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原审法院认为：依法成立的合同合法有效，双方均应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。从原告孔松木与被告沪江公司衢州分公司签订的协议、承诺书、委托书等事实情况分析，原告孔松木因其不具有房地产开发的条件，故将双港中路14号地块工程交由被告沪江公司衢州分公司开发，以被告沪江公司衢州分公司名义销售，被告沪江公司衢州分公司仅获取工程相关方面收益，房屋开发相关利益归原告孔松木所有，符合委托开发的法律关系性质。被告沪江公司衢州分公司具有房地产开发的相关资质，故双方签订的协议书、承诺书、委托书合法有效。根据《房产开发及工程建筑合同》约定，原告有权用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付工程款。现沪江公司衢州分公司在双方各项工程款均未结算的情况下将店面房予以出售，违反合同约定，导致原告取得店面房的所有权的目的落空，被告已构成违约。法院认为，涉诉店面产权登记在被告名下，根据不动产公示公信原则，被告享有该店面的所有权，但依原、被告之间合同约定，被告负有向原告交付店面的义务，交付不能应承担违约责任，故被告抗辩涉案的店面房已被生效裁判文书认定归其所有的意见不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告已将涉案的店面房予以出售，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，于法有据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告擅自处理店面，导致店面交付不能，原告按照现行评估价格要求被告赔偿，于法有据，法院予以支持。因分公司不具有法人资格，故不能独立承担民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孔松木损失1099万元。二、驳回原告孔松木的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费87743元，评估费54455元，共计142198元，由被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司负担，于判决生效之日缴纳。 判决后，沪江公司、沪江公司衢州分公司不服，共同向本院提起上诉称：一、上诉人处置10间店面房是依据双方签订的《关于双港商住楼工程建筑、销售、管理及借款利率提高的意见书》（后称《意见书》）、《沪江房开双港商住楼销售价协定书》，有理有据，应予支持。1.上诉人与被上诉人在2006年10月5日签订了《房产开发工程建筑合同》后，双方又分别于2007年10月14日签订了《意见书》，于2007年11月19日签订《沪江房开双港商住楼销售价协定书》。《意见书》第3条约定：“孔松木同意分公司负责人杨兴元同志对工程的建筑、销售和支配等决定的管理。（但房屋的销售价格双方另订协议）”。《沪江房开双港商住楼销售价协定书》中确定了营业房及店面房的销售价格为每平方7180元，并确定了下浮权限最高为8%。按照上述协议，上诉人有权将10间店面按约定价销售处理。2.2009年，由于孔松木已开始耍无赖，采取撬门盗物、恶意虚假诉讼，被上诉人合法权益正遭受不法侵害，上诉人完全有权采取合法的私力救济措施处置10间店面，维护自己的合法权益。至于处置10间店面后的价值按约定价格处置能否足额清偿工程款和归还借款，则要由双方进行最终的统一结算，结算后多还少补，才能从根本上消除双方积怨已深的争议。二、原判按2014年5月的基准日认定10间店面价值并判决上诉人赔偿是不当的。1.被上诉人未霸占店面房之前，上诉人在银行抵押贷款不能办理情况下勉强支撑，相关房产一直留置22个月之久都未出售，后资金实在难以维持。2.孔松木在没有算账之前就非法霸占房产造成资金链紧张，上诉人被迫按当时评估市场价销售。3.现有充分证据证明，上述10间店面房上诉人按照孔松木非法霸占店面房时法院评估价进行销售。一审法院套用2014年店面房评估价处理，实属错误。三、原判适用法律错误，被上诉人已严重违约。根据2006年5月10日《开发商孔松木借款合同书》、2007年9月11日《补充协议》以及衢州市柯城区人民法院（2008）柯民巡初字第409号民事判决书确定，孔松木按合同约定应该支付给上诉人的工程款、借款以及各项费用共计1207.9万元。由于孔松木根本没有钱支付工程款及归还借款，并且在2009年8月孔松木采取十分卑劣的手法，将上诉人办公室撬开，盗走上诉人全部公司资料。孔松木以盗用的公章和空白合同文本，以孔松木自己为买受人，虚构11间店面的商品房买卖合同诉至法院，均被法院驳回诉讼请求。由于双方已失去基本信任，孔松木根本没钱支付上诉人工程款和归还借款，又采取卑劣手段侵害上诉人的利益，且上诉人的代表杨兴元在人身安全得不到保障的情况下，上诉人按照当时的市场价格处置10间店面房完全合法、合理、合情。四、有新证据证明被上诉人孔松木并非业主，上诉人沪江房开衢州分公司才是真正的业主，沪江房开衢州分公司有权销售诉争的店面房。1.诉争的土地使用权在2006年4月25日被衢州市柯城区土地储备中心收购，双方签订《房产开发工程建筑合同》时被上诉人已经不再是该土地的使用权利人，无权委托上诉人开发项目。2.衢州市柯城区发展和改革局于2007年8月20日的柯发改（2007）72号文件明确：“项目业主：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司”。3.上诉人沪江房开衢州分公司办理了在该宗地块房产开发经营的全部手续，上诉人在该宗地块所从事的房产开发、经营完全合法、合规。4.上诉人的负责人杨兴元在2006年7月6日虽然做出承诺，该地块开发工程项目期间孔松木在按合同履行的情况下所有权最终归孔松木所有，但该承诺是有前提条件，条件是双方按照合同进行结算付清工程款，返还借款及利息，否则，该承诺无效。综上，请求：一、撤销原判，依法驳回被上诉人孔松木的诉讼请求；二、撤销原判，请求按上诉人实际销售价并依据相关合同双方对账结算，或发回重审；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 |
