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合同签订后，金秋公司陆续收到徐国云交付的款项后，经赵相举、徐国云同意，金秋公司将B01、B02、B03号别墅出售，并与买受人签订《商品房买卖合同》，买受人分别为：B01号别墅，出售给陈超凡；B02号别墅，出售给徐和合；B03号别墅，出售给陈超凡；合同中约定每套别墅的价格均为139.184万元。但涉案超市，金秋公司至今未交付给赵相举、徐国云，同时2012年8月10日超市的所有权人登记为冯一杰，该超市位于龙湖镇双湖大街北侧12号楼（超市、接待中心）1-1-01户，房产证号为新郑房权证字第1201005588号，面积为1614.24㎡。 赵相举、徐国云提交九份收据，拟证明金秋公司收到房屋预付款共计960万元，时间和金额分别为：（1）2011年6月29日301万元、（2）2011年7月1日100万元、（3）2011年7月8日100万元、（4）2011年7月27日20万元、（5）2011年8月4日130万元、（6）2011年8月10日148.322万元、（7）2011年8月18日6780元、（8）2011年8月18日150万元、（9）2011年12月9日10万元。金秋公司对收到徐国云交付的960万元款项金额无异议，但认为（1）-（7）七份收据载明的800万元是购房款，（8）、（9）两份收据载明的160万元，系赵相举、徐国云出借给冯军的借款，不应冲抵购房款。 作为反诉原告，金秋公司也提交上述（1）-（7）七份收据，拟证明赵相举、徐国云付款时有五次汇款违反合同约定的付款时间。赵相举、徐国云对金秋公司的证明内容有异议，认为：（1）第一期款2011年6月29日的200万元，赵相举、徐国云已于2011年6月10日打给金秋公司100万元，还有100万元是2011年6月8日或10日打给金秋公司的。（2）关于第二期款2011年7月8日100万元、2011年7月27日20万元、2011年8月4日130万元中的80万元、2011年8月18日6780元，在交款时，因金秋公司的房子没有修缮，打款晚了几天，金秋公司也收到钱，如果说违约，金秋公司可以不收钱，但其在收到时没有提任何异议，也就说明金秋公司放弃了该方面的请求。（3）2011年8月10日前赵相举、徐国云已将800万元按合同约定全部打给金秋公司，赵相举、徐国云不存在违约。七份收据全部是后补的，即先打款，金秋公司后开票据，收据编号也全部相连。 赵相举、徐国云提交预收别墅、超市款及抵款情况说明一份，拟证明金秋公司预收徐国云交的别墅、超市款共计960万元，抵三套别墅款合计金额593.034万元，现金秋公司应退还的预收房款余额为366.966万元。金秋公司对抵三套别墅款的合计金额593.034万元予以认可，但对该证据的真实性有异议，认为2011年8月18日的150万元、2011年12月9日的10万元，共计160万元，是借款而非预收房款，双方没有冲抵房款的约定，借款160万元与本案不属同一法律关系。 金秋公司提交冯军与赵相举通话录音，及金秋公司与王敬民、徐和合、陈超凡签订的三份房地产买卖合同，拟共同证明2011年5月27日双方签订的《房屋及超市买卖协议书》中的交易标的已由三套别墅和超市变更为三套别墅。赵相举、徐国云对通话录音有异议，认为录音与本案无关联性。 金秋公司提交冯一杰证言并申请冯一杰出庭作证，冯一杰系金秋公司法定代表人冯军的儿子，冯一杰陈述涉案超市的实际所有人为金秋公司，当时因公司资金紧张需贷款，就把房产证办到冯一杰的名下，但超市的实际所有人为金秋公司，对此冯一杰已作出承诺。同时，金秋公司提交金秋公司与冯一杰签订的内部协议，冯一杰承认内部协议系冯一杰与金秋公司签订。赵相举、徐国云对冯一杰证言及内部协议均有异议，认为冯一杰的书面证言与金秋公司所证明目的不相符，与本案无任何关系，不动产以登记公示为生效要件，超市的所有权人是冯一杰，而不是金秋公司，不是金秋公司说超市的所有权人是金秋公司就是金秋公司，合同第三条第4项明确载明，在该阶段赵相举、徐国云无超市的付款义务，故金秋公司称赵相举、徐国云二人买了房子就能解决金秋公司的资金困难问题，这一说法有误。 庭审中，赵相举、徐国云认可，超市总面积为2800㎡，单价是4500元／㎡；金秋置业认可，超市面积为2770㎡，别墅和超市的单价为4927.92元／㎡。 上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋及超市买卖协议书》、收据、《商品房买卖合同》等相关证据证明。 本院认为，赵相举、徐国云与金秋公司签订的《房屋及超市买卖协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。在《房屋及超市买卖协议》签订之后，赵相举、徐国云自2011年6月29日--2011年8月18日，分七次向金秋公司支付购房款共计800万元，金秋公司对购房款金额予以认可，经赵相举、徐国云同意，金秋公司实际将B01、B02、B03号别墅分别出售给陈超凡、徐和合、王敬民，所以买卖合同中关于三套别墅的合同义务双方均已履行完毕。本案的争议焦点在于，合同项下的交易标的物是否变更问题，即交易标的物是否由三套别墅和超市变更为三套别墅。根据法庭调查，金秋公司至今未将超市交付给赵相举、徐国云，另金秋公司于2012年8月10日将超市的房屋所有权人登记为冯一杰，并由冯一杰以此超市作为抵押物向银行申请贷款，该事实金秋公司虽称已通知、告知赵相举、徐国云二人，但金秋公司并未提交证据证实其已履行通知、告知义务，所以本院认为赵相举、徐国云与金秋公司合同项下的交易标的物并未发生变更，仍为三套别墅和超市，因超市的所有权人已变更为冯一杰，致使赵相举、徐国云二人购买超市的合同目的不能实现，故赵相举、徐国云其要求解除《房屋及超市买卖协议》中的超市买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。 对于徐国云2011年8月18日、2011年12月9日向金秋公司打款的160万元，赵相举、徐国云称系出借给金秋公司的借款，且该160万元金秋公司同意冲抵购房款。金秋公司则认为160万元，只是借款，双方并没有作出抵冲购房款的约定。本院认为，该160万元虽未明确载明系购房款，但根据金秋公司认可的徐国云向其交付800万元的七份购房款收据，与这两份160万元的收据在形式上、内容上均相同，鉴于双方存在买卖合同关系，借款冲抵购房款符合交易习惯，故本院认为该160万元应认定为购房款，所以赵相举、徐国云向金秋公司交付的购房款金额共计960万元。 |
