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合同可以约定解除全部合同，也可以约定解除部分合同内容。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定三套别墅和超市共计1500万元，也约定了别墅及超市的面积，合同中载明超市面积为2000㎡，同时还在合同中约定面积按房管部门核准面积为准，多退少补，因此，1500万元应为双方协商的暂定价格，后双方均认可超市的实际面积比2000㎡要多，故超市的价格应当以超市的实际面积计算，并按照双方的合同约定以其实际价格来确定违约金的基数。庭审中，赵相举、徐国云认可超市单价为4500元／㎡，金秋公司认可超市单价为4927.92元／㎡，赵相举的主张并未超出金秋公司的主张，故超市价格可按赵相举自认的4500元／㎡计算；同时，金秋公司认可超市面积为2770㎡，而赵相举、徐国云认可超市面积为2800㎡，赵相举未能提交相关证据来证实超市的实际面积，本院认为以金秋公司认可的超市面积2770㎡计算。所以超市的价款应为1246.5万元，根据合同第五条约定的违约金按购房款的10%计算，则金秋公司应支付的违约金为124.65万元。 金秋公司反诉称赵相举、徐国云逾期付款，要求二人支付违约金，本院认为，该违约金以赵相举、徐国云每次付款实际逾期天数并按照合同约定的日2‰计付，根据双方均向法庭提交的九份收据，结合合同约定的三个付款期限。其中（1）第一期付款时间应为2011年6月10日，付款金额应为200万元，而赵相举、徐国云实际付款的时间为2011年6月29日。虽然赵相举、徐国云提交屈小丽通过银行向金秋公司转账100万元，并称屈小丽系代替徐国云向金秋公司付款，因屈小丽不能到庭接受质询，赵相举、徐国云也未提交其他证据作证，故该100万元不能认定系赵相举、徐国云如期向金秋公司付款，所以第一期逾期付款200万元，逾期18天，赵相举、徐国云应支付的违约金为7.2万元。（2）第二期付款时间应为2011年6月30日，付款金额应为400万元。其中2011年6月29日付款101万元，2011年7月1日付款100万元，上述201万元金秋公司认可赵相举、徐国云未逾期付款，下余199万元，2011年7月8日付款100万元，逾期7天，应支付的违约金为1.4万元。2011年7月27日付款20万元，逾期26天，应支付的违约金为1.04万元。2011年8月4日付款130万元，其中的79万元逾期付款，逾期33天，应支付的违约金5.214万元。所以赵相举、徐国云第二期逾期付款的违约金共计7.654万元。（3）第三期付款时间应为2011年8月10日，付款金额应为200万元，其中赵相举于2011年8月18日付款6780元为逾期付款，逾期7天，应支付的违约金为0.009492万元。综上所述，赵相举、徐国云应当支付的违约金金额为14.863492万元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告赵相举、徐国云与被告郑州金秋置业有限公司签订的《房屋及超市买卖协议》中的超市买卖协议。 二、被告郑州金秋置业有限公司应于本判决生效后十日内，返还原告赵相举、徐国云交付的购房款366.966万元。 三、被告郑州金秋置业有限公司应于本判决生效后十日内，支付原告赵相举、徐国云违约金124.65万元。 四、驳回原告赵相举、徐国云的其他诉讼请求。 五、反诉被告赵相举、徐国云应于本判决生效后十日内支付反诉原告郑州金秋置业有限公司违约金14.863492万元。 六、驳回反诉原告郑州金秋置业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46238元，保全费5000元，共计51238元，由原告赵相举、徐国云负担140元，由被告郑州金秋置业有限公司负担51098元；反诉案件受理费1689元，由反诉被告赵相举、徐国云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 潘龙峰 审 判 员 徐亚磊 人民陪审员 王法文 二〇一四年七月二十四日 代理书记员 张 荧 |
