处罚、城乡规划主管部门并未要求限期拆除，应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2014）民提字第216号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：林嘉锋。委托代理人：王新华，江西求正沃德律师事务所律师。委托代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陈国良。委托代理人：王新华，江西求正沃德律师事务所律师。委托代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：甘肃省中国青年旅行社。法定代表人：王天乐，该社总经理。委托代理人：田夏桐，广东正大方略（海口）律师事务所律师。再审申请人林嘉锋、陈国良为与被申请人甘肃省中国青年旅行社（以下简称甘肃青旅）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称二审法院）（2013）甘民一终字第150号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年9月9日作出（2014）民申字第189号民事裁定，提审本案并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，于2014年12月4日进行了开庭审理。林嘉锋、陈国良及其委托代理人王新华、曾悦，甘肃青旅的法定代表人王天乐及其委托代理人田夏桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：甘肃青旅系共青团甘肃省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资。2008年11月28日，甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社（以下简称信用社）作为抵押权人签订《房地产买卖合同》，约定，甘肃青旅依法取得位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权，该地块面积为453.25平方米，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。《房屋所有权证》号为：兰房（城公）产字第22602号。林嘉锋、陈国良购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让。楼前、后院使用权归林嘉锋、陈国良所有。甘肃青旅将上述房产的一整幢楼（一至九层，原建筑面积为2491.1平方米）抵押给信用社，并办理《房屋他项权证》，同时将该建筑物的电梯抵押。共计贷款545万元，已经偿还了5万元本金。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。办理该房地产买卖合同的产权过户、土地证时所涉及的相关费用双方约定由甘肃青旅全部承担。双方同意信用社在共管帐户上自动扣除所有贷款本息。同时，三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、物业的交付、逾期交房的违约责任、保证条款及产权过户登记等事项进行了约定。后双方发生纠纷。2009年9月，林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林嘉锋、陈国良购买甘肃青旅位于兰州市白银路201号（原95-97号）房屋及相应土地使用权（房屋所有权证号为：兰房（城公）产字第22602号），包括一层商铺及二至九层全部楼房，楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良，楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付首笔款项960万元。六、调解协议签收后一月内林嘉锋、陈国良向甘肃青旅支付2009年1月1日至2010年9月30日所欠租房款154万元，利息按照安宁银行贷款利率10.14‰计算为330530.20元（2009年1月1日至2010年9月30日），甘肃青旅今后不再以任何名义收取林嘉锋、陈国良的房租…。2010年10月28日，甘肃青旅收到林嘉锋、陈国良向其支付的购房款960万元整，但并未将房屋产权手续转移至林嘉锋、陈国良名下。2010年11月26日，林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请，2011年1月13日，甘肃省纪律检查委员会第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日，一审法院作出（2012）兰法执字第143号执行裁定书，认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。甘肃青旅一审起诉称，甘肃青旅系团省委下属全民所有制企业。2008年11月28日，其与林嘉锋、陈国良签订《房地产买卖合同》，约定转让案涉房产。但由于该转让未征得上级主管单位团省委的同意，未经集体讨论决定，也未对转让标的物进评估，未在依法设立的产权交易机构公开交易，转让价格明显低于市场价格。该合同应系无效合同。故请求：1、依法确认《房地产买卖合同》无效；2、依法判令林嘉锋、陈国良返还案涉房产，并支付占用期间的房屋使用费；3、本案诉讼费用由林嘉锋、陈国良承担。林嘉锋、陈国良辩称，（一）甘肃青旅已丧失诉权，不应由法院再进行审理。在50号调解书未经法定程序撤销前，另行作出实体处理会造成法律关系上的混乱；甘肃青旅起诉所依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第四款之规定，但该规定针对的是仲裁裁决而非仲裁调解书，两者外延与内涵均不同。（二）本案遗漏了重要当事人信用社，应当予以追加。（三）双方所涉房屋买卖关系已经50号调解书予以确认，房屋买卖合同已消灭，不存在确认无效的问题。（四）确认合同无效的法律依据不足。一审法院认为，本案争议焦点为《房地产买卖合同》是否为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：”合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。甘肃青旅作为团省委下属的全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资，其所有的财产属于国有资产。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，企业处置固定资产，应当依照国家规定进行评估。《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条规定，国有资产监督管理机构根据授权，依法履行出资人职责，依法对企业国有资产进行监督管理。《中华人民共和国企业国有资产法》笫五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定旨在规范对国有资产的监管，加强对国有资产的保护。若违反上述规定的合同继续有效，将会助长违法转让国有资产行为的发生，与《中华人民共和国企业国有资产法》巩固和发展国有经济，加强对国有资产的保护，发挥国有经济在国民经济中的主导作用的立法目的相悖；若违反上述规定的合同继续有效，极可能因为弃置程序而人为因素增多，造成国有资产流失，进而损害国家利益和社会公共利益。因此，上述规定为效力性强制性规定，而非管理性规定，违反这些规定的合同无效。本案中，甘肃青旅在未履行报批、评估、披露、公示等法定转让程序的情况下，即与林嘉锋、陈国良签订《房地产买卖合同》，违反了法律与行政法规的效力性强制性规定，因此，《房地产买卖合同》依法应确认为无效合同，双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。甘肃青旅未按相关法律、行政法规规定履行法定转让程序，对合同无效的后果应承担相应的过错责任，同时林嘉锋、陈国良在合同签订过程中也未尽到必要的注意义务，亦应承担一定的过错责任。《房地产买卖合同》被确认无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同签订过程中，由于双方当事人均未尽到必要的义务，双方均有过错，双方当事人因合同无效而出现的损失应当各自承担，即林嘉锋、陈国良依法应向甘肃青旅返还其所占有、使用的房屋并承担购房款的利息损失，甘肃青旅应返还已收到的购房款并承担林嘉锋、陈国良占用房屋期间的租赁费损失。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条之规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉；同时50号调解书中载明：”本调解书与裁决书具有同等法律效力，自仲裁当事人收到本调解书之日发生法律效力。”故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，同样适用民诉法的规定，据此，林嘉锋、陈国良认为甘肃青旅已丧失诉权，人民法院不应审理本案的理由不能成立。同时仲裁委出具的《仲裁调解书》是基于《房地产买卖合同》而产生，是对《房地产买卖合同》中具体履行事项的进一步明确，不能因此而认定《房地产买卖合同》已归于消灭，因此林嘉锋、陈国良认为房屋买卖关系已经兰州仲裁委员会调解书确认，房屋买卖合同已归于消灭的理由不能成立。而作为案涉房产抵押权人的信用社，因《房地产买卖合同》已被确认为无效，双方当事人均按法律规定返还财产，恢复原状，原抵押财产也归于甘肃青旅，因此其抵押权的实现与本案的审理结果无必然因果关系，在庭审中已明确告知各方当事人，驳回林嘉锋、陈国良追加信用社为本案当事人的请求。综上，一审法院作出判决：一、《房地产买卖合同》无效；二、林嘉锋、陈国良于判决生效后20日内向甘肃青旅返还位于兰州市城关区白银路201号的房产（城关区白银路街道白银路95-97号，房杈证兰房（城公产字第22602号）；三、甘肃青旅于判决生效后20日内向林嘉锋、陈国良返还已付购房款960万元；四、驳回甘肃青旅的其他诉讼请求。案件受理费82400元，由甘肃青旅承担41200元，林嘉锋、陈国良承担41200元。林嘉锋、陈国良不服一审判决，向二审法院提起上诉。林嘉锋、陈国良上诉称，（一）甘肃青旅已无诉权，一审法院受理其起诉不符合法律规定。（二）一审判决认定事实不清。林嘉锋、陈国良已支付980万元给甘肃青旅，一审判决却认定960万元；《房地产买卖合同》并未违法，为有效合同，一审法院认定为无效合同缺乏事实及法律依据；本案所涉《房地产买卖合同》与50号调解书，均不存在违背社会公共利益的情形。（三）一审判决适用法律错误。《房地产买卖合同》并未违反行政法规，上级主管单位的意见并不是导致合同无效的法定事由。（四）一审判决要求返还房屋违法。《物权法》第八十二条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。50号调解书2010年10月15日发生法律效力，林嘉锋、陈国良在该调解书发生法律效力时即拥有所争议房屋的物杈，因甘肃青旅的违约行为，才未能办理过户登记手续。甘肃青旅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。就涉案房产是否为国有资产等问题，二审法院向团省委进行了调查了解，团省委于2013年7月23日回函答复：”甘肃省中国青年旅行社是我单位出资375万元设立的全民所有制企业，我单位依据《中国共产主义青年团章程》相关规定，作为上级主管部门对该企业行使管理权。该社位于白银路95-97号的房产（房产证-兰房城公产字第22602号）属于国有资产。该房产的转让没有经过上级单位的批准，没有经过全社职工大会的讨论，没有履行相关资产出让程序，也没有报国有资产管理单位备案，应属无效合同。”二审法院经审理查明，信用社对案涉房产享有的545万元他项权利已于2009年11月被注销。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。二审法院认为，本案争议焦点为：一、在仲裁委已达成调解协议的情况下，甘肃青旅有无诉权；二、本案所涉《房地产买卖合同》是否有效。关于在仲裁委已达成调解协议的情况下，甘肃青旅有无诉权的问题。林嘉锋、陈国良主张本案所涉房屋买卖关系已经50号调解书予以确认，甘肃青旅已无诉权。经审查，林嘉锋、陈国良与甘肃青旅房地产买卖合同纠纷案，兰州仲裁委员会虽于2010年10月15日作出50号调解书，但一审法院已于2012年6月7日作出（2012）兰法执字第143号民事裁定书，裁定对该调解书不予执行。该裁定书已经发生法律效力。《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第二款规定，调解书与裁决书具有同等的法律效力。《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五款规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。故甘肃青旅依法提起诉讼，符合法律规定，林嘉锋、陈国良的上诉理由不能成立。关于本案所涉《房地产买卖合同》是否有效的问题。2008年11月28日甘肃青旅与林嘉峰、陈国良及信用社签订的《房地产买卖合同》所涉的房地产为国有资产。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令）的规定，企业国有产权转让应当做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议；在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估；转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构公开披露转让信息，广泛征集受让方，产权转让公告期为20个工作日；经公开征集产生两个以上受让方时，转让方应当与产权交易机构协商，根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标的方式组织实施产权交易，只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采取协议转让的方式；企业产权转让还应履行相应的批准等程序。《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）第三条规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让。《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发（1992）36号）第六条（一）项规定，资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。根据以上规定，本案所涉房地产属在转让时应当进行评估，并按照企业国有产权转让的程序报请相关部门批准的情形。甘肃青旅与林嘉锋、陈国良及信用社签订的《房地产买卖合同》约定转让的房地产未进行申请立项、资产清查、评定估算、验证确认等评估程序，亦未遵守企业国有产权转让的程序，违反了国家关于国有资产转让程序的强制性规定，应属无效合同，故一审判决确认合同无效并无不当，但一审判决引用合同签订时尚未实施的《中华人民共和国企业国有资产法》不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》笫五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同签订过程中林嘉锋、陈国良及甘肃青旅均有过错。现本案合同无效，一审法院判决林嘉峰、陈国良与甘肃青旅返还因该合同取得的财产并各自承担因合同无效造成的损失并无不当。综上，二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82400元，由林嘉锋、陈国良负担。林嘉峰、陈国良不服二审判决，向本院申请再审。林嘉峰、陈国良申请再审称，（一）原审判决适用法律错误，甘肃青旅在本案中不享有诉权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》（以下简称仲裁法司法解释）第二十八条的规定，当事人请求不予执行仲裁调解书或者根据当事人之间的和解协议作出的仲裁裁决书的，人民法院不予支持。一审法院对50号调解书作出不予执行的裁定是违法的。（二）原审判决认定事实不清。其并未以不合理低价受让案涉房产。根据其二审判决后委托兰州市中瑞房地产咨询估价有限公司对案涉房产的评估结论，案涉房产在2008年11月的市值总价为970.93万元，高于《房地产买卖合同》约定的价款。（三）甘肃青旅并未提供充分证据证明案涉房产为国有资产。即便案涉房产为国有资产，作为国有资产的管理人，转让的相关前置程序亦应当属于其内部应履行的义务，不影响合同效力。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判。甘肃青旅答辩称，（一）一审法院系依职权对50号调解书作出不予执行的裁定，并非依当事人的申请，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十八条的规定。人民法院作出不予执行的裁定后，甘肃青旅依法享有诉权。（二）案涉资产为国有资产，出让没有经过评估、职工代表大会讨论以及相关部门批准等法定程序，违反了法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定合同无效正确。（三）2014年其委托中介机构对案涉房产也进行了评估，根据评估结论，案涉房产2008年的价格为1800余万元。证明案涉国有资产被低价出让。本院再审查明：案涉《房地产买卖合同》第三条第1项约定，甘肃青旅于2001年4月自行加建部分已接受行政处罚，尚未办理产权证。第九条第2项约定，甘肃青旅所拥有的该房地产其产权无任何限定条件。第9项约定，该房地产不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。一审卷宗中甘肃青旅《关于出售房产的函》，内容为：”位于兰州市城关区白银路201号（原95－97号）的房产系我社资产，房屋所有权证号为：兰房（城公）产字第22602号，该处房产属国有资产。根据《企业国有资产管理法》第26条、第30条、第47条、第48条、第54条、第55条之规定，我社转让国有资产应依法进行资产评估，并报经共青团甘肃省委批准，资产转让方为合法有效。2008年11月28日贵方与我社签订的《房地产买卖合同》未进行房地产价格评估，未经我社上级主管部门同意就进行了非法处置。现我社以评估价1843万元为参考依据（详见甘肃信诺房地产咨询估价有限公司（2011）甘信估字第0409号评估报告）出售上述房产，即在原《房地产买卖合同》售价1270万元的基础上增加788万元，房产出售总价为2058万元。房屋租金按兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号调解书执行，是在2011年1月13日甘肃省纪委以防止国有资产流失为由致函一审法院中止执行，即：2009年1月1日至2010年9月30所欠房租款154万元，利息330530.20元。”时间为：2011年9月26日。团省委在上面盖章同意。一审卷宗中团省委《关于同意甘肃省中国青年旅行社出售房产的函》，内容为：”甘肃省中国青年旅行社（以下简称”青旅”）系我委下属全民所有制企业，该企业名下位于兰州市城关区白银路201号（原95－97号）的房产系国有资产。2008年11月28日贵方与青旅签订的《房地产买卖合同》未经我委同意，未进行房地产价格评估就进行了非法处置。现经我委党组会议研究决定，同意青旅以评估价为依据（详见评估报告）出售上述房产，即在原《房地产买卖合同》售价1270万元的基础上增加788万元，房产出售总价为2058万元。2011年9月19日。”在落款后注明”此件作废，送达林嘉锋、陈国良的另一份作废。2011年9月19日”一审卷宗中甘肃省纪委第一纪检监察室2012年9月24日给一审法院的函，内容为：”鉴于甘肃省团委对下属单位中国青年旅行社问题一案已调查结束，请你院对原受理的甘肃中国青年旅行社房屋买卖合同纠纷案，按照法律程序和规定给予处理。”二审卷宗中记载，二审法院就案涉资产是否为国有资产问题向甘肃省财政厅了解情况。甘肃省财政厅答复为：”甘肃省中国青年旅行社国资委交给财政厅监管的，但是哪年交的没有文件，也没有交接手续，且甘肃省中国青年旅行社也没有向其报送材料，该社房产是否为国有资产应由团省委出具证明。”另查明，50号调解书载明的调解协议第三条约定：调解协议签订时，甘肃青旅应将合同所涉楼房九层的加建手续及有关行政处罚的全部文件交与林嘉锋、陈国良，由林嘉锋、陈国良办理产权登记事宜，甘肃青旅应予配合。本院再审查明的其他事实与二审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、甘肃青旅是否享有提起本案诉讼的权利；二、《房地产买卖合同》的效力。关于甘肃青旅是否享有提起本案诉讼的权利。本院认为，一审法院于2012年6月7日作出的（2012）兰法执字第143号民事裁定，系发生法律效力的裁定，在该裁定未依法被撤销前，对双方当事人具有法律拘束力。根据《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。在强制执行力上，仲裁调解书与仲裁裁决书具有同等的法律效力。故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，亦应适用上述规定，赋予当事人根据协议重新申请仲裁或向人民法院起诉的权利。原审判决认定甘肃青旅享有提起本案诉讼的权利，并无不当。关于《房地产买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。本案中，根据甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会向二审法院出具的《省政府国资委关于甘肃青旅大厦产权问题的复函》，案涉资产由团省委作为主管部门承担保值增值责任。根据本院再审查明的事实，团省委曾向林嘉锋、陈国良发函同意该项资产处置。对于案涉资产转让是否损害社会公共利益。本院认为，国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，甘肃青旅亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形。相反，从本院再审查明的事实看，首先，《房地产买卖合同》第九条明确约定，案涉房产产权无任何限定条件，亦不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。其次，甘肃青旅在仲裁中即提出确认《房地产买卖合同》无效的反请求，但在仲裁达成调解协议时，并未提出案涉房产转让未经评估、批准等问题。第三，50号调解书作出后，甘肃青旅和团省委又先后向林嘉锋、陈国良发函，要求提高价款，亦未主张案涉房产不能转让。甘肃青旅提出，案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。本院认为，首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。综上，本院认为，案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林嘉锋和陈国良占用案涉房产不属于无权占有，甘肃青旅要求林嘉锋和陈国良返还案涉房产无法律依据。关于支付占用期间的房屋使用费问题。《房地产买卖合同》第七条约定，林嘉锋、陈国良认可现有的房屋租赁使用人甘肃省生殖保健院使用的范围，合同约定的房产买卖后由甘肃省生殖保健院继续按照上述范围使用。从上述约定看，房产的交付时间应为《房地产买卖合同》签订时。也即甘肃青旅是按照合同约定交付房产，现合同合法有效，甘肃青旅交付房产的行为系履行合同的行为，故甘肃青旅要求支付占用期间的房屋使用费无法律依据。综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销甘肃省高级人民法院（2013）甘民一终字第150号民事判决和甘肃省兰州市中级人民法院（2012）兰法民一初字第090号民事判决；二、驳回甘肃省中国青年旅行社的诉讼请求。一审案件受理费82400元、二审案件受理费82400元均由甘肃省中国青年旅行社负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王友祥代理审判员　　胡　田代理审判员　　王　丹二〇一五年二月十六日书　记　员　　王永明

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关于买卖违法建筑合同效力之裁判

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