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证据5、证人常小木（二被告的父亲）出庭作证，证明1999年常淑娜分得房子的时候，说不要，她没有结婚，说结婚就和有房子的结婚，分房时交1万元给钥匙，当时当着我们的面，后来房改办房产证，要交5000元，当时要的急，常淑娜说先垫上了，后来当着我们的面常青山还给了她。当时签订转让协议是为了应付拆迁办，分房子后常淑娜一直都没有去过，都是常青山在那居住。后来在二审时法官让调解，张瑞霞和常小木去她家，她也没有让进去。后来马永昌回来开的门，事情没有调解成功，常淑娜回来让我们出去。当时让她说实话，她说说实话我脑子进水了。 证据6、证人张麦会（二被告的姨夫）出庭作证，证明第一次2012年本人出庭作证，中间发生了两次打架，后来派出所处理了。交钱的事本人知道，第一次是找我们夫妻借1000元钱，我们两口、常青山两口，说第一次交了钱说以常淑娜的名义分的房子不要了，给常青山买，总共10000元钱，第二次听说的，又交了5000元先由常淑娜交上了，后来常青山又还上了。钱是谁掏的就是谁掏的。 证据7、上述三证人证言三份，证明协议是常淑娜所签。证人证言证明涉案房产以常淑娜名义购买实际出资人是常青山，该钱缴纳完后，手续都交其母亲保管。转让协议系应拆迁办要求所写，产权人实际是常青山。 原告马永昌质证称：1、证据均有异议，书面证言和证人不能同时出示，证人出庭作证了。2、三个证人均是被告的直系亲属。与本案有利害关系。3、他们这一次的陈述与上一次的陈述明显不一致。 被告常淑娜质证称：证言都是串通好的。她说第二次交款是我交的，但是他们说还我款5000元他们没有证据。 经庭审质证，合议庭确认原告提供的被告没有异议的第一组证据中第一份证据，该份证据出自民政部门，证明了原告马永昌与被告常淑娜结婚的事实，与本案有关联性，可以作为定案依据。原告出示的第一组证据中的第2份证据，二被告对其真实性均无异议。被告常青山认为该款名义上是常淑娜交纳的，实际出资人是常青山。被告常青山没有有力证据予以反驳。该份证据能够证明原告的主张，本院确认其证明效力。原告提供的第一组证据中的第三份证据是真实的。被告常青山对原告的证明目的有异议，但没有提供有力证据予以反驳。该份证据能够证明原告的主张。该证据与本案有关联性，本院确认其证明效力。原告提供的第一组证据中的第4份证据。被告常青山对其证明目的有异议，认为涉案房屋的实际产权人是自己而不是常淑娜，但其没有提供有力予以反驳。对其主张，本院不予采信。该份证据登记的产权人是“常淑娜”，原告的证明对象成立，该证据与本案与本案有关联性，本院确认其证明效力。原告提供的第二组证据与被告常青山提供的第二份证据完全一样。被告常淑娜对其真实性也不持异议。该份证据证明了常淑娜将本案涉案房屋转让给常青山的事实。与本案有关联性，可以作为定案依据。 被告常青山提供的第一份证据证明了常淑娜1999年7月份分得了涉案房产，不能证明此时常淑娜已取得产权。该份证据与本案有关联性，本院确认其证明效力。被告常青山提供的第2份证据与原告马永昌提供的第二组证据相同，关于其效力不再赘述。被告常青山提供的第3份证据因涉及协议另一方，而另一方没有出庭，其真实性与效力无法确认。不能作为定案依据。被告常青山提供的第4、5、6份证据，原告马永昌及被告常淑娜不认可，该三份证据及原告的书证对抗不了交款条上交款人、房屋所有权人为常淑娜这一事实。该三份证据与原告的第一组证据中的第2、第4份相矛盾。对其证明效力，本院不予确认。 根据原被告的陈述和上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告马永昌与被告常淑娜系夫妻关系，二人于2001年4月2日登记结婚。被告常淑娜与被告常青山系姐弟关系。1999年7月份原告所在单位中国工商银行许昌南关支行分给被告常淑娜单位公房一套，房屋位于许昌市南关办事处仓库路16号，当时交款10000元。后来公房改革，被告常淑娜于2001年10月30日又向单位交纳房款5233.32元。房产归个人所有。2002年4月1日许昌市房地产发证办公室向常淑娜颁发了该房的房产证。载明“五年后允许进入交易市场”。2004年3月25日许昌市房产管理局收回上述房产证，又向原告颁发了一份新的房产证，上面没有2012年的房产证记载的“五年后允许进入市场交易”的字样。房产证上登记的房屋所有权人仍为常淑娜。该房一直由被告常青山居住使用。2010年12月27日被告常淑娜向被告常青山出具房屋转让协议一份，内容为“我叫常淑娜，现将许昌市仓库路工行家属院4号楼西单元3楼西户产权转让于我弟弟（常青山），如拆迁等一切事项，全由常青山负责”。协议签订后，被告常青山未向被告常淑娜支付转让价款。 1、本院认为：第一次交房款时原告马永昌和被告常淑娜没有结婚。第二次向单位交房款，二人已结婚。不论第二次交房款时是否使用了马永昌的工龄、学历等因素作为这套房屋的优惠条件，均应认定该房产为夫妻共同财产。被告常青山称该款是在常淑娜交后自己还给了常淑娜，但原告和常淑娜均不承认，其证据与原告的第二次交房款的证据相比，显然没有优势。故本案所涉房产应认定为夫妻共同财产，原告主体资格适格。 关于的转让协议的效力。二被告所签协议，没有约定价款，名为转让协议，实为赠与合同。本案所涉房产属原告马永昌和被告常淑娜夫妻共同财产，对于共同共有的财产的处分，要经得全体共有人同意。被告常淑娜将本案所涉房产无偿转让给他的弟弟被告常青山，没有经得原告马永昌的同意，事后亦没有得到马永昌的追认。被告常淑娜与被告常青山之间的转让协议无效。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下： 确认被告常淑娜与常青山于2０1０年12月27日签订的房屋转让协议无效。 2、本院认为：被告常青山一直占有使用涉案房屋，又把房产证交给了拆迁办，他的父母、姨夫都作证证明房屋是他出的钱，可以认定当初常青山以常淑娜名义买的房屋，故不存在协议有效无效的问题，把所涉房产确权给常青山就行了。进一步讲，即使涉案房产属于原告马永昌和被告常淑娜的夫妻共同财产，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持的规定，也应认定本案转让协议有效。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 司忠信 审 判 员 李伟杰 代理审判员 徐 艳 二〇一五年二月五日 书 记 员 纪朋飞 |
