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广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2011）象民初字第1008号 原告李勇昌。 委托代理人秦峥，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 被告王强。 被告许菁。 两被告委托代理人滕云。 第三人桂林市金钥匙房产经纪有限公司，住所地桂林市秀峰区三多路40号。 法定代表人张作昀，该公司副总经理。 委托代理人马秋兰，该公司办公室主任。 委托代理人郑照全，该公司业务员。 原告李勇昌与被告王强、许菁、第三人桂林市金钥匙房产经纪有限公司（以下简称金钥匙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇昌及其委托代理人秦峥，被告王强、许菁的委托代理人滕云，被告金钥匙经纪公司的委托代理人马秋兰、郑照全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李勇昌诉称，2011年4月27日，经第三人居中介绍，原、被告签署《房地产买卖协议》，约定：被告将其所有的位于桂林市安新小区xxx栋1-5-1号房屋及面积为30m平方米车库转让给原告，总价106万元（含过户、中介等全部费用），产权证号象山区30099684号，房屋建筑面积153平方米。原告在签署合同前查阅房产证时发现该房产被抵押给银行，遂提出如何办理过户手续。被告及第三人保证5月初即可办好撤押手续，最迟5月15日即可办理过户手续。因得到20天内即可办理过户和交房手续的承诺，原告同意签署协议，并同意签合同时支付购房定金18万元给被告，在乙方办理产权过户手续当日支付第一期购房款78万元（含定金18万元），在办理土地过户领回执当日支付剩余房款28万元。双方约定2011年5月30日到房地产交易所办理产权变更手续，如不能按期交件，超出三十天则由不配合方承担违约责任。另外，签约前被告及第三人明确告知，该房屋可在一周内办理过户，最迟不会超过5月15日，但被告及第三人准备好的合同文本办理产权登记的日期被变更为5月30日。在原告对此提出质疑时，第三人和被告再次保证不会超过5月15日，故原告未再要求更正。合同签订当日原告将18万元汇入被告指定的银行账户。但被告在收到购房定金后，没有按照约定于2011年5月30日到房地产交易所办理产权变更手续。原告担心无法交易于是通知被告及第三人解除合同。第三人提出合同第六条约定甲方享有30天的保留期，并再次保证可以办理过户手续。原告决定再等30天。30天保留期过后，被告及第三人答复称仍无法办理房产过户手续。原告随即再次通知解除合同，被告王强亲口表示同意解除合同退还定金，但只愿意承担赔偿5万元的违约责任。后经与王强代理人常阿姨交涉，常阿姨不同意赔偿违约金，故双方未再联络。之后，第三人打来电话告知，经协调被告同意退还定金并承担中介费，但不承担违约责任。原告认为，双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，被告应当依照约定履行相应的义务，现因被告拒不履行办理过户手续这一合同主要义务且在催告后的合理期限仍不履行，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，解除了双方签订的《房地产买卖协议》，并已通知被告及第三人。按照约定和法律规定，被告应退还全部定金并承担相应的违约责任。现被告仅同意退还定金而不同意承担违约责任没有依据。关于违约金的数额，双方在合同第五条中约定：如原告中途放弃购买房屋的，被告有权将18万元定金收归已有；甲方中途毁约的，则只需支付10万元违约金。对此，原告认为，该约定违反了《合同法》第五条规定的公平原则，损害了原告的合法权益，对原告没有约束力。因此，被告在退还全部购房定金的同时，应向原告承担赔偿18万元违约金的违约责任。原告为此诉至法院，请求：一、判令被告返还原告购房定金18万元；二、判令被告向原告支付违约金18万元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告王强、许菁辩称，一、被答辩人要求法院依法判令答辩人返还定金18万元的诉请不应获得支持。理由如下：（1）答辩人与被答辩人于2011年4月27日签订的《房地产买卖协议》第六条第6款明确约定：“双方约定2011年5月30日前到房地产交易所办理产权变更登记手续，如不能按期交件、超出三十天则由不配合方承担违约责任。”被答辩人在交付定金后，出于个人原因不想再购买本案所涉房屋，所以在答辩人及第三人多次通知被答辩人到房地产交易所办理有关变更登记手续，并要求其提供有关办证材料的情况下，仍不主动配合，最终导致变更手续无法办理。因此，答辩人没收被答辩人18万元定金，符合法律规定和双方协议约定；（2）答辩人在协议签订后就将房屋钥匙交付被答辩人，并一直告知被答辩人如急用房屋，可先请装修工人进场装修，只是被答辩人出于个人的迷信心理，一直不肯进场装修。如今却起诉答辩人违约，实在有违诚信；（3）被答辩人在诉状中所称“第三人在拟定协议时，未经原告同意将办理产权登记的日期擅自变更为5月30日。”也是缺乏事实依据的，有关《房地产买卖协议》是在三方平等自愿、友好协商的基础上，出于各自真实意思表示签订的，被答辩人并无证据证明第三人拟定的协议是擅自变更的。基于上述事实，答辩人并不存在“不配合”的违约行为。被答辩人的合同目的并未落空，至今房屋仍能出售给答辩人，且能办理有关变更手续。被答辩人要求判令答辩人返还定金18万元的诉请，缺乏事实依据，不应获得支持。原告诉请的违约金也不应是18万元。被答辩人出于个人原因，后悔购买房屋，一直不配合办理变更手续，该责任在于被答辩人，而非答辩人。答辩人请求法院驳回被答辩人所有诉讼请求。 被告金钥匙经纪公司未提出答辩。 经审理查明，被告王强与被告许菁系夫妻关系。2011年4月27日，被告王强作为甲方（卖方），原告李勇昌作为乙方（买方），第三人作为丙方，三方签订一份《房地产买卖协议》，该协议主要内容为：“经丙方介绍，甲方自愿将座落在桂林市安新小区xxx栋1-5-1号房的房产（桂林市房权证象山区字第××号，房产建筑面积153平方米，土地证号桂市国用2005）第402087号，产权附属面积车库30平方米左右出售给乙方；甲、乙方双方协商后的实际成交价格为106000元，房产现状过户；在本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金壹拾捌万元定金暂由甲方保管；定金在第一期付款时冲抵房款；购房款项分二期付清：第一期购房款乙方于该房办理产权过户手续当日支付柒拾捌万元（含定金）给甲方，第二期购房款项乙方于该房办理土地过户领回执单当日支付贰拾捌万元。该房购房定金视为违约金；乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产：甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方总房款万分之五计息，由乙方支付给甲方；保留期限界满，乙方仍然延期未付应支款款项，即视为自动放弃购置，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议，乙方所交的购房款甲方在三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方索回定金，定金视为违约金归甲方所有；如甲方中途毁约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：甲方应在毁约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按总房款的万分之五计息支付给乙方，乙方等候甲方三十日，等候期间满，甲方应当日支付给乙方逾期违约金，超出三十日违约金依此类推；甲方应在毁约之日起三日内将定金退还乙方，并付给乙方违约金壹拾万元；双方约定2011年5月30日前到房地产交易所办理产权变更登记手续，如不能按期交件、超出三十天则由不配合方承担违约责任。“当日，原告通过银行将定金18万元汇至被告王强的银行账户。被告王强的委托代理人常玉荣当日代王强向原告出具一份《收据》，内容为：“今收到李勇昌购象山区安新小区xxx栋1-5-1号房，购房定金180000元。”被告王强收到原告支付的购房定金18万元后当即支付给第三人包括中介费及办理房屋过户手续的费用合计8万元。王强将桂林市安新小区xxx栋1-5-1号房转让给原告得到了许菁的授权。2011年5月中旬，第三人工作人员将桂林市安新小区xxx栋1-5-1号房的房门钥匙交到原告所在公司的前台，原告拿到钥匙后去看了房。原告看完房后又把钥匙交到其所在公司的前台。2011年5月30日，被告及第三人均没有通知原告到桂林市房产管理局办理房屋的过户手续。之后原告提出解除合同，但第三人认为合同规定有30天的宽限期。2011年6月30日前，被告及第三人认为原告不想买该房屋了，所以没有办理房屋的解押手续，也没有通知原告办理房屋过户手续。2011年7月8日，原告通知被告及第三人解除合同。后原、被告及第三人曾协商善后事宜，但三方未达成协议。 |
