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湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）祁民一初字第748号 原告曾湘玲，女。 委托代理人徐勇军（系曾湘玲之夫），男。 原告邹中元，男。 原告刘玲，女。 委托代理人刘伟（系刘玲之弟），男。 原告曾湘玲、邹中元、刘玲的共同委托代理人刘碧林，湖南真诚律师事务所律师。 被告彭珊珊，男。 被告谭方荣，男。 被告谭爱国，男。 被告谭光荣，男。 被告谭方青，男。 被告周盼成，男。 被告周盼虎，男。 被告彭国辉，男。 被告彭珊珊、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎的共同委托代理人彭凌，湖南恒诚律师事务所律师。 被告祁东县洪桥镇洪丰村谭家小组，组长谭幸明。 委托代理人周盼成，基本情况同前。 第三人徐勇军，男。 委托代理人刘碧林，湖南真诚律师事务所律师。 第三人陈松柏，男。 原告曾湘玲、邹中元、刘玲为与被告彭珊珊、谭方荣、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎、彭国辉、祁东县洪桥镇洪丰村谭家小组（以下简称“洪丰村谭家组”）以及第三人徐勇军、陈松柏土地承包经营权出租合同纠纷一案，于2014年8月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭分别于2015年1月27日、2015年4月20日两次公开开庭进行了审理。原告曾湘玲的委托代理人徐勇军、原告邹中元、原告刘玲的委托代理人刘伟、三原告的共同委托代理人刘碧林，被告彭珊珊、被告周盼成以及被告彭珊珊、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎的共同委托代理人彭凌，被告洪丰村谭家组的委托代理人周盼成，第三人徐勇军均到庭参加了诉讼。被告谭方荣、彭国辉、第三人陈松柏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾湘玲、邹中元、刘玲共同诉称，2011年10月21日，被告彭珊珊、谭方荣、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎、彭国辉经被告洪丰村谭家组同意，与原告曾湘玲、邹中元、刘玲签订了两份《土地转租协议》。该协议约定：被告彭珊珊、谭方荣、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎、彭国辉转让彭珊珊、谭方荣与被告洪丰村谭家组在2011年3月5日签订的《对外出租招标协议》中的极小部分土地（具体详见该土地的红线图）；两份协议分别约定租金为12.8万元和40万元，租期分别是七十年；三原告拥有在该土地上建房、转租等自主处理的一切权力，如遇政府征收该地块，所有补偿款归三原告所有。两份协议签订后，三原告依约向被告彭珊珊等人分别支付了定金2万元和3万元以及两处土地转租款47.8万元，共计52.8万元，三原告还向被告周盼成支付了中介费1.5万元。三原告承租的该土地属于被告洪丰村谭家组招标出租给被告彭珊珊、谭方荣的部分稻田及旱土，租期也是70年。2013年，祁东县人民政府将三原告承租的土地部分征用，致使三原告无法继续使用租赁地。三原告曾多次要求被告彭珊珊等人返还所收的租金52.8万元并承担相应的损失，但被告彭珊珊等人均以被告洪丰村谭家组亦收了租金为由予以搪塞。综上所述，原告曾湘玲、邹中元、刘玲请求人民法院依法判决确认被告彭珊珊等人于2011年10月21日与三原告签订的两份《土地转租协议》无效；本案九被告连带给付三原告现金共计57.3万元（其中包括土地租金款52.8万元、中介费1.5万元、土地补偿费3万元）；本案受理费由九被告共同负担。 被告彭珊珊、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎共同辩称：1、本案所涉争议土地转让协议合法有效；2、三原告诉请的中介费1.5万元、土地补偿款3万元与本案无关；3、三原告诉请的事实有部分存在错误，被告彭珊珊是从第三人陈松柏、徐勇军处收的租金。综上所述，请求人民法院依法驳回三原告的全部诉讼请求。 被告谭方荣辩称，原告曾湘玲、邹中元、刘玲所诉称的事实与请求跟其没有任何关联，因其与三原告并未发生任何法律关系，亦没有三原告所诉称的那样与三原告签订过协议，故请求人民法院依法驳回三原告对其的全部诉讼请求。 被告祁东县洪桥镇洪丰村谭家组辩称，对于本案所涉土地转租一事组里并没有过错，请求人民法院依法驳回三原告的诉讼请求。 被告彭国辉未予答辩，亦未向法庭提供相关证据。 第三人徐勇军辩称，本案所涉的土地租赁合同无效，请求人民法院依法支持三原告的诉讼请求。 第三人陈松柏未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2009年11月28日，被告谭方荣以公开招标的方式承包了祁东县洪桥镇洪丰村谭家村民小组的位于322国道南面稻田及旱土，双方签订了《出租招标协议》，主要内容为：1、通过群众举手表决一致同意对外出租；2、四向抵界：东抵本组罗卜冲桂园，南抵湘桂铁路，西抵谭联民住房与周忠保杂房，北抵322国道；3、出租期限为二十年，从2009年11月28日至2029年11月28日为止。 2011年2月26日，被告谭方荣与被告彭珊珊签订了一份《土地使用权转租协议》，约定将谭方荣与洪丰村谭家组签订的出租招标协议所约定的内容转租给被告彭珊珊。被告周盼虎与被告洪丰村谭家组谭幸明在该协议上作为公证人签字。 2011年3月5日，被告洪丰村谭家组与被告彭珊珊签订了一份《关于延长322国道南面荒地对外出租招标协议》，约定将本案所涉土地延长租期50年，即租期延长至2079年12月止。 2011年10月21日，彭珊珊、谭爱国、周盼成、彭国辉、谭光荣、谭方青、周盼虎（甲方）与刘玲、邹中元、曾湘玲（乙方）签订了两份土地转租协议。内容分别为：1、承租地位置为彭珊珊与洪丰村谭家组的土地合同中322国道南侧（周勇现房东侧）空地；四至抵界：东抵高压线控制线、南与周勇后围墙齐线、西与周勇现房间距3.5米（3.5米为采光道）、北至322国道；此宗地转租金额合计400000元，期限70年。2、承租地位置为彭珊珊与洪丰村谭家组的土地合同中一处空地；四至抵界：东与周远生空地相抵、南抵消防道中心、西与唐学明地基紧靠、北距屈秀英杂房2米；此宗地转租金额合计128000元，期限70年。双方签订协议后，第三人徐勇军于2011年10月29日替原告曾湘玲、邹中元、刘玲在被告彭珊珊处交清所有租地款。 在庭审中查明，本案所涉土地的转租，都事先经过被告洪丰村谭家组同意。 另查明，签订协议的中介人系周盼虎，被告周盼虎于2011年10月27日收到原告刘玲交给他的中介费15000元。 本院认为，被告谭方荣为农村集体经济组织成员，依法享有有偿进行土地承包经营权流转的权利。原、被告双方之间签订的《土地使用权转租协议》及《土地转租协议》，约定被告谭方荣将涉案土地承包经营权转包给被告彭珊珊，被告彭珊珊等人又将该涉案土地承包经营权转包给三原告，因三原告并非该村集体经济组织成员，双方形成土地承包经营权出租关系。原告曾湘玲、邹中元、刘玲与被告彭珊珊、谭爱国、谭光荣、谭方青、周盼成、周盼虎、彭国辉签订的两份《土地转租协议》具有土地承包经营权出租合同性质，合同主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为合同有效。三原告主张合同无效，主张双方签订的上述协议没有经过组内三分之二代表的同意，也没有报政府批准，且发租土地用于了非农业建设。从本案所查明的事实证明，本案所涉土地的流转是经过发包方同意的，且双方从签订协议至今，所涉土地并未用于非农业建设，三原告也未向法庭提交证据予以证明自己的主张。综上，原、被告之间发生的民事行为应当遵守诚实信用及公平原则，双方签订的合同应当如约履行，故对三原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地承包法》第十条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾湘玲、邹中元、刘玲的全部诉讼请求。 本案受理费9530元，由原告曾湘玲、邹中元、刘玲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 洪 桥 人民陪审员 王有奇 人民陪审员 谭先贤 二〇一五年七月二十日 书 记 员 王剑英 附本判决书所适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国土地承包法》 第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 《中华人民共和国物权法》 第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 |
