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（2013）普民四(民)初字第2710号 上海市普陀区人民法院 民事 判 决 书 (小额诉讼案件) （2013）普民四（民）初字第2710号 原告上海祥和物业管理有限公司。 法定代表人王文斌，职务董事长。 委托代理人马建荣、潘青，上海市朝华律师事务所律师。 被告吴仁豪，男，1956年8月29日出生，汉族。 原告上海祥和物业管理有限公司与被告吴仁豪物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、判令被告支付自2009年1月1日至2013年10月31日止的物业服务费人民币4142.94元（以下币种均为人民币）；2、判令被告支付逾期滞纳金4142.94元；3、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海祥和物业管理有限公司的委托代理人潘青、被告吴仁豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院基于庭审查明的事实，被告系房屋业主，该房屋建筑面积为95.24平方米。原告与开发商上海申豪房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告管理被告居住小区。在《物业管理公约》中约定，业主应当向原告交纳各项费用。同时，在被告与开发商签订的商品房预售合同中也约定，被告愿意遵守小区的物业管理公约，接受开发商指定的物业公司管理。根据上海市普陀区物价局2002年对原告管理的真光路1433弄（多层）收费价目表记载，被告应按每月每建筑平方米0.75元的标准缴纳物业管理费（按实结算部分按每月每建筑平方米0.20元的标准收取）。被告自2009年1月至2013年10月未向原告缴纳物业管理费。被告认为原告在物业服务过程中存在瑕疵、原告公司内部的股东收并购未征得业主同意，老物业遗留的历史问题尚未解决，因此不愿意支付物业服务费。本院认为根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响。原告企业收并购情况通知债务人即可，相应的遗留问题由新主体承接，并不需要债务人的同意。此外，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。因此，原告提起本案诉讼，符合合同约定及法律规定，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持。关于滞纳金一节，从本案查明的事实来看，原告在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有提高完善之处，目前，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案被告并不完全适用，原告的这项诉请，本院不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，构建和谐小区。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告吴仁豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥和物业管理有限公司2009年1月1日至2013年10月31日的物业管理费（物业管理费以建筑面积95.24平方米计，每月每建筑平方米人民币0.75元计算）； 二、对原告上海祥和物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费人民币10元，由被告吴仁豪负担。 本判决为终审判决。 代理审判员 张 端 二0一四年二月十七日 书 记 员 徐 灵 附：相关法律条文 1、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 代理审判员 张 端 二〇一四年二月十七日 书 记 员 徐 灵 |
