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湖北省利川市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂利川民初字第00880号 原告李志国。 委托代理人谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。特别授权代理。 被告李兴权。 原告李志国诉被告李兴权建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员陈义评适用简易程序，于2015年4月29日第一次公开开庭进行了审理。2015年5月20日，本院作出（2015）鄂利川民初字第00880-1号民事裁定书，裁定：本案转为普通程序进行审理。2015年9月17日，由本院院长批准，本案延长审理期限六个月并依法另行组成合议庭，于2015年9月28日第二次公开开庭进行了审理。原告李志国的委托代理人谭耀光，被告李兴权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志国诉称：2004年5月13日，原、被告签订《宅基地转让协议》一份，约定被告李兴权将其使用的位于利川市新桥八组利国用（2001）字第0201257号《国有土地使用证》项下的住宅用地116.8平方米的土地使用权作价15500元转让给原告，原告需要办理转户手续时，被告协助原告办理。同日，原告向被告支付了转让费15500元，被告亦将涉案土地交付原告使用并将《国有土地使用证》等相关证件交与原告。2015年2月，原告找到被告要求其协助办理该土地使用权转让登记手续，被告答应协助签字办理。2015年2月27日，原告代被告垫付2万余元税费后，被告却拒绝协助过户。被告拒不协助行为构成违约，侵害了原告合法权益。现请求：1.判令被告协助原告将利国用（2001）字第0201257号《国有土地使用证》项下的住宅用地116.8平方米的土地使用权过户到原告的名下。2.被告支付原告违约金2万元。3.本案诉讼费用由被告负担。 原告李志国为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一：《宅基地转让协议》及收款单。证明被告将其住宅用地116.8平方米的土地使用权作价15500元已转让给原告。 证据二、利国用（2001）字第0201257号《国有土地使用证》。证明被告已将涉案住宅用地的《国有土地使用证》交与原告。 证据三、税收完税证明及付款凭条。证明原告已向利川市地方税务局交纳了办理涉案土地使用权过户手续所产生的税费24939.30元。 被告李兴权辩称：原、被告双方签订的《宅基地转让协议》属实，但该协议只约定了原告如需办理转户时，由被告提供有关证件。被告在协议签订之日已将《国有土地使用证》交给原告。2015年2月，原告委托其妹妹将被告居民身份证及户口簿拿走，复印费用还是被告支付的，被告已依约定履行了全部合同义务，不存在违约。原告的诉请无理，应当驳回其诉讼请求。 被告李兴权为支持其抗辩理由，向本院提交了双方签订的《宅基地转让协议》（复印件）1份，证明被告已履行其义务。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二和证据三的真实性无异议，但认为证据三与自己无关；原告对被告提交的《宅基地转让协议》真实性无异议，但认为不能证明被告已按照协议约定履行了义务。 对于原、被告提交的证据，本院经审查后认为，因相对方对其真实性均无异议，故其内容客观真实，同时这些证据与本案相关联，来源合法，本院均予以采信。 经审理查明，2004年5月13日，被告李兴权与原告李志国签订一份《宅基地转让协议》，该协议约定：被告将其在利川市包装厂改制过程中取得的住宅用地116.8平方米的土地使用权转让给原告，转让价款15500元，原告一次性付给被告，被告同时将《国有土地使用证》给原告，证号为利国用（2001）字第0201257号，土地使用权同时归原告使用。原告如需办理转户时，由被告提供有关证件，在办理转户时所需费用均由原告自负。此协议一式二份，原、被告双方各执一份，双方签字生效，生效后不得违约，如有一方违约，违约方应付给另一方协议价格伍倍的违约金作赔偿。同日，原告支付了转让费15500元，被告亦将利国用（2001）字第0201257号《国有土地使用证》交与原告。2015年2月，原告拟办理涉案土地使用权过户手续委托他人找到被告协助，被告将其居民身份证及户口簿复印后交与了原告的受托人。2015年2月27日，原告向利川市地方税务局交纳了涉案土地使用权转让产生的契税等税费共计人民币24939.30元，土地使用权证过户手续至今未办至原告名下。 另查明，涉案住宅用地116.8平方米土地使用权属于被告使用的国有土地，使用权类型为出让，位于湖北省利川市东城街道办事处新桥村八组。 本院认为，2004年5月13日，被告李兴权为转让其住宅用地116.8平方米的土地使用权而与原告李志国签订的《宅基地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，尽管涉案《宅基地转让协议》只约定了原告如需办理过户时，由被告提供有关证件，在办理过户时所需费用均由原告自负。但具体到该约定的目的，是为了保证被告协助原告将涉案建设用地使用权过户至原告名下。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”，从该条规定看，虽然没有明确规定申请变更登记的主体，但由于建设用地使用权转让，首先必须通过双方合意签订书面合同，再通过登记，物权变动才能发生效力。登记是完成物权变动的法定程序。且由于建设用地使用权转让，是建设用地使用权设立后的权利再流转，涉及原建设用地使用权人的权利消灭，新的建设用地使用权人产生，在建设用地使用权人与他人签订建设用地使用权转让合同后，应由双方当事人共同向登记机构提出变更登记申请，共同完成物权变动登记行为。因此，在涉案《宅基地转让协议》有效的情形下，原告请求被告协助其将涉案建设用地使用权变更登记至原告名下，是被告应当履行涉案《宅基地转让协议》的附随义务，被告应当履行。故原告的该部分诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金2万元的问题。对此本院认为，判断被告应否支付违约金，首先应当确定被告是否具有合同约定的违约行为，如存在合同约定的违约行为，则应支付其违约给对方所造成的损失即违约金，具体数额可依据合同约定、违约情况及当事人诉请酌定。本院审理查明的事实表明，被告已于2015年2月27日前将办理涉案建设用地使用权变更登记的相关证件交与原告，但被告是否拒绝协助原告到涉案建设用地使用权登记机构共同完成物权变动登记行为，原告并未举出证据加以证实。且被告既未明确表示也未以其行为表明不履行协助原告到涉案建设用地使用权登记机构共同完成物权变动登记行为的合同附随义务。故本院不能认定被告具有涉案《宅基地转让协议》约定的违约行为，对原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零二条的规定，判决如下： |
