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经审理查明，苏宇腾为上林县××镇××路××号××住宅小区二期××栋××单元××号房屋产权人，美之嘉物业公司原为××××住宅小区的物业服务公司。2012年3月12日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了各自的权利义务。苏宇腾缴纳了入伙后至2013年1月15日的物业费，2013年1月15日至2014年8月15日的物业费未缴纳。2014年8月15日，美之嘉物业公司撤出××××小区，停止为××××小区提供物业服务。美之嘉物业公司曾多次向苏宇腾催缴未果，故诉至法院，请求判令苏宇腾支付欠缴的物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元、滞纳金1629.31元，合计2873.81元。2015年5月21日，苏宇腾向本院提出反诉，认为美之嘉物业公司采用不签订《前期物业管理服务协议》以及不交预收一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续，提前72天强行非法收取其物业费等费用共计1174.5元。美之嘉物业公司的行为严重侵害了苏宇腾及其他业主的合法权益，为此特提起反诉，请求法院：1、判令美之嘉物业公司退还苏宇腾物业费及其他各项费用共计1174.5元；2、驳回美之嘉物业公司的诉讼请求并公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。 另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于×物业收费的批复》，主要内容：一、核定××××住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。原告陈述生活垃圾金按每月6元收取。 被告苏宇腾的房屋面积为119.47平方米，按每平方米收费标准0.5元计算，2013年1月15日至2014年8月15日，被告累计欠原告物业服务费为119.47平方米×0.5元／平方米×19个月=1134.97元。生活垃圾金19个月×6元／月＝114元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，物业费的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09F，An=0.09NF，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09F＋0.09NF）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费F为59.74元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×59.74×19（19＋1）=1021.55元（计算期间为2013年1月15日至2014年8月15日）。 本院认为，苏宇腾与美之嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，虽然苏宇腾否认其在上面签字，但美之嘉物业公司对苏宇腾住宅楼公共部位和公用设施设备提供了管理维修保洁、代收缴水电费、物业档案管理等一系列服务，双方已经形成了事实上的合同关系，苏宇腾亦依合同交纳了入伙后至2013年1月15日的物业管理费，应认为苏宇腾对该协议的认同，本院认为该协议有效，对原被告双方有约束力。在庭审中，苏宇腾对上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于××××物业收费的批复》亦表示无异议，故苏宇腾应当按照协议约定及相关收费标准交纳物业管理费，现其拒交物业管理费，已构成为违约，依法应承担违约责任。 根据被告苏宇腾提供的证据显示，××××小区二期存在无路灯、无绿化、路面无硬化、建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理等情况。本院认为，建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理是美之嘉物业公司违反《前期物业管理服务协议》相关约定，未按照合同约定全面履行合同。小区的路灯、绿化、硬化是开发商出售商品房应提供的配套公共设备设施，无路灯、无绿化、路面无硬化不属于美之嘉物业公司应承担的责任，但其有督促开发商尽快完善公共设备设施的义务。《前期物业管理服务协议》约定有美之嘉物业公司违约的法律责任“甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改”，但美之嘉物业公司已经撤出××小区，停止为××小区提供物业服务，再要求其限期整改已不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，美之嘉物业公司应赔偿苏宇腾相应的损失，本院依据实情依法酌情减轻苏宇腾30%的违约责任。 关于被告苏宇腾违约应支付的数额。原告美之嘉物业公司诉请被告苏宇腾拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，有上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，××××住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，故原告的该项请求本院予以支持。另外，原告在诉请中的计算部分有误，本院计算的物业管理费为1134.97元，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分，以原告请求的数额为准，故被告应支付原告物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元。原告要求被告支付滞纳金1629.31元的诉请，原、被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原、被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任。本案中原告美之嘉物业公司2014年8月15日撤出被告居住小区，此时作为物业合同的双方已不存在物业服务的权利义务关系，不应再收取滞纳金。因此滞纳金的计算期间应为逾期之日至原告撤出被告居住小区之日，本院据此计算滞纳金为1021.55元，对于原告诉请滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，被告苏宇腾拖欠原告美之嘉物业公司的物业管理费为1130.5元、生活垃圾金为114元、滞纳金为1021.55元，共计2266.05元。本院依法酌情减轻被告30%的违约责任，被告苏宇腾还应向原告美之嘉物业公司支付1586.24元。 |
