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本院认为：贾江芳将房屋抵押给被上诉人漯河农信社，双方未签订抵押合同，也未办理抵押登记。2004年3月12日，漯河农信社将该房产出卖给第三人潘建军，因漯河农信社不是涉案房产所有权人，该房屋买卖合同属于效力待定合同。事后房屋所有权人贾江芳未对该合同进行追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原审人民法院认定，漯河农信社将该房产出卖给第三人潘建军的合同并未生效，本院予以支持。第三人潘建军在购买该房后未办理所有权转移登记，现该房产登记所有权人仍为贾江芳。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”原审人民法院认定潘建军不属于善意取得人，涉案房屋的所有权并未发生转移。2006年7月5日，上诉人潘建军又将该房卖给上诉人李炳耀，由于潘建军不是房屋的所有权人，贾江芳对其处分行为不予认可，潘建军签订的买卖合同亦未生效，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，上诉人李炳耀也未善意取得涉案房产，本院予以支持。本案诉争房屋现由上诉人李炳耀占有使用、该房屋产权证也由李炳耀持有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原审人民法院认定第三人李炳耀将占有使用的涉案房屋及该房屋产权证返还给贾江芳本院还予以支持。 综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人潘建军、李炳耀上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘建军、李炳耀共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 笑 云 审判员 李 刚 审判员 刘 继 伟 二〇一五年六月十日 书记员 王亚丽（代） |
