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张红强、胡桂双不服一审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误。首先，一审未查明双方租赁合同的内容，在双方租赁合同未约定清楚的情况下，错误认定租赁物（详见租赁合同第一条）即双方租赁标的物不包含该处房屋的二、三层。其次，一审对上诉人提供的证据不予理睬，并且被上诉人未按双方约定使用租赁标的物，非法占有使用，且非法经营，导致双方合同无法履行。二、一审法院程序违法。一审法院委托评估机构程序不合法，该评估机构未现场进行勘验及测算，未曾见到实物，更没有市场调查依据，该评估结论不合法，一审直接认定该评估报告程序违法。首先评估对象错误，双方租赁标的物不含二楼、三楼，仅一楼的大门及院子几间房屋，并且被上诉人的旅社是自己不再经营的，上诉人从未阻碍其一楼正常的业务经营。一审认定被上诉人的物品损失更是无事实依据，被上诉人的各种物资上诉人从未持有或破坏，何谈物品损失，明显是故意偏袒，违法判决。关于被上诉人的装修损失也无任何法律及事实依据，被上诉人擅自装修，破坏房屋结构属违法违约行为，其违法行为不应受法律保护。请求二审法院作出公正的裁决。 方中云二审辩称：一、一审法院审定事实清楚。1.答辩人与上诉人签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，该协议第一条约定：甲方（上诉方）愿将珠江路东段朱庄村南一独院租赁给乙方（答辩人）十年（独院，包括两间门面，一大门，只有房子，没有任何物品）。租金为一年20000元，付款方式为先付款后租房。该协议明确约定租赁物包括房屋的二、三层。双方约定的租赁物是确定的。2.上诉人在履行协议期间，二上诉人一直居住在该租赁房屋其中的中堂屋3间、客厅一间、厨房一间。并在2010年5月7日强行将租赁房屋的电表摘掉导致答辩人开办的旅社全部停电，还将水管切断，答辩人不能正常经营。上诉人将旅社的玻璃门砸坏，导致了答辩人的胳膊受伤。随后，上诉人将答辩人的顾客赶走，有照片为证。上诉人无理取闹，致使答辩人无法营业被迫停业，不是上诉人称的答辩人自己不再营业。期间，上诉人已经擅自将租赁房屋用答辩人的设施和物品开办成漯河农家乐旅店，现在改为珠江路快捷宾馆，将其中一间门面房租赁为广源休闲洗面打背按摩店，上诉人的行为导致双方的租赁合同无法实际履行，上诉人构成了根本违约。上诉人的上诉理由不能成立。二、一审法院程序合法。一审法院委托有资质的评估机构对涉案的标的进行评估，符合法律规定。评估对象是按照双方签订的《房屋租赁协议》约定的范围进行的评估；损坏的财物由答辩人提供的照片及票据和公安机关的报警记录为证，足以证明上诉人的实际损失情况；答辩人装修是经过上诉人同意的，双方签订的《房屋租赁协议》第二条：房屋装修由乙方承担，甲方负责水电设施供应与维修（如水电出现异情，由甲方出面解决），电费乙方负担。答辩人并不是擅自装修的，并没有破坏房屋结构等，上诉人关于程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 本院二审经审理查明的事实与一审一致。 本院二审认为，上诉人张红强与被上诉人方中云于2009年2月5日所签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，协议内容亦不违反国家法律法规的禁止性规定，且双方已经进入实际履行状态，双方对此也均无异议，故双方所签订的《房屋租赁协议》为有效合同，本院予以确认。根据双方《房屋租赁协议》第一条的约定，租赁物应为上诉人所有的位于“朱庄村南一独院（包括两间门面，一大门，只有房子，没有物品）”。据此，租赁物应为两间门面房、大门及在该独院范围之内的所有房屋。故上诉人诉称“双方租赁物不包含该处房屋的二、三层”的上诉理由与双方协议约定及客观事实不符，依法不能成立，本院不予支持。按照双方协议的约定，作为承租人的被上诉人租赁“独院”的目的是为了“经营”，而被上诉人在此开办旅社当然属于“经营”的范畴，该行为并不违反双方租赁协议的约定及法律的规定，上诉人诉称“被上诉人未按约定使用租赁物是非法经营”的上诉理由，因缺乏事实根据和证据支持而不能成立，本院不予维护。根据协议约定，承租人有权对房屋进行装修，上诉人称“被上诉人是擅自装修，破坏了房屋结构”，与双方合同约定明显不相符，本院不予采信。在双方协议履行过程中，上诉人将被上诉人开办的旅社门砸坏并赶走旅社客人，事实清楚，证据充分，原审对该事实予以认定并无不当，故上诉人称“是被上诉人自己不再经营，上诉人无阻碍行为”的理由亦不能成立，本院不予支持。原审评估鉴定程序是依法进行，评估鉴定机构具备法定鉴定资质，且鉴定行为及过程并无明显违法之处，原审对鉴定评估结论予以采信符合法律规定，上诉人以“评估未现场勘验，无市场调查依据”为由主张鉴定结论不合法，亦无事实根据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张红强、胡桂双的上诉理由不能成立，原审判决查明认定事实清楚，程序合法，关于被上诉人损失适用法律正确。但违约金部分，因被上诉人损失已经得到赔偿，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案案情综合衡量，违约金本院不再支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持召陵区人民法院（2011）召民二初字第36号民事判决的第一项、第二项及诉讼费负担部分；二、撤销召陵区人民法院（2011）召民二初字第36号民事判决的第三项。二审案件受理费5300元，由上诉人张红强、胡桂双负担。 河南省人民检察院抗诉认为，漯河市中级人民法院（2012）漯民四终字第63号民事判决认定经营损失及财务损失数额的基本事实缺乏证据证明，理由如下：法院判决认定方中云经营损失及财务损失数额的主要依据为漯河市鑫诚价格事务所出具的漯鑫评估字（2011）016号价格评估结论书，经调查，该评估结论书存在不当之处：第一，该评估结论书所注明的价格鉴证师与实际评估人员不一致，且实际评估人员无价格鉴证师资格，违反了《价格鉴定行为规范（2010年版）》（发改价证办（2010）103号）的规定：“价格鉴定人员和价格鉴证机构不得允许他人使用自己的名义进行价格鉴定，不得在非自己做出的价格鉴定结论书上签名、盖章。”第二，评估程序中未按照评估鉴定的法定程序对评估财产进行勘察核对，未对评估财产价格按照规定方法进行评估鉴定，违背了《河南省价格评估鉴定办法》第十四条第（三）项：“价格评估鉴定人员必须进行现场查验实物，对照委托物逐个查明鉴定物的品名、产地、牌号、规格、数量、质量、损耗程度、使用时间等，认真做好工作笔录，必要时照相、录像存查。”所以，该评估结论不合法，原审法院对该评估结论予以采纳并据此认定损失数额属于判决认定的基本事实缺乏证据证明。 |
