|
庭审中，中诚置业提交其于2013年9月11日向牛军超发的《函》一份，载明：中诚置业已经收到牛军超发的律师函，并称中诚置业一直按照合同约定履行义务，中诚置业并没有自营，也没有将场地租赁他人经营牛军超的主营项目。中诚置业与百盛公司签订的租赁合同在2012年之前，牛军超与中诚置业签约进场之前已知道该部分场地由百盛承租并经营，故出租给百盛公司的场地并不属于双方签订合同中中诚置业可自营或者租赁他人经营的范围，故百盛在其承租的范围内的经营行为与中诚置业无关，中诚置业并未违约。中诚置业同时要求牛军超按照合同的约定支付2013年9、10月份的租金及物业费66441元。中诚置业称其通过特快专递的方式向牛军超送达，但牛军超称并未收到该《函》。 另查明，本案涉及的房屋位于郑州市管城回族区东太康路72号第五层，在中诚置业、牛军超签订租赁合同之前，中诚置业将该栋楼的部分房产出租给百盛公司，由百盛公司经营百盛购物广场，其中包括五层部分房产。2013年7月，在本案涉及房屋同一层的百盛购物广场五楼开业一家美食城，后牛军超认为中诚置业违反了租赁合同约定的第九条第十四款的规定，双方开始交涉，并产生纠纷。中诚置业称牛军超2013年9月16日左右关门；牛军超称其经营的美食城自2013年9月14日关门，之前自2013年9月1日起中诚置业不间断对牛军超停水停电，至9月14日彻底停水停电。对百盛广场新开的美食城开业时间，中诚置业称不清楚，牛军超称为2013年7月18日。对于目前本案涉及房屋状况，中诚置业称自牛军超停业至今中诚置业没有进入过，具体不清楚；牛军超称房屋现由中诚置业控制。 对于中诚置业要求的水电费14000元，中诚置业称由于牛军超2013年9月16日左右关门，导致中诚置业无法对水表和电表抄写，中诚置业所起诉的数额是按照一年来牛军超每日平均使用的数额计算的。 庭审后，牛军超向原审法院提交鉴定申请书一份，要求对本案涉案房屋的装修造价进行鉴定。 以上事实，有中诚置业、牛军超向原审法院提交的证据及双方的庭审陈述为证。 原审法院认为，中诚置业、牛军超双方签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中诚置业、牛军超签订租赁合同后，中诚置业向牛军超交付租赁物，牛军超按照双方的约定进行装修并按照约定的用途经营餐饮。在2012年8月至2013年8月，牛军超如约缴纳房屋租金、物业管理费及水电费等相关费用，双方均能按照合同的约定履行相关权利义务。牛军超从事餐饮经营，因经营场所在商场，地理位置相比其他场所具有特殊性；根据双方合同约定牛军超经营期间中诚置业物业不得自营或租赁给他人经营牛军超主营项目，该约定是为了保证牛军超作为承租人正常经营餐饮（美食城），该约定系双方非当事人真实意思表示，符合法律规定；中诚置业应当履行该义务，保证牛军超的合法权益。该合同约定中所涉及的物业，是包括牛军超租赁房屋所在内的整栋商场大楼，既包括中诚置业出租给百盛公司的房屋，也包括中诚置业剩余自行出租的房屋；中诚置业、牛军超签订租赁合同并在牛军超经营餐饮后，百盛公司租赁的房屋经营与牛军超经营的美食城主营项目一致情况下，中诚置业作为出租方应当进行协调解决，在牛军超向中诚置业提出异议并通过发律师函的方式要求中诚置业解决时，中诚置业并未进行解决；根据法律规定和合同约定，作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途并保证牛军超的经营在特定场所内不受同业竞争的影响，中诚置业虽然与百盛公司签订的租赁协议在先，牛军超也明知该情形，但在中诚置业、牛军超双方就中诚置业不能自营或者允许他人经营牛军超主营项目这一特殊条款进行约定时，中诚置业应当预见到其租赁给百盛公司的房屋是否存在百盛公司进行经营或转租他人进行经营与牛军超主营项目一样的情形，故百盛公司租赁中诚置业的房屋进行美食城经营也属于合同约定中诚置业物业租赁给他人经营牛军超主营项目，牛军超向中诚置业提出该问题后，中诚置业并未进行协调解决，违背了合同的约定，存在违约行为，应当承担违约责任。 对于中诚置业的诉讼请求，中诚置业要求的租金和物业费用及滞纳金，因中诚置业存在违约行为，根据合同约定，如牛军超未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费、气费、电话费及其他应交费用时，则中诚置业有权自租赁押金中扣除该费用；本合同有效期内，在牛军超无违约的情况下，中诚置业物业不得自营或租赁给他人经营牛军超主营项目，如中诚置业违反本条规定，经牛军超通知后三十日仍未纠正的，除应赔偿因此给牛军超造成的实际损失，还应按上一租赁年度的六个月租金，按季向牛军超支付违约金或者由牛军超直接从应付中诚置业的租金中抵扣。综上，在牛军超关门之前的租金和物业管理费，按照合同的约定中诚置业可以从押金中扣除，之后的费用因中诚置业未按照合同的约定进行整改，导致牛军超不能正常经营，中诚置业要求剩余租金无依据，原审法院不予支持。中诚置业认为牛军超违背合同第十条第七款约定，牛军超超过三十日未缴纳租金，中诚置业有权解除合同，根据原审法院查明的事实，牛军超未缴纳租金的理由为中诚置业违约，并非牛军超无故未按时缴纳，故中诚置业要求解除合同理由不足，原审法院不予支持。关于中诚置业要求牛军超返还场地的诉讼请求，因中诚置业存在违约行为，牛军超对场地进行了装修，按照约定若中诚置业违约，应根据牛军超装修投入折合使用年限进行赔偿，牛军超在本案中未提出反诉，双方可就另案进行解决，原审法院不予一并处理。对于牛军超要求的对涉案房屋的装修进行鉴定，因牛军超在法定期限内未提出反诉，原审法院不予处理，牛军超可另行主张解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回郑州中诚置业发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费4494元，由郑州中诚置业发展有限公司负担。 中诚置业不服原审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，中诚置业依约履行合同，不构成违约，而牛军超多次违约在先，中诚置业依约拥有合法的解除权，并追究牛军超的违约法律责任。根据双方签订的租赁合同的约定，中诚置业在签订前及签订时已将合同约定拟租赁给牛军超场地的实际情况予以了充分告知和说明，牛军超在签订约前对现场也进行了充分考察。根据租赁合同第九条第十四款、第五条第一款的约定，牛军超在合同签订后并未依约足额支付押金，只缴纳了3.5万元押金，中诚置业依约于2013年10月12日向牛军超进行了催告，牛军超也签收完毕，但牛军超后续仍未履行支付押金的义务。牛军超的行为已构成违约在先，中诚置业依约有权解除合同。对于百盛餐饮，属于百盛自营，与中诚置业无关，中诚也无权决定经营种类，但牛军超提出异议后，中诚置业也积极主动和百盛方面沟通协商，但因五楼状况是牛军超签约前的既存事实，且与牛军超的经营种类不存在任何冲突。另外，关于牛军超主营项目的事实问题，牛军超主营业务是“康乐火锅美食城”，而百盛此前已存在的、包括后续开业的均与牛军超的主营项目毫无任何冲突，双方之间只存在互补，不存在矛盾和冲突。根据法院庭审及判决内容，牛军超在一审期间，已承认是其主动擅自撤场，根据租赁合同第十三条第2款、第6款第（2）项的约定，牛军超擅自停业超过一个月，其行为已构成严重违约，中诚置业有权要求解除合同，并追究牛军超违约法律责任。根据双方租赁合同第十条第七款的约定，截止到中诚置业起诉之日，牛军超拖欠租金及相关水电费已超过四个月之久，中诚置业可以依约解除合同。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其间不存在任何欺诈、欺骗等违法事实行为，且已实际履行长达一年之久。但牛军超在明知合同尚未解除的前提下，私自撤场，以自己的实际行动单方撕毁合同。牛军超已私自撤场，其行为本身已构成根本违约，中诚置业完全有权单方解除合同。三、一审法院审理程序违法。牛军超在举证期限届满后，向法庭提交的所谓的“七张照片”，一审法院在后续审理及判决时均对此予以了认证，严重违反了我国程序法。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，改判支持中诚置业的诉讼请求。 |
